Mikil aukning í óverðtryggðum íbúðalánum

Mikil aukn­ing hefur verið í óverð­tryggðum lánum á nýliðnum haust­mán­uðum. Í októ­ber­mán­uði námu ný íbúða­lán, að frá­dregnum umfram- og upp­greiðslum eldri lána, alls um 14,3 millj­örðum króna en þar af voru óverð­tryggð lán að fjár­hæð 13,4 millj­örðum króna. Óverð­tryggð lán voru því um 94 pró­sent af hreinum nýjum íbúða­lánum fjár­mála­stofn­ana til heim­il­anna í októ­ber. Á sama tíma hafa vextir óverð­tryggðra lána hækkað en vextir verð­tryggða íbúða­lána staðið í stað. Þetta kemur fram í nýrri mán­að­ar­skýrslu Íbúð­ar­lána­sjóðs um hús­næð­is­mark­að­inn.

Vextir óverðtryggðra lána hækkað um 0,5 prósentustig

Raun­virði útlána fjár­mála­kerf­is­ins til heim­il­anna með veði í íbúðum hefur áfram farið vax­andi. Hækkun heildar­í­búða­lána heim­il­anna það sem af er þessu ári orðið til að mestu leyti vegna óverð­tryggðra lána. Í októ­ber voru óverð­tryggð lán 94 pró­sent af hreinum íbúða­lánum. Hlutfall verð­tryggðra lána var í lok októ­ber um 79 pró­sent af heild­ar­útistand­andi íbúða­lánum heim­il­anna á móti 21 pró­sent óverð­tryggðra.

Ef horft er til þró­unar vaxta á óverð­tryggðum íbúða­lánum á und­an­förnum mán­uðum kemur
í ljós að þeir hafa hækkað að með­al­tali um 0,5 pró­sentu­stig frá því í sept­em­ber síð­ast­liðnum. Vextir verð­tryggðra íbúða­lána hafa hins vegar á sama tíma staðið í stað eða lækkað um allt að 0,2 pró­sentu­stig.[adspot]

Nýbyggingar leiða hækkun ásetts verðs íbúða

Ásett verð á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hækkar hraðar en kaup­verð. Verð í kaup­samn­ingum um íbúðir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hefur hækkað með nokkuð jöfnum takti að und­an­förnu og 12 mán­aða hækkun vísi­tölu íbúða­verðs mælist nú 4,1 pró­sent. Meiri kraftur hefur hins vegar verið í hækkun ásetts verðs íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu á und­an­förnum mán­uðum en vísi­tala ásetts verðs hefur hækkað um 7,2 pró­sent á und­an­förnu ári.

Þessi aukni kraftur í hækkun ásetts verðs skýrist fyrst og fremst af verð­þróun nýbygg­inga. Í októ­ber var aug­lýst fer­metra­verð nýbygg­inga að með­al­tali um 17 pró­sent hærra en í októ­ber 2017 en með­al­fer­metra­verð ann­arra íbúða hækk­aði aðeins um 3 pró­sent á sama tíma­bili. Með­al­fer­metra­verð nýbygg­inga á höf­uð­borg­ar­svæð­inu er nú um 19 pró­sent hærra en ann­arra íbúða og þessi munur hefur ekki verið meiri í rúm­lega þrjú ár.

Fjölgun minni íbúða í nýbygg­ingum skýrir hluta af þess­ari þróun Að und­an­förnu hefur með­al­stærð íbúða í nýbygg­ingum sem aug­lýstar eru til sölu farið minnk­andi.

14 prósent íbúða seldust yfir ásettu verði í október

Um 71 pró­sent allra íbúða­við­skipta á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í októ­ber var undir ásettu verði ef miðað er við verð í síð­ustu fast­eigna­aug­lýs­ingu áður en kaup­samn­ingur var und­ir­rit­aður. Fjórtán pró­sent allra íbúða­við­skipta á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í októ­ber voru yfir ásettu verði sem er hæsta hlut­fall síðan í sept­em­ber í fyrra

Nýbygg­ingar hafa í gegnum tíð­ina verið tals­vert ólík­legri en aðrar íbúðir til að selj­ast undir ásettu verði en hlut­fall við­skipta undir ásettu verði hefur að með­al­tali verið 32 pró­sent meðal nýbygg­inga og 75 pró­sent meðal ann­arra íbúða frá upp­hafi árs 2015. Í októ­ber seld­ust um 40 pró­sent nýbygg­inga undir ásettu verði en 76 pró­sent eldri íbúða. Hlutfall íbúða­við­skipta yfir ásettu verði var nokkuð hátt í októ­ber sam­an­borið við und­an­farna mán­uði

Stærð leigu­mark­aðar breyt­ist ekki í bráð

Samkvæmt könnun Íbúða­lána­sjóðs telja hlut­falls­lega jafn margir lands­menn að þeir verði á leigu­mark­aði eftir hálft ár og voru þar í sept­em­ber eða 17 pró­sent ein­stak­linga 18 ára og eldri. Flestir leigj­endur, eða 86 pró­sent myndu þó fremur velja að búa í eigin hús­næði en vera á leigu­mark­aði ef nægj­an­legt fram­boð væri af hvoru tveggja.

Ef horft er til fjölda heim­ila á leigu­mark­aði á árunum 2004 til 2006 og sá fjöldi bor­inn saman við fjölda heim­ila á leigu­mark­aði árin 2014 til 2016 má sjá að þeim fjölg­aði um rúm­lega 60 pró­sent á milli tíma­bila. Heild­ar­fjöldi heim­ila í land­inu jókst ein­ungis um 14 pró­sent á sama tíma­bili. 

Fjölgun heim­ila síð­ast­lið­inn ára­tug að mestu leyti til komin vegna fjölg­unar á leigu­mark­aði. Ekki hafa verið gefnar út nýrri tölur en fyrir árið 2016 en leiða má að því líkur, í ljósi mann­fjölg­unar í land­inu, að heim­ilum á leigu­mark­aði hafi fjölgað síðan þá. Af þeim 35.100 heim­ilum sem voru á leigu­mark­aði árið 2016 voru 16.800, eða tæp­lega helm­ingur þeirra, ein­stak­lings­heim­ili.

Færri heimili búa við íþyngjandi greiðslubyrði

Greiðslu­byrði heim­ila af skuldum hefur almennt farið lækk­andi frá árinu 2015. Ef horft er til hlut­falls heim­ila sem búa við íþyngj­andi greiðslu­byrði, meira en 40 pró­sent af ráð­stöf­un­ar­tekjum, sam­svar­aði það á þessu ári um 7 pró­sent heim­ila lands­ins sam­an­borið við 11 pró­sent árið 2015. Ef horft er nánar til þeirra sem búa við íþyngj­andi greiðslu­byrði kemur fram í tölum Hag­stof­unnar að fólk á aldr­inum 35 til 44 ára er ald­urs­hóp­ur­inn sem býr við hlut­falls­lega hæstu greiðslu­byrð­ina.

Á sama tíma­bili hefur hlut­fall heim­ila með greiðslu­byrði undir 20 pró­sent af ráð­stöf­un­ar­tekjum auk­ist úr 70 pró­sent í 78 pró­sent heim­ila. Þó er rétt að geta þess að fjár­hags­byrði fjöl­skyldna vegna hús­næðis ein­skorð­ast ekki við skuldir eins og þær eru skil­greindar í skýrslu Íbúða­lána­sjóðs. Fjöl­skyldur á leigu­mark­aði gætu til að mynda reikn­ast hér með lága greiðslu­byrði af skuldum þrátt fyrir að litlar tekjur séu eftir til ráð­stöf­unar eftir mán­að­ar­lega greiðslu húsa­leigu.