Miðbæjarálagið að festa sig í sessi

Með­al­verð seldra íbúða í 101 Reykja­vík var 538 þús­und krónur á fer­metr­ann á þriðja fjórð­ungi í ár. Það er um 20 þús­und krónum hærra en á fjórða fjórð­ungi í fyrra. Fer­metra­verð seldra íbúða hefur einnig hækkað í Hlíðunum, Vest­ur­bænum og Graf­ar­vogi í ár en staðið í stað í Selja­hverf­inu. Verð í Breið­holti er nú lægra en í lok árs 2017. Frá þessu er greint í Morg­un­blað­inu í dag.

Jón Bjarki Bentsson, aðal­hag­fræð­ingur Íslands­banka, segir í sam­tali við Morg­un­blaðið að tölur Þjóð­skrár benda til að mið­borg­ar­á­lagið sé að festa sig í sessi. Álag á eignir mið­svæðis hafi áður verið fremur hóf­legt. Hann segir aðspurður að eftir því sem verðið sé hærra, og hvert pró­sent vegi þyngra, megi ætla að pró­sentu­hækk­anir verði minni en síð­ustu miss­eri. Jað­ar­svæði séu að verða of dýr fyrir tekju­lága. Greiðslu­getan breyt­ist minna „Með því stytt­ist í að verðið fari fram yfir greiðslu­getu umtals­verðs hóps kaup­enda. Greiðslu­getan hefur enda verið að breyt­ast mun hægar.“

[links] Fer­metra­verð í 112 Reykja­vík, Graf­ar­vog­inum hefur hækkað mikið í ár. Það var 403 þús­und á fyrsta fjórð­ungi en 433 þús. í lok þess þriðja. Mis­mun­ur­inn sam­varar 3 millj­ónum á 100 fer­metra íbúð og um 7,4% hækkun á tíma­bil­inu. Dæmigerð 100 fer­metra íbúð í Graf­ar­vogi kostar nú 43 millj­óni Með­al­verð seldra íbúða í fjöl­býli í 101 Reykja­vík lækk­aði milli fyrsta og þriðja árs­fjórð­ungs í ár. Þannig lækk­aði verðið úr 554 þús­undum í 538 þús­und á fer­metra á tíma­bil­inu. Hins vegar hækk­aði það úr 537 þús­und í 538 þús­und milli ann­ars og þriðja fjórð­ungs. Það er 0,1% hækkun sem telst innan skekkju­marka. Fer­metra­verð hækk­aði milli ann­ars og þriðja fjórð­ungs í póst­núm­er­inu 105, eða úr 478 þús­undum í 488 þús­und, eða um 2%. Við þennan sam­an­burð er vert að hafa í huga að með­al­töl kunna að breyt­ast örlítið þegar allir kaup­samn­ingar hafa verið skráðir. Tölur fyrir þriðja fjórð­ung í ár eru því ekki end­an­legar. Þá getur ástand og aldur seldra eigna verið mis­mun­andi á hverjum tíma. Því er var­huga­vert að draga of miklar álykt­anir út frá breyt­ingum milli stakra tíma­bila. Þetta kemur fram í grein­ingu Þjóð­skrár Íslands fyrir Morg­un­blaðið.

Verðið hækk­aði meira í 107 Reykja­vík, Vest­ur­bænum. Þar hækk­aði með­al­kaup­verð allra eigna í fjöl­býli úr 469 þús­undum í 515 þús­und milli fyrsta og þriðja fjórð­ungs, eða um 9,7%. Mis­mun­ur­inn, 46 þús­und, sam­svarar 4,6 millj­ónum á 100 fer­metra. Verðið hefur hins vegar lítið hækkað í 109 Reykja­vík, sem er Selja­hverfið.. Með­al­verðið var um 372 þús­und. Þá lækk­aði verðið í 111 Reykja­vík, Breið­holt­inu, frá fjórða fjórð­ungi 2017 til þriðja fjórð­ungs í ár, eða úr 385 þús­undum í 378 þús­und á fer­metra. Frá þessu er greint í Morg­un­blað­inu.

Jafnvægi að nást á markaði

Magnús Árni Skúlason, hag­fræð­ingur, segir jafn­vægi að nást á mark­aði eftir langt hækk­un­ar­skeið. Það skortir þó áfram smærri íbúðir. Um síð­ustu ára­mót hafi 2.999 íbúðir verið í bygg­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, eða fleiri en nokk­urt ár síðan 2009. Þrátt fyrir auk­inn kraft í bygg­ingum dugi það lík­lega ekki til að anna eft­ir­spurn eftir öllum gerðum hús­næðis næstu ár. Til dæmis muni að óbreyttu áfram skorta nýjar og ódýr­ari smá­í­búðir. Hröð fólks­fjölgun og mik­ill aðflutn­ingur erlendra rík­is­borg­ara hafi aukið eft­ir­spurn eftir hús­næði. „Það er komið meira jafn­vægi á mark­að­inn. Nú er verið að byggja tölu­vert og það mun létta á eft­ir­spurn­ar­þrýst­ingi eftir því sem meira kemur á mark­að­inn,“ segir Magnús Árni og bendir á að raun­verð íbúð­ar­hús­næðis á höf­uð­borg­ar­svæð­inu sé að ná jafn­vægi. „Það er ekki lengur sá mikli upp­taktur sem var í fast­eigna­verð­inu.

Mestar hækkanir á Íslandi

Í umfjöllun Morg­un­blaðs­ins kemur fram að sam­kvæmt útreikn­ingum Reykja­vík Economics hefur raun­verð íbúða hækkað um 64,1% á Íslandi frá lægsta punkti á 2. árs­fjórð­ungi 2010 til fjórða árs­fjórð­ungs 2017. Það sé mesta hækkun í ríkjum Efnahags- og fram­fara­stofn­un­ar­innar, OECD, á tíma­bil­inu. Næst komi Ísrael og Eistland með um 50% hækkun. Þá hafi raun­verð á Íslandi hækkað um 17,1% frá 1. fjórð­ungi 2017 til 1. fjórð­ungs í ár, sem sé einnig mesta hækk­unin í OECD-ríkjum. Má í þessu efni benda á að raun­verð íbúða á Íslandi er nú hærra en 2007.

Fyrstu kaupendum fjölgar

Samkvæmt grein­ingu Magnúsar Árna fer fyrstu kaup­endum fjölg­andi á ný. Nú séu tæp­lega 54 þús­und manns á aldr­inum 20-29 ára. Fjöl­mennir árgangar fólks skapi mikla eft­ir­spurn eftir hús­næði. Rúm 24% íbúða­við­skipta á land­inu öllu í fyrra hafi verið fyrstu kaup. Það hlut­fall hafi lægst farið í 6,1% árið 2009. „Það þykir eðli­legt í Banda­ríkj­unum ef þetta hlut­fall er um og yfir 30%. Þá er miðað við að þeir sem misstu hús­næði í alþjóð­legu fjár­málakrepp­unni hafi fengið fyrstu kaup­enda íviln­anir hjá alrík­is­stjórn­inni eftir að hafa verið án hús­næðis í þrjú ár. Það er dæmi um leið sem fara mætti á Íslandi til að styðja við þau tíu þús­und heim­ili sem misstu hús­næði sitt í efna­hags­hrun­inu,“ segir Magnús Árni og bendir á að leigu­samn­ingum fari fækk­andi vegna fjölg­unar fyrstu kaup­enda. Það bendi til að jafn­vægi sé að mynd­ast á leigu­mark­aði.