Lánið þitt: Munurinn á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum

Það eru fá umræðu­efni á Íslandi eld­fimari en verð­trygg­ingin. Stjórn­mála­flokkar hafa haft það að stefnu sinni að afnema hana, með mis­heppn­uðum árangri til þessa, og það er mat margra að verð­trygg­ing sé ein helsta rót efna­hags­vanda þjóð­ar­innar. Hér verður ekki tekin afstaða til þess­ara deilu­mála, heldur spurt hvaða lána­form hentar lán­tak­endum við íbúða­kaup – Eitt form hentar ekki öllum. Verð­tryggt eða óverð­tryggt, það er spurn­ingin.

Þessi grein er hluti af grein­ar­flokki um þau atriði sem varða hús­næð­is­lána­töku og önnur lán á Íslandi. Áður hefur verið fjallað um vaxta­kjör lán­anna og mis­mun­andi lána­form.

Óverðtryggð lán

Hægt er að velja um tvenns konar lána­form, hvort sem valið er að taka verð­tryggt lán eða óverð­tryggt. Lán eru greidd ýmist með jöfnum afborg­unum eða jöfnum greiðslum.

Með jöfnum afborg­unum á óverð­tryggðu láni er sama upp­hæð greidd af höf­uð­stól láns­ins í hverjum mán­uði. Vextir eru greiddir af eft­ir­stöðvum. Vaxta­greiðslur eru því háar í upp­hafi þegar höf­uð­stóll er hár, og þar með er heild­ar­greiðsla á mán­uði há, en lækkar ört eftir því sem höf­uð­stóll­inn lækkar.

Með jafn­greiðslum af óverð­tryggðu láni er heild­ar­greiðslan á mán­uði alltaf sú sama. Í upp­hafi fer stærstur hluti upp­hæð­ar­innar í að greiða vexti en það snýst við þegar líður á láns­tím­ann, og meira er greitt af höf­uð­stólnum.

Verðtryggð lán

Íbúðalán íslenskra heim­ila eru í miklum meiri­hluta verð­tryggð. Það þýðir að lánin hækka ef verð­bólgan hækkar. Þetta vita Íslend­ingar ágæt­lega.

Ef verð­tryggða lánið er með jöfnum afborg­unum þá eru greiddir raun­vextir og afborg­anir af höf­uð­stól. Munurinn á verð­tryggðu og óverð­tryggðu láni með jöfnum afborg­unum er sá að höf­uð­stóll verð­tryggða láns­ins hækkar í takt við verð­bólg­una. Afborg­unin er því ekki alltaf sú sama, hún fer hækk­andi með verð­bólg­unni. Þetta leiðir til þess að greiðslu­byrðin er lág í upp­hafi.

Flest hús­næð­is­lán íslenskra heim­ila eru verð­tryggð jafn­greiðslu­lán. Ef verð­bólgan væri engin þá væri sama heild­ar­upp­hæð greidd á mán­uði. En árlega er höf­uð­stóll láns­ins end­ur­reikn­aður með til­liti til verð­bólg­unnar – og upp­hæð sem nemur verð­bólgu bætt við lánið.

Hverju munar þá?

Lántaki óverð­tryggðs láns veit hvað hann borgar af lán­inu. Lántaki verð­tryggðs láns veit það hins vegar ekki, því hann veit ekki nákvæm­lega hvernig verð­bólgan mun hafa áhrif á lán hans til hækk­unar – og þar með til hækk­unar á afborgun og heild­ar­greiðslu.

Sé fólk í stakk búið til að borga háar greiðslur af lán­inu í upp­hafi, þá getur lán með jöfnum afborg­unum verið hent­ugri kostur. Þannig er höf­uð­stóll­inn greiddur hraðar niður, greiðslu­byrði er mikil fyrst en fer lækk­andi. Sé lánið óverð­tryggt þá borg­ast höf­uð­stóll láns­ins hratt niður, og eigna­mynd­unin er því hröð.

Sögulega þá hafa raun­vaxta­kjör á verð­tryggðum lánum verið hag­stæð­ari en á óverð­tyggðum lánum. Eigna­myndun í hús­næði hefur aftur á móti verið hæg­ari með verð­tryggðum jafn­greiðslu­lánum, þar sem svo hátt hlut­fall greiðsl­unnar fer í vexti í upp­hafi og verð­trygg­ingin bæt­ist við lánið umfram greiðslur í fyrstu. Verð­tryggt jafn­greiðslu­lán getur hentað þeim sem ekki ráða við eins háar end­ur­greiðslur í upp­hafi og í til­felli óverð­tryggðra lána með jöfnum afborg­unum. Þá getur það einnig verið hentað að taka verð­tryggt jafn­greiðslu­lán, t.d. af þeirri ástæðu að vaxta­kjör eru hag­stæð­ari, en greiða inn á lánið eins og um óverð­tryggt lán sé að ræða. Með því móti lækkar höf­uð­stóll­inn strax í upp­hafi, rétt eins ef um væri að ræða óverð­tryggt lán með jöfnum afborg­unum.

Umfjöllun Kjarnans og Stofn­unar um fjár­mála­læsi byggir helst á skýrslu frá 2010 um verð­trygg­ingu skuld­bind­inga, unnin af Má Wolfgang Mixa að beiðni VR, fyrir milli­göngu Stofn­unar um fjár­mála­læsi. Skýrsl­una má lesa hér.