„Lífskjör fólks á Íslandi ráðast nú mjög á stöðu þess á fasteignamarkaði“

„Lífskjör fólks á Íslandi ráð­ast nú mjög á stöðu þess á fast­eigna­mark­aði. Hvenær fólk kom inn á fast­eign­ar­mark­að­inn og á hvaða aldri þú ert.“ Þetta sagði Ásgeir Jónsson seðla­banka­stjóri, og for­maður pen­inga­stefnu­nefndar, á upp­lýs­inga­fundi nefnd­ar­innar fyrr í dag sem hald­inn var vegna ákvörð­unar hennar að hækka stýri­vexti upp í 4,75 pró­sent. Þeir hafa ekki verið hærri í fimm ár. Sú ákvörðun var tekin til að reyna að ná verð­bólgu, sem mælist 7,6 pró­sent, niður. Hann sagði að það gætu orðið tals­verð auðs­á­hrif af hækkun fast­eigna­verðs, sér­stak­lega ef fólk færi að taka út fjár­magn vegna hækk­un­ar­innar til að nota í annað.

Fast­eigna­verð hefur hækkað mikið síð­ast­liðin tvö ár og í gær voru til að mynda birtar nýjar tölur frá Þjóð­skrá sem sýndu að íbúða­verð á höf­uð­­borg­­ar­­svæð­inu hefur ekki hækkað meira á tólf mán­aða tíma­bili síðan árið 2006. Árs­hækk­­un­in, sam­­kvæmt nýbirtri vísi­­tölu íbúða­verðs á höf­uð­­borg­­ar­­svæð­inu fyrir maí­mán­uð, nemur nú 24 pró­­sent­u­stig­um. Frá byrjun árs 2020 hefur íbúða­verð á svæð­inu hækkað um 44 pró­sent.

Það þýðir til að mynda að íbúð sem kost­aði 50 millj­ónir króna í jan­úar 2020 kostar í dag 72,1 milljón króna. Sá sem átti 20 millj­ónir króna í eigið fé í íbúð­inni á nú 32,1 milljón króna í eigið fé, án þess að til­lit sé tekið til hversu mikið við­kom­andi hafi greitt niður lán sitt í milli­tíð­inni, sem er senni­legt að sé umtals­vert í ljósi þess að vaxta­kjör voru sögu­lega góð þorra tíma­bils­ins og sér­tækar lausnir á borð við skatt­frjálsa nýt­ingu sér­eign­ar­sparn­aðar til nið­ur­greiðslu hús­næð­is­lána standa fjöl­mörgum til boða. Veð­setn­ing­ar­hlut­fall hefur því farið úr 60 pró­sentum í um 40 pró­sent, sem er langt undir hámark­s­við­miðum allra lán­veit­enda á Íslandi. Svig­rúmið til end­ur­fjár­mögn­unar, þar sem fólk getur tekið út hækk­anir til að nota í neyslu eða aðrar fjár­fest­ingar, hefur því vaxið mikið.

Fasteignamarkaðurinn að leggja mjög mikið til verðbólgunnar

Ásgeir sagði að lætin á fast­eigna­mark­aði orsök­uð­ust af skorti af fram­boði og gríð­ar­legri fjölgun á vinnu­mark­aði. „Það eru mjög stórar ungar kyn­slóðir sem eru að koma inn á vinnu­mark­að­inn og þá inn á hús­næð­is­mark­að­inn líka. Þetta fylgist að. Þá fáum við þessa verð­bólgu til­tölu­lega skarpt inn.“

Hnn benti á að ef verð­bólgan yrði mæld sam­kvæmt hinni svoköll­uðu sam­ræmdu vísi­tölu neyslu­verðs, sem und­an­skilur eigið hús­næði, þá væri verð­bólga 5,4 pró­sent. „Þannig að fast­eigna­mark­að­ur­inn er að leggja mjög mikil til verð­bólg­unnar.“

[adspot]Hægt væri að skapa grunn fyrir til­tölu­lega hraða verð­bólgu­hjöðnun um leið og fast­eigna­verð hættir að hækka. Hins vegar sé miklu meira í gangi hér á landi en bara hækkun fast­eigna­verðs. Það sé mikil upp­sveifla í gangi á Íslandi með mik­illi eft­ir­spurn eftir vinnu­afli. „Við höfum ekki séð svona mikla eft­ir­spurn eftir vinnu­afli síðan 2007. Það er bara skortur á fólki.“

Segist vera að koma í veg fyrir fasteignabólu

Á fund­inum sagði Ásgeir að Seðla­bank­inn væri að beita stjórn­tækjum til að koma í veg fyrir fast­eigna­bólu og að verð­bólga éti upp kjara­samn­ings­bundnar hækk­anir. „Seðla­bank­inn er að vinna fyrir vinn­andi fólk. Þetta er það sem við eigum að gera. Ef við leyfum verð­bólg­unni að halda áfram þá mun það koma vinnu­mark­að­inum í upp­nám og ákveðin hringekja fara af stað.“

Þau tæki sem hann vísar til eru, auk vaxta­hækk­ana, setn­ing reglna um hámark greiðslu­­­byrðar á fast­­­eigna­lánum og end­­­ur­vekja hinn svo­­­kall­aða sveiflu­­­jöfn­un­­­ar­auka, sem var afnum­inn þegar kór­ónu­veiru­far­ald­ur­inn skall á til að auka svig­rúm banka til útlána um mörg hund­ruð millj­arða króna. Það svig­rúm nýttu þeir mest megnis til að lána til fast­eigna­kaupa. Í fyrra­sumar hafði fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd hækkað hámark veð­­­­setn­ing­­­­ar­hlut­­­­falls fast­­­­eigna­lána til neyt­enda lækkað úr 85 í 80 pró­­­­sent en hámarks­­­­hlut­­­­fall fyrir fyrstu kaup­endur hélst óbreytt í 90 pró­­­­sent.

Fyrr í þessum mán­uði ákvað fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd svo lækka hámarks veð­­setn­ing­­ar­hlut­­fall fast­­eigna­lána fyrir fyrstu kaup­endur úr 90 pró­­sentum niður í 85 pró­­sent. Það þýðir að fyrstu kaup­endur munu þurfa að geta reitt fram að minnsta kosti 15 pró­­sent af kaup­verði eignar í útborg­un, í stað tíu pró­­senta áður.

„Íslendingar eru sérfræðingar í baksýnishagfræði“

Enn sem komið er hefur beit­ing stjórn­tækj­anna ekki skilað sér í því að fast­eigna­verð hætti að hækka.

Ásgeir sagði á fund­inum að beit­ing þeirra væri að ein­hverju leyti til­rauna­starf­semi. „Eftir ein­hver ár verður þetta örugg­lega rann­sókn­ar­efni fyrir hag­fræð­inga við að reyna að meta þessi áhrif og þá verða haldnar hérna mál­stofur. Þá munu líka koma fram alls­konar spek­ingar fram og segja hvað hefði átt að gera. Það er nátt­úru­lega þegar komið fram fólk sem talar um hvað hefði átt að gera. Hins vegar hefur það fólk sem talar um hvað hefði átt að gera enga hug­myndir um hvað á að gera núna miðað við stöð­una. Íslend­ingar eru sér­fræð­ingar í bak­sýn­is­hag­fræði.“

[links]Aðspurður sagð­ist Ásgeir ekki hafa áhyggjur af vaxta­hækk­unum á aukið fram­boð á hús­næði. „Ég held að, miðað við hvað fast­eigna­verð hefur hækkað, þá vor­kenni ég ekki verk­tökum fyrir að borga aðeins hærri vexti. Ég vor­kenni þeim ekki neitt. Ég tel að arðsvonin sé það mikil í bygg­ing­ar­iðn­aði að ég held að greinin sé að fara að taka við sér og það sé kannski frekar aðgangur að fjár­magni sé meira atriði.“

Kjarninn greindi frá því fyrr í dag að útlán til fyr­ir­tækja í bygg­ing­­­ar­­­starf­­­semi og mann­­­virkja­­­gerð hafi tekið nokkuð vel við sér á síð­­­­­ustu mán­uð­­­um, sem bendir til þess að sá geiri sé kom­inn á fljúg­andi ferð. Sam­tals hafa verið lán­aðir 25,3 millj­­­arðar króna inn í þann geira frá byrjun nóv­­­em­ber 2021 og út maí síð­­­ast­lið­inn. Þar af var 7,1 millj­arður króna lán­aður til þeirra í síð­asta mán­uði. Ný útlán til bygg­inga­geirans hafa aldrei verið meiri innan mán­aðar sam­kvæmt hag­tölum Seðla­bank­ans, sem ná aftur til byrjun árs 2013.

Til að setja þá tölu í sam­hengi þá lán­uðu kerf­is­lega mik­il­vægu bank­­­arnir þrír sam­tals 16,5 millj­­­arða króna til fyr­ir­tækja í bygg­ing­­­ar­­­starf­­­semi og mann­­­virkja­­­gerð allt árið 2019, síð­­­asta heila árið fyrir kór­ón­u­veiru­far­ald­­­ur.

Á árunum 2020 og 2021 voru útlánin til geirans, að frá­­­­­dregnum upp- og umfram­greiðsl­um, hins vegar nei­­­kvæð um 29,7 millj­­­arða króna.

Því er um mik­inn við­­­snún­­­ing að ræða.