Snörp hækkun fasteignafélagsins Tjarnarverks á leigu tæplega 90 heimila í Reykjanesbæ undirstrikar mikilvægi þess að á Íslandi verði sett þak á hámarksleiguverð íbúðarhúsnæðis. Slík aðgerð myndi verja hagsmuni leigjenda á Íslandi gegn gírugum eigendum fasteigna og fasteignafélaga sem í dag er með öllu í sjálfsvald sett hvað þeir krefja leigjendur um á mánuði.

Þrátt fyrir að íslenska efnahagshrunið árið 2008 hafi sýnt fram á að illa hafi gengið að láta markaðslögmálin nær óhindrað ráða för á flestum sviðum samfélagsins á Íslandi þá hefur sá lærdómur ekki teygt sinn í í lög og reglur um leigumarkaðinn. Leigumarkaðurinn er alfarið markaðsvæddur, ekki neytenda- og regluvæddur. Rétt eins og á ýmsum öðrum sviðum á Íslandi þá eru lög og reglur sem ná yfir leigumarkaðinn ekki þannig úr garði gerð að þau þjóni hagsmunum leigjenda - almennings - heldur frekar fjármagns- og fasteignaeigenda.

Þó breyta þurfi þessum lögum og reglum með hagsmuni leigjenda að leiðarljósi þá verður að teljast ólíklegt að svo verði enn um sinn þar sem núverandi ríkisstjórn hefur á mörgum sviðum staðið vörð um hagsmuni fjármagnseigenda, til dæmis með ákvörðun sinni um að framlengja ekki auðlegðarskattinn. 

Hagstæð viðskipti

Miðað við opinberar upplýsingar um viðskipti Tjarnarverks, sem keypti íbúðirnar af Íbúðalánasjóði í vor og krafði leigjendur fljótlega þar á eftir um allt að 40 prósent hærri leigu, þá eignaðist fyrirtækið íbúðirnar á hagstæðu verði. Fyrirtækið er einungis með 500 þúsund krónur í hlutafé en keypti tæplega 90 íbúðir sem eru verðmetnar á tæplega 1420 milljónir króna. Á íbúðunum hvíla hins vegar bara tvö skuldabréf upp á samtals 500 milljónir króna. Ef fyrirtækið hefur greitt fullt fasteignamatsverð fyrir eignirnar þá hefur það verið gert út í hönd en ekki með lánveitingum sem hvíla á eignunum. Íbuðirnar virðast því hafa verið keyptar á hagstæðu verði en svo er leiguverð þeirra hækkað snarlega í kjölfarið. 

„Þetta er heimilið mitt og þetta er ömurleg staða.“

Leigusalinn ræður

Íbúunum sem leigja af Tjarnarverki hefur svo verið sagt að annað hvort borgi það uppsett verð eða geti farið annað. Einn þeirra sagði, í samtali við Vísi í síðasta mánuði: „Okkur langar ekki að fara úr þessari íbúð. Þetta er heimilið mitt og þetta er ömurleg staða.“

Íbúarnir hafa leitað til Neytendasamtakanna en þau eru fyrst og fremst þrýstihópur og hafa ekki vald til að kveða upp úrskurði eða tekið ákvarðanir til að gæta hagsmuna leigjenda á Íslandi.  Staðan er einföld: Leigusalinn ræður alfarið þar sem lög og reglur um leigumarkaðinn eru alfarið hans megin í málinu. 

Von- og úrræðaleysi leigutaka Tjarnarverks hefur ekki leynt sér í fjölmiðlum. En þetta þarf ekki að vera svona. 

Þak á leigukostnaði

Í Svíþjóð hafa verið í gildi í nærri 50 ár sem vernda leigjendur frá því að leigutakar geti einhliða ákveðið að snarhækka leiguna. Þrátt fyrir að þessi lög hafi tekið breytingum í gegnum árin, síðast á síðasta kjörtímabili þegar hægri flokkurinn Moderaterna var við völd, þá hefur megininntak þeirra alltaf haldið: Leigusalar mega ekki krefja leigutaka íbúðarhúsnæðis um eins háa leigu og þeim dettur í hug.

Stofnanir í Svíþjóð eiga svo að fylgjast með því að leigusalar geri þetta ekki og geta leigutakar leitað réttar síns og eftir atvikum fengið endurgreitt ef þeir hafa verið krafðir um hærri leigu en lögin gera ráð fyrir að sé sanngjarnt. Ef leigusali í Svíþjóð myndi hækka leiguna á íbúð um 40 prósent gæti leigutakinn sannarlega leitað réttar síns og hann myndi hafa betur: Leigusalar sem gera slíkt fá bágt fyrir ef leigutakarnir fara með málið fyrir stofnanir samfélagsins.

Engar varnir

Staðan í þessu málaflokki á Íslandi er og hefur verið allt önnur. Varnir leigjandans gegn okurleigu eru litlar sem engar. Á Íslandi ríkir græðgislögmál markaðarins líka á þessu sviði á meðan ýmis önnur lönd í Evrópu hafa fyrir löngu eða eru að bregðast við þeirri stöðu að leigutakar geti haft leigjendur að féþúfu. Tjarnarverk er alls ekki eina fyrirtækið sem keypt hefur upp íbúðarhúsnæði í stórum stíl. Fjárfestar, meðal annars fyrirtæki sem eru fjármögnuð af lífeyrissjóðunum, hafa í auknum mæli horft á íbúðarhúsnæði sem hagstæða og trausta fjárfestingu og er Tjarnarverk bara eitt fyrirtæki af mörgum sem séð hefur tekið fjárfestingartækifæri í því að búa til leigufélög utan um íbúðarhúsnæði. 

„Við höfum verið á þeirri skoðun að leiguverð hafi verið lágt á Íslandi þannig að það hefur ekki borgað sig fyrir eigendur íbúða að leigja þær út.“

Engin sænsk fyrirmynd

Nefna má fyrirtækið GAMMA sem keypt hefur upp nokkur hundruð íbúðir í Reykjavík og á höfuðborgarsvæðinu á liðnum árum. Gísli Hauksson, forstjóri félagsins, hefur sagt  að um sé að ræða „klassískt leigufélag að skandinavískri fyrirmynd”. Svo mikill grundvallarmunur er hins vegar á regluverkinu utan um leigumarkaðinn á Svíþjóð og Íslandi að GAMMA, eða önnur leigufélög, geta ekki borið sig saman við sænsk leigufélög þó slíkur samanburður kunni að líta vel út á yfirborðinu. Stóri munurinn á sænskum og íslenskum leigufélögum er sá að þau íslensku geta ein og óhindrað ákveðið hvað þau vilja fá í leigu frá leigutökunum.

Í viðtali við DV árið 2013 sagði Gísli að hann teldi að leiguverð hafi verið of lágt á Íslandi og að fyrirtækið hefði ekki hafið uppkaup á íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu nema vegna þess að það taldi íbúðirnar of lágt verðmetnar: „Við hefðum ekki farið út í þetta nema af því við töldum að markaðurinn væri hagstætt verðlagður. Ég hef mikla trú á fasteignamarkaðnum. En þetta er samt aðallega hugsað sem öflugt leigufélag. Við höfum verið á þeirri skoðun að leiguverð hafi verið lágt á Íslandi þannig að það hefur ekki borgað sig fyrir eigendur íbúða að leigja þær út. Leiguverð hefur verið að þokast upp. Sjóðurinn er að horfa allavega fimm ár fram í tímann.“ Tekið skal fram að Gísli vildi á þessum tíma ekki greina frá því hvaða fjárfestar stæðu á bak við sjóðinn sem stóð í uppkaupunum á fasteignunum. „Það eru engir erlendir aðilar á bak við sjóðinn. Það eru fagfjárfestar í þessu.“

Í stuttu máli: Enginn fær að vita hver á leigufélag GAMMA, enginn opinber eða óopinber aðili hefur eftirlit með uppkaupum GAMMA á húsnæðismarkaði, GAMMA ákveður sjálft hvað það rukkar fólk í leigu og GAMMA hefur engar siðferðisskyldur gagnvart leigjendum sínum umfram það að sjá þeim fyrir vörunni sem þeir greiða félaginu fyrir. GAMMA, og Tjarnarverk, hafa sjálfdæmi í málaflokki sem snýr að þörf sem kalla má frumþörf ef hugtakið er teygt aðeins lengra en yfirleitt er gert: Því að eiga, eða leigja, þak yfir höfuðið á sér.

Á sama tíma þá verður æ erfiðara fyrir almenning á Íslandi að kaupa sér húsnæði þar sem innkoma fjárfesta á húsnæðismarkaðinn hefur leitt til verðhækkana og er bóluhvetjandi. Það fólk sem ekki getur keypt sér húsnæði vegna hækkandi verðs, og jafnvel vegna samkeppninnar við fjársterk leigufélög, þurfa því að leigja sér húsnæði. Þróunin á fasteignamarkaðnum ýtir því fleira fólki inn á leigumarkaðinn þar sem leigufélögin sitja ein við samningaborðið um ákvörðun á leiguverði. 

„Er ekki þörf á róttækari aðgerðum en þegar hafa verið boðaðar?“

Takmörkuð umræða

Takmörkuð umræða hefur verið um stöðu leigjenda á Alþingi og mikilvægi þess að bregðast við þessari stöðu sem komin er upp. Þó skal bent á að í ræðu á Alþingi í júní síðastliðinn spurði Katrín Jakobsdóttir, formaður Vinstri grænna, húsnæðismálaráðherrann Eygló Harðardóttur að því hvort til greina kæmi að setja þak á leiguverð líkt og rætt hefur verið um hér í tilfelli Svíþjóðar.

Í fyrirspurn sinni sagði Katrín: „Ég vil spyrja hæstv. ráðherra sérstaklega út í húsnæðismál því að fram kom hjá umboðsmanni skuldara að tekjuvandi er það sem háir flestum skjólstæðingum þess embættis og verulegur hópur þeirra eru leigjendur á markaði. Ég vil (Forseti hringir.) spyrja hæstv. ráðherra sérstaklega: Er ekki þörf á róttækari aðgerðum en þegar hafa verið boðaðar? Ég nefni til dæmis (Forseti hringir.) þak á leigu sem er núna verið að taka upp í Berlín, víðar í Evrópu, til þess (Forseti hringir.) hreinlega að koma einhverri stjórn (Forseti hringir.) á húsnæðiskostnaðinn.“

Brýnt hagsmunamál

Slíkt þak á leigukostnað á íbúðarhúsnæði er brýnt hagsmunamál fyrir stóran hóp fólks sem er á leigumarkaði á Íslandi. Að setja slíkt þak á leiguverð þjónar hagsmunum samfélagsins alls, nema auðvitað fjármagns- og fasteignaeigenda sem vilja sjálfir geta ákveðið og rukkað inn leiguverð einhliða. Þeir sem eru á leigumarkaði eru í mörgum tilfellum einstaklingar sem ekki hafa mikla peninga á milli handanna og eru því sérstaklega viðkvæmir og varnarlausir gagnvart snarpri einhliða hækkun leigusala á leiguverði. Rökin með því að setja slíkar reglur eru umtalsvert sterkari en rökin gegn því sem á endanum snúast að mestu um hagsmuni fjármagns- og fasteignaeigenda sem hafa veðjað á leigumarkaðinn sem fjárfestingarkost.