Hafa áhyggjur af þróun á fasteignamarkaði

Styttri sölu­tími eigna, minnk­andi fram­boð og auk­inn vöxtur útlána tili heim­ila er áhyggju­efni að mati meiri­hluta nefnd­ar­manna í fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd. Þetta kemur fram í fund­ar­gerð frá síð­asta fundi nefnd­ar­innar sem nú hefur verið birt á vef Seðla­bank­ans en fund­ur­inn fór fram í lok júní. Meiri­hluti nefnd­ar­manna taldi þró­un­ina á fast­eigna­mark­aði benda til vax­andi ójafn­vægis, líkt og það er orðað í fund­ar­gerð.

[links]Eftir umfjöllun um fast­eigna­mark­að­inn bar seðla­banka­stjóri til­lögu um að veð­setn­ing­ar­hlut­fall fast­eigna­lána til neyt­enda yrði lækkað úr 85 pró­sentum í 80 pró­sent en hlut­fallið fyrir fyrstu kaup­endur yrði óbreytt í 90 pró­sentum. Tillagan var sam­þykkt ein­róma af nefnd­inni. „Var það mat nefnd­ar­innar að ofan­greind aðgerð væri til þess fallin að vernda við­náms­þrótt lán­taka og lán­veit­enda og vinna gegn aukn­ingu kerf­is­á­hættu. Nefnd­ar­menn sam­þykktu einnig að skoða nánar beit­ingu á greiðslu­byrð­ar­hlut­fall­inu og var Seðla­bank­anum falið að vinna að útfærslu þess.“

Greiðslugeta fólks mögulega ofmetin

Líkt og áður segir höfðu nefnd­ar­menn áhyggjur af stöð­unni á fast­eigna­mark­aði. „Eft­ir­spurn hefði auk­ist sam­hliða hækk­andi ráð­stöf­un­ar­tekjum og lágum vöxtum. Hækkandi fast­eigna­verð og sögu­lega lágir vextir gæti leitt til þess að greiðslu­geta væri ofmetin. Það ásamt horfum um að fram­boð haldi ekki í við eft­ir­spurn á næstu miss­erum gæti skapað skil­yrði fyrir skulda­drif­inni hækkun fast­eigna­verðs,“ segir í fund­ar­gerð.

Einn nefnd­ar­maður taldi að aukin eft­ir­spurn og hækkun verðs væri afleið­ing af tíma­bundnu ástandi sem skap­ast hefði vegna far­sótt­ar­innar og að vís­bend­ingar væru um að tekið væri að hægja á hækk­un­unum.

Nefnd­ar­menn töldu að beit­ing þjóð­hags­var­úð­ar­tækja á mark­að­inn ætti ekki að hafa veru­lega þving­andi áhrif á mark­að­inn eins og staðan væri um þessar mundir. Notkun þeirra gæti þó haft fyr­ir­byggj­andi áhrif. „Hins vegar væri mögu­legt að hafa fyr­ir­byggj­andi áhrif með beit­ingu þeirra á kom­andi mán­uðum og draga úr líkum þess að skuld­setn­ing heim­ila á fast­eigna­mark­aði yrði umfram getu þeirra til að standa undir greiðslu­byrði lána til með­al­langs tíma. Þá gæti beit­ing þjóð­hags­var­úð­ar­tækja einnig dregið úr líkum á að fast­eigna­verð leiti veru­lega frá þeim und­ir­stöðu­þáttum sem alla jafnan ráða þróun þess til lengri tíma.“

Aldrei fleiri íbúðir selst yfir ásettu verði

Líkt og nefndin fjall­aði um er eft­ir­spurn eftir fast­eignum mikil og verð hefur hækkað hratt að und­an­förnu. Í síð­ustu mán­að­ar­skýrslu Húsnæðis- og mann­virkja­stofn­unar (HMS) sem kom út fyrr í þessum mán­uði kom fram að um þessar mundir selst met­fjöldi íbúða yfir ásettu verði. Í maí síð­ast­liðnum seld­ust 32 pró­sent íbúða yfir ásettu verði. Hæst var hlut­fallið fyrir sér­býli á höf­uð­borg­ar­svæð­inu en 42,7 pró­sent slíkra eigna seld­ist á yfir­verði.

Þá hefur hækkun fast­eigna­verð verið meiri en hækkun kaup­máttar „Mikil eft­ir­spurn mælist nú eftir hús­næði og hefur það sett mark sitt á helstu hag­vísa á fast­eigna­mark­aði. Hækkanir á fast­eigna­verði eru áfram meiri en sem nemur aukn­ingu kaup­máttar und­an­gengna mán­uði. Svokölluð vísi­tala paraðra við­skipta hefur hækkað um 18,3% fyrir sér­býli og 17,1% fyrir fjöl­býli á höf­uð­borg­ar­svæð­inu und­an­gengna tólf mán­uði. Á lands­byggð­inni hækk­aði sér­býli um 14,5% og fjöl­býli um 4,6%,“ segir á vef HMS.

Sölutími íbúða hefur líka styst. Hann er nú að 38 dagar að með­al­tali á höf­uð­borg­ar­svæð­inu en 78 dagar á lands­byggð. Á vef HMS segir að talað sé um selj­enda­markað ef sölu­tími íbúða er styttri en þrír mán­uðir en kaup­enda­markað ef sölu­tím­inn er lengri en sex mán­uðir. „Þessar tölur benda því til þess að nú sé sterkur selj­enda­mark­aður á höf­uð­borg­ar­svæð­inu.“