Seðlabankinn segir greiðslubyrði íbúðalána hafa að meðaltali hækkað um 160 þúsund á ári

Greiðslu­byrði allra íbúða­lána hefur auk­ist að með­al­tali um 13 til 14 þús­und krónur á mán­uði frá byrjun árs 2020 og fram í ágúst 2022 hjá nýjum lán­tak­endum, eða rúm­lega 160 þús­und krónur á ári. Hin aukna greiðslu­byrði skipt­ist afar mis­jafn­lega milli lán­tak­enda eftir því hvernig lán þeir eru með. Séu lánin verð­tryggð hefur greiðslu­byrðin auk­ist mun minna en ef þau eru óverð­tryggð en á móti leggj­ast verð­bætur á höf­uð­stól sem hækka hann umtals­vert, sér­stak­lega í mik­illi verð­bólgu eins og nú er. Sumir eru með fasta vexti sem tryggja stöð­ug­leika til þriggja eða fimm ára og fyrir þá sem festu óver­tryggðu lánin sín t.d. snemma árs 2021 þá mun það skila þeim miklum ábata í ljósi þeirra vaxta­hækk­ana sem dunið hafa yfir síðan. Þá má nefna að mörg lán eru blönduð. Þ.e, hluti þeirra eru verð­tryggð, hluti óverð­tryggð, hluti mögu­lega á föstum vöxtum og hluti á breyti­legum vöxtum.

Þetta má lesa úr minn­is­blaði sem Seðla­banki Íslands vann og skil­aði til fjár­laga­nefndar i síð­ustu viku. Það byggir á grein­ingu bank­ans á 80 pró­sent af heild­ar­fjár­hæð útistand­andi íbúða­lána og 60 pró­sent af heild­ar­fjölda lán­tak­enda, sem bank­inn telur gefa nokkuð góða mynd af stöðu lán­tak­enda. Tilefni minn­is­blaðs­ins var að gera grein fyrir breyt­ingum á greiðslu­byrði fast­eigna­lána til neyt­enda. Þ.e. hvernig greiðslu­byrði fast­eigna­lána til neyt­enda hefði þró­ast sund­ur­greint eftir aldri og tekjum lán­taka eftir að Seðla­bank­inn hóf að hækka vexti í maí 2021, en síðan þá hafa stýri­vextir farið úr 0,75 í 5,75 pró­sent.

Svipuð aukning hjá tekjuhærri og tekjulægri hópnum

Í minn­is­blað­inu er lán­tak­endum skipt í tvo hópa, þá sem eru með ráð­stöf­un­ar­tekjur, laun að frá­dregnum sköttum og öðrum gjöldum, yfir 650 þús­und krónum á mán­uði og þá sem eru með undir þeirri upp­hæð til að spila úr mán­að­ar­lega.

[adspot]Samkvæmt grein­ingu Seðla­bank­ans var með­al­greiðslu­byrði lán­taka með ráð­stöf­un­ar­tekjur undir 650 þús­und krónum á mán­uði um 127 þús­und. krónur á mán­uði í ágúst 2022. Hjá lán­tak­endum með ráð­stöf­un­ar­tekjur yfir 650 þús­und krónum á mán­uði var með­al­greiðslu­byrði um 186 þús­und krónur á mán­uði. „Hlutfall tekju­lægri lán­taka (undir 650 þús. kr.) með greiðslu­byrði undir 200 þús. kr. á mán­uði var um 90 pró­sent en 60 pró­sent í til­felli tekju­hærri (yfir 650 þús. kr.) lán­tak­enda. Þar sem tekju­hærri hóp­ur­inn skuldar að jafn­aði meira en tekju­lægri hóp­ur­inn hefði mátt búast við því að greiðslu­byrði hans hefði auk­ist meira en tekju­lægri hóps­ins þegar vextir hækk­uðu.“

Annað hafi hins vegar komið í ljós. Aukning á greiðslu­byrði var að með­al­tali svipuð hjá báðum tekju­hóp­unum þegar hún er skoðuð frá lán­töku til ágúst 2022, eða um 13 til 14 þús­und krónur á mán­uði. Það sem helst skýrir þetta er, að sögn Seðla­bank­ans, að tekju­hærri hóp­ur­inn er lík­legri en sá tekju­lægri til að taka óverð­tryggð lán með föstum vöxtum. „Séu slík lán tekin með jöfnum greiðslum helst greiðslu­byrðin óbreytt í krónum talið út fast­vaxta­tíma­bilið sem alla jafna er annað hvort þrjú eða fimm ár.“

Greiðslubyrði hefur minnkað hjá sumum, aðallega tekjuhærri

Samkvæmt gögnum Seðla­bank­ans hefur greiðslu­byrði fast­eigna­lána meira að segja minnkað hjá 20 til 25 pró­sent lán­taka á umræddu tíma­bili, í meiri mæli hjá tekju­hærri hópnum en hinum tekju­lægri. „Ástæðan fyrir þessu er helst sú, gefið að vextir hald­ist óbreyttir, að í til­viki láns með jöfnum afborg­unum lækkar heild­ar­greiðslu­byrðin að nafn­virði yfir líf­tíma þess ef um óverð­tryggt lán er að ræða en að raun­virði sé lánið verð­tryggt. Sumir lán­veit­endur krefj­ast þess raunar að s.k. við­bót­ar­lán séu með jöfnum afborg­unum. Slík lán bera þyngri greiðslu­byrði til að byrja með en lán með jöfnum greiðslum en tryggja jafn­framt hrað­ari nið­ur­greiðslu láns­ins.“

[adspot]Seðla­bank­inn segir í minn­is­blað­inu að í umræðu um vaxta­hækk­anir hans hafi útreikn­ingar á áhrifum þeirra á greiðslu­byrði óverð­tryggðra lána með breyti­legum vöxtum verið áber­andi og oft nefndar nokkuð háar tölur í því sam­hengi og sér­stök dæmi tekin til að sýna það. Þar er meðal ann­ars verið að vísa til umfjöll­unar í nýjasta Fjár­­­mála­­stöð­ug­­leika­­riti Seðla­­banka Íslands þar sem kom fram að ​​um 28 pró­­sent úti­stand­andi fast­­eigna­lána væru óverð­­tryggð og með breyt­i­­legum vöxt­­um. Sam­an­lögð upp­­hæð þeirra eru á sjö­unda hund­rað millj­­arða króna. Í rit­inu var nefnt að vegnir með­­al­vextir nýrra íbúða­lána sem veitt voru af bönk­­unum í júlí 2021 voru 3,7 pró­­sent en ári síðar voru þeir komnir upp í 6,6 pró­­sent. „Fyrir 40 millj­­óna króna óverð­­tryggt jafn­­greiðslu­lán til 40 ára á breyt­i­­legum vöxtum felur slík vaxta­hækkun í sér rúm­­lega 77 þús­und króna hækkun á mán­að­­ar­­legri greiðslu­­byrði eða sem sam­svarar tæpum 48 pró­­sent af upp­­haf­­legri greiðslu­­byrði láns­ins.“

Í minn­is­blað­inu segir að það kunni því að koma á óvart að greiðslu­byrði lán­taka hafi almennt ekki hækkað meira en raun ber vitni. „Raunar hefur greiðslu­byrði 57 pró­sent nýrra lán­taka minnkað eða vaxið um minna en 10 þús. kr. á mán­uði. Greiðslu­byrði 82 pró­sent lán­tak­enda í tekju­lægri hópnum hefur minnkað eða vaxið um minna en 30 þús. kr. á mán­uði, en hjá 77 pró­sent lán­tak­enda í tekju­hærri hópnum. Ein af ástæð­unum fyrir þessu er að lán­takar blanda gjarnan saman lána­formum. Þannig er algengt að tekin séu tvö til þrjú lán sem eru oft blanda af verð­tryggðum og óverð­tryggðum lánum með breyti­lega og/eða fasta vexti.“

Því hafi vaxta­hækk­anir Seðla­bank­ans aðeins haft áhrif á greiðslu­byrði hluta þeirra lána sem lán­takar hafa tekið.

Lendir afar mismunandi á hópum

Þótt með­al­tals­hækkun á greiðslu­byrði sé 13 til 14 þús­und krónur á mán­uði eru hópar sem hafa þurft að taka sig mun hærri byrðar vegna vaxta­hækk­ana Seðla­banka Íslands, líkt og sést á mynd­inni hér að neðan. Greiðslu­byrði hefur hækkað mest hjá þeim sem eru með óverð­tryggð lán á breyti­legum vöxtum. Á mynd­inni má sjá að greiðslu­byrði margra af íbúða­lánum hefur hækkað um tugi þús­unda króna á mán­uði og á það við lán­tak­endur úr báðum tekju­hópum, þ.e. þá sem eru með ráð­stöf­un­ar­tekjur undir og yfir 650 þús­und krónum á mán­uði.

Þá ber að nefna að skulda­staða heim­ila í hús­næði er afar mis­mun­andi. Því lægri sem lánin eru því minni áhrif hafa vaxta­hækk­anir á afborg­anir. Frá upp­hafi árs 2020 hefur íbúða­verð á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, þar sem flestir lands­menn búa, hækkað um 50 pró­sent. Þeir eru að koma inn á íbúða­mark­að­inn á þessum tíma hafa því þurft að taka mun hærri lán en áður og verða því fyrir meiri áhrifum af verð­bólgu, sem nú er 9,4 pró­sent, og háum vöxtum, en Seðla­bank­inn hefur nú hækkað stýri­vexti níu sinnum í röð.

[links]Þá stytt­ist í end­­ur­­skoðun á vaxta­­kjörum fjölda óverð­­tryggðra lána sem veitt voru á föstum vöxtum til til­­­tek­ins tíma, en alls verða vextir á lánum upp á 340 millj­­arða króna end­­ur­­skoð­aðir á árunum 2023 og 2024 og vextir á lánum upp á 250 millj­­arða króna koma til end­­ur­­skoð­unar árið 2025. Þorri þeirra lána eru óverð­­tryggð.

Óverð­­tryggðir vextir stóru bank­anna þriggja, sem halda á 72 pró­­sent af úti­stand­andi íbúð­ar­lánum, hafa ekki verið jafn háir og þeir eru nú síðan 2015. Þess ber þó að gera að óverð­tryggðir vextir eru enn tölu­vert undir verð­bólgu. Raun­vextir þessa hóps lán­tak­anda eru því nei­kvæðir og eigna­myndun á síð­ast­liðnu ári, þegar hús­næð­is­verð hefur hækkað um rúm­lega 22 pró­sent á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, verið umtals­verð hjá þessum hópi þrátt fyrir að greiðslu­byrðin hafi hækkað mik­ið.