Nýjar tölur sýna að eignir íslenskra fast­eigna­eig­enda rýrna nú umtals­vert til skamms tíma, bæði að nafn­virði og enn meira að raun­virði.

Verð fast­eigna féll um 1,16% frá nóv­em­ber til des­em­ber, metið út frá vísi­tölu íbúða­verðs frá Húsnæðis- og mann­virkja­stofnun (HMS). Mánuðinn áður hafði vísi­talan fallið um 0,35%.

Verðbólga leggst ofan á verðlækkun

Á sama tíma og nafn­virði fast­eigna fellur rýrnar virði þeirra vegna vax­andi verð­bólgu. Í síð­asta mán­uði hækk­aði vísi­tala neyslu­verðs um 1,15%. Það þýðir að virði fast­eigna lækk­aði í raun um lið­lega 2,3% á einum mán­uði.

Tæplega 80% af eigin fé almenn­ings á Íslandi liggur í fast­eignum.

Eignir fólks rýrna einnig til síð­ustu 12 mán­aða. Þannig hefur vísi­tala fast­eigna­verðs hækkað um 2,1% á sama tíma­bili og verð­bólga mælist 4,5%, sem þýðir 2,4% raun­lækkun á virði fast­eigna.

Ekki er útlit fyrir að ástandið batni til skamms tíma. Lítil virkni er á fast­eigna­mark­aði og nýbygg­ingar safn­ast upp. Þrír af hverjum fjórum fast­eigna­sölum telja virkn­ina litla á mark­aði miðað við árs­tíma, í könnun HMS.

Verðtryggingin ræður ríkjum

Hrein ný hús­næð­is­lán eru nán­ast að öllu leyti verð­tryggð síð­ustu mán­uði, enda eru óverð­tryggðir vextir á bil­inu 7,95% til 9,75% í lágri veð­setn­ingu. Þetta þýðir að hús­næð­is­lán þeirra lands­manna munu hækka með verð­bólg­unni. Ólíkt jan­úar í fyrra, þegar vísi­tala neyslu­verðs lækk­aði um 0,27%, og þar með verð­tryggð lán um það sama, er því spáð að vísi­tala neyslu­verðs hækki um 0,3% í næstu mæl­ingu sem birt­ist 29. jan­úar næst­kom­andi og að verð­bólga, sem sýnir hækkun vísi­töl­unnar síð­ustu 12 mán­uði, reyn­ist fara úr 4,5% í 5,1%. Það væri mesta verð­bólga frá októ­ber 2024.

Þrátt fyrir verð­lækkun fast­eigna er hús­næð­is­kostn­aður að hækka vísi­tölu neyslu­verðs, eins og hún er reiknuð sem „greidd húsa­leiga“.

Vænt verð­bólgu­skot skýrist af reglu­bundnum gjald­skrár­hækk­unum og svo inn­leið­ingu stjórn­valda á breyttri gjald­töku vegna öku­tækja.

Eignabóla eftir Covid

Þó svo að eignir almenn­ings fari nú rýrn­andi hafa þær blásið út frá því í Covid-far­aldr­inum, þegar stýri­vextir og svo hús­næð­is­lána­vextir voru lækk­aðir veru­lega, sem leiddi af sér eigna­bólu á hús­næð­is­mark­aði. Þannig jókst eigið fé í fast­eign úr 3,9 billjónum króna í 7,4 billjónir frá 2019 til 2024, en á sama tíma hefur vísi­tala neyslu­verðs hækkað veru­lega og þar með verð­bólga.

Þau sem koma ný inn á fast­eigna­markað í tölu­verðri verð­bólgu sam­hliða verð­lækkun hús­næðis búa hins vegar ekki að fyrri hækkun og eiga á hættu að lenda í nei­kvæðri eig­in­fjár­stöðu haldi þró­unin áfram.

Óttast er að kreppu­verð­bólga geti mynd­ast á Íslandi, þar sem verð­lag hækkar sam­hliða atvinnu­leysi, en Seðla­bank­inn bindur vonir við að hátt vaxta­stig leiði til þess að verð­bólgan hjaðni loks með vor­inu.

Sömu­leiðis er vax­andi óvissa og áhætta í alþjóða­málum, sem gæti leitt til áfalla. Ef íslenska krónan fellur eða verð­bólga verður vegna skerð­ingar á aðfanga­keðjum, leiðir það til þess að fast­eigna­lán lands­manna hækka, það er að segja þau algeng­ustu, sem eru verð­tryggð.

Lítið byggt af sérbýli

Góðu frétt­irnar fyrir hús­næð­is­mark­að­inn eru að svokölluð snjó­hengja vaxta­end­ur­skoð­unar, þar sem lágir, fastir óverð­tryggðir vextir frá Covid-tíma­bil­inu losn­uðu og hækk­uðu veru­lega, er nú að baki. 

Þá vekur athygli að nán­ast allar nýbygg­ingar á höf­uð­borg­ar­svæð­inu eru í fjöl­býli. Aðeins 10% eru í sér­býli, en á Vest­fjörðum og Norð­vest­ur­landi eru allar sér­býli. Hlut­fallið spannar frá fjórð­ungi upp í helm­ing í öðrum lands­hlutum.