Fjörugur fasteignamarkaður í Noregi og Danmörku

Ísland er ekki eitt á báti þegar kemur að miklum verð­hækk­unum á fast­eigna­mark­aði í yfir­stand­andi kreppu, en verð á fast­eignum hefur einnig hækkað tölu­vert í Danmörku og Noregi, sem og öðrum Vest­ur­löndum. Danskir og norskir hag­fræð­ingar og fast­eigna­salar benda á að lágir vextir og ferða­tak­mark­anir geti mögu­lega útskýrt þessa þróun og búast við að verð muni hækka enn meira á næsta ári vegna þess­ara þátta.

Ekki venjulegt í kreppum

Samkvæmt nýlegri skýrslu frá fjár­mála­ráðu­neyti Dan­merkur hefur lækkun á íbúða­verði sögu­lega fylgt falli í lands­fram­leiðslu, þar sem annað hvort aðgengi heim­ila að lánum eða ráð­stöf­un­ar­tekjur þeirra lækka venju­lega, en það minnkar eft­ir­spurn eftir nýju hús­næði. Þróunin í ár hafi hins vegar verið öðru­vísi, en skýrslan nefnir að hluta­bóta­leið dönsku rík­is­stjórn­ar­innar hafi komið í veg fyrir meiri­háttar tekju­fall hjá dönskum fjöl­skyldum, auk þess sem fjár­magns­kostn­að­ur­inn af lán­töku þeirra hafi hald­ist lágur vegna lágra vaxta á íbúða­lánum.

Ekki danskt fyrirbæri

Skýrslu­höf­undar bæta við að verð­hækk­anir á íbúða­mark­aði í núver­andi kreppu sé ekki ein­ungis danskt fyr­ir­bæri, þar sem íbúða­verð hefur hækkað hratt á öllum Norð­ur­löndum, auk Frakk­lands, Þýska­lands, Ítalíu og Bret­lands. Mest hefur fast­eigna­verðið þó hækkað í Hollandi og Banda­ríkj­unum á fyrstu þremur fjórð­ungum þessa árs, en hækk­unin nam þar um sex pró­sentum sam­kvæmt skýrsl­unni. Í Svíþjóð nam hún rúmum fimm pró­sentum, en u.þ.b. fjórum pró­sentum í Danmörku og Noregi á sama tíma­bili.

Væntingar um frekari verðhækkanir

Samkvæmt danska fjár­mála­ráðu­neyt­inu hefur yfir­stand­andi efna­hagslægð skapað vænt­ingar um að vextir hald­ist lágir á næstu miss­erum. Því er búist við því að verð á hús­næði muni hækka „mynd­ar­lega“ á næstu tveimur árum. Höfundar skýrsl­unnar bæta þó við að ekki sé búist við jafn­hraðri verð­hækkun og hefur átt sér stað á fast­eigna­mark­aðnum á síð­ustu mán­uðum, en telja hins vegar að efna­hags­bati næsta árs muni hafa jákvæð áhrif á verð.

Ráðu­neytið gerir ráð fyrir að fast­eigna­verðið muni að minnsta kosti hækka í takt við vax­andi kaup­mátt í land­inu, eða um tæp þrjú pró­sent á næsta ári og um rúm tvö pró­sent árið 2022.

Býst við 4 prósenta verðhækkun í janúar

Hags­muna­sam­tök norskra fast­eigna­sala, Eiendom Norge, spá enn meiri hækkun á fast­eigna­mark­að­inum í Noregi, en sam­kvæmt blað­inu Dagens Nær­ingsliv gera þau ráð fyrir 7,5 pró­senta verð­hækkun á næsta ári. Enn fremur búast sam­tökin við að jan­ú­ar­mán­uður verði sögu­lega sterkur.

„Janúar er venju­lega mán­uð­ur­inn þar sem verð hækkar hvað mest, en á næsta ári verður hækk­unin örugg­lega sögu­leg,“ segir Henning Laurid­sen, fram­kvæmda­stjóri Eiendom Norge, í við­tali við Dagens Nær­ingsliv. Sjálfur sér hann fyrir sér að verð muni hækka um fjögur pró­sent í þeim mán­uði.

85 prósenta aukning í hyttusölu

Fast­eigna­mark­að­ur­inn hefur verið mjög virkur í Noregi, en það sem af er ári hefur fast­eigna­verð hækkað um tæp átta pró­sent. Sér­stak­lega hefur eft­ir­spurn eftir norskum sum­ar­húsum, eða hyttum, auk­ist, en fast­eigna­miðl­arar þar í landi segj­ast ekki hafa upp­lifað annað eins. Í nóv­em­ber síð­ast­liðnum seld­ust 85 pró­sent fleiri hyttur heldur en á sama tíma­bili í fyrra. Það sem af er ári hefur þing­lýstum kaup­samn­ingum á sum­ar­húsum fjölgað um fjórð­ung.

Vextirnir drifkrafturinn

„Vextir hafa verið meg­in­drif­kraftur í hús­næð­is­mark­aðnum árið 2020 og muni líka vera það árið 2021,“ segir Laurid­sen og bætir við að sam­tökin trúa að ferða­tak­mark­anir og núll­vextir á íbúða­lánum muni auka eft­ir­spurn­ina eftir íbúðum í Noregi, sem muni leiða til hærri íbúða­verðs.

Búist er við því að verð­hækk­an­irnar verði mestar í höf­uð­borg­inni Osló, en tölu­vert minni í Bergen, Þránd­heimi og Stafangri. Aftur á móti er spáð verð­hækkun á fast­eigna­mark­aðnum í Stafangri í fyrsta skiptið síðan árið 2013.

Aðrir norskir grein­endur hafa einnig spáð miklum verð­hækk­unum í Noregi á næst­unni. Norski bank­inn DNB gerir ráð fyrir átta pró­senta hækkun verðs á næsta ári á land­inu öllu og að jafn­margar íbúðir verði seldar í 2021 og árið 2019.

Í ljósi vænt­inga um hærra verð á fast­eigna­mark­aði hefur Seðla­banki Noregs varað við að vextir geti hækkað þar í landi aftur á fyrri hluta næsta árs til að stemma stigu við hana. Hagstofa Noregs býst nú við að stýri­vextir þar í landi verði komnir upp í 0,5 pró­sent um mitt næst ár.