Það er sennilega rauði þráðurinn í því ástandi sem uppi er í húsnæðismálum landsmanna. Húsnæði er orðið mjög dýrt, hvort sem er til leigu eða kaupa og ekki bara í miðbænum eða miðsvæðis. Húsnæðisverð hefur hækkað mikið á öllu höfuðborgarsvæðinu og þó víðar væri leitað. Fólk sem þarf að koma undir sig stærra húsnæði á ögn viðráðanlegra verði er farið að þurfa að leita mun lengra en í úthverfin eða í nærliggjandi bæjarfélög.

Verðið hefur vaxið hraðar en kaupmáttur og ekkert lát virðist á. Opinberir aðilar hafa reynt að ýta undir frekari nýbyggingu með úthlutun lóða, sem er í raun eina haldbæra leiðin til að sporna gegn þessu, en oft hafa þær setið lengi áður en bygging hefst. Stóra vandamálið þar er í raun dýpra, en eins og Ævar Rafn Hafþórsson kom inn á í frábærri grein sinni nýlega þá er framleiðni í greininni alls ekki að standa undir eftirspurninni og við þær aðstæður er mjög freistandi fyrir þá sem vinna í byggingariðnaði að beina þeim framleiðslutækjum og mannauði sem þeir búa yfir fyrst og fremst að þeim verkefnum sem eru með öruggustu fjármögnunina, eða hæsta gróðahlutfallið. Þær framkvæmdir sem þörf er á í dag til að létta undir skortinum - litlar íbúðir og fjölbýli - eru alls ekki alltaf hagkvæmari fyrir slíka aðila en einbýlishús, stór hótel og annað slíkt.

Aðgerðir eins og sú að gefa fólki kost á því að nota lífeyrissparnað sinn til húsnæðiskaupa eða taka meiri lán eru því miður mjög skammgóður vermir. Þær búa ekki til fleiri íbúðir, heldur gera fólki einungis kleift að bjóða aðeins hærra verð í sama takmarkaða upplagið. Einhverjir fá þá íbúð sem ekki hefði verið kostur á annars, rétt á meðan það slag kemur inn á markaðinn, en verðið hækkar bara til móts við það og ástandið fer aftur á byrjunarreit, nema þá situr fólk eftir með  minni lífeyrissparnað, hærri skuldir og hærra markaðsverð.

Stóran hluta vandans má rekja til þess að eftir að gjaldeyrishöft voru sett á var mikið af innlendum fjármagnseigendum sem höfðu skyndilega mjög takmarkað úrval leiða til að fjárfesta það fé.

Þar má nefna lífeyrissjóði, ýmsa útflutningsaðila (svosem í sjávarútvegi) og endurreista banka. Í sumum tilfellum, þá sérstaklega lífeyrissjóðanna, eru þeir með lögbundna ávöxtunarkröfu sem takmarkar möguleika þeirra enn frekar.

Margir þessara aðila leituðu í að fjárfesta í fasteignum, enda gamalt minni á Íslandi að steypa sé eina raunverulega örugga fjárfestingin í óvissu efnahagsástandi (eins og var vissulega raunin eftir hrun).

Nú er svo komið að starfsmaður fyrirtækis getur vaknað í þeirri stöðu að lífeyrissjóðurinn hans, sem hann getur ekki kosið stjórnina í, sé stór hluteigandi í fyrirtækinu sem hann vinnur hjá sem og eigandi blokkarinnar sem hann býr í, og berjist fyrir því að laununum hans sé haldið niðri og leiguverðinu hans háu, til þess að sjóðurinn geti örugglega staðið skil á lífeyrisgreiðslum til hans þegar hann fer á eftirlaun. Ef það er ekki sér-íslenskt dæmi um öfugmæli þá veit ég ekki hvað myndi vera það.

Stærsta birtingarmynd þessa vandamáls er þó sú að nú eru fá eignarfélög komin með ískyggilega stóran hluta leiguhúsnæðis í sína vörslu. Þau eru mjög fjársterk og  njóta vaxandi yfirburða á húsnæðismarkaði. Í krafti þeirrar stöðu er þeim sífellt auðveldara að stjórna leiguverði og í raun húsnæðisverði.

Þau hafa hagsmuni af því að húsnæðisverð haldist hátt, enda kemur það með beinum hætti inn í reiknaða eiginfjárstöðu þeirra. Þau hafa líka hagsmuni af því að leiguverð haldist hátt, af því enda leigugreiðslur þeirra helsta tekjulind.

Það hefur gerst ítrekað að slík félög kaupi stóra pakka af íbúðum í heilu lagi, t.d. þegar húsnæði er losað úr eignasöfnum bankanna, ríkisins eða íbúðalánasjóðs. En þegar einn fjársterkur aðili kaupir þau öll á einu bretti er viðkomandi í lófa lagið að telja þau til eignar og selja eða leigja út hægt og rólega eftir þörfum til að hafa sem minnst áhrif á verð allra hinna eignanna. Því færri og stærri sem slík félög eru, þeim mun meiri er hættan á alvarlegum markaðsbrestum. Þessi söfnun veldur því líka að erfitt er fyrir einstaklinga sem vilja kaupa húsnæði að keppa við fjársterk félög sem vilja byggja upp stórt eignasafn til útleigu.

Ég hef fulla samúð með því sjónarmiði og get í sjálfu sér ekki álasað fyrirtæki á markaði, eða fjárfesti, fyrir að vilja hámarka sína fjárfestingu. Og alveg sérstaklega hef ég samúð með fólki sem hefur lagt út fyrir húsnæði með því að teygja sig til hins ítrasta í lántöku og nýtingu lífeyrisréttinda. Og þessum aðilum myndi öllum svíða að sjá húsnæðisverð lækka til muna. En í samfélagi þarf alltaf að vera einhvers konar rammi. Húsaskjól er grundvallarkrafa mannfólks. Verðið á því verður að vera á einhverju stigi sem hægt er að ætlast til að fólk geti borgað, og einfalda staðreyndin er sú að bilið milli húsnæðisverðs og kaupmáttar launa er orðið allt of mikið.

Þessu er ekki hægt að breyta með beinni lagasetningu, festing leiguverðs mun bara draga enn frekar úr framboði nýs húsnæðis og hvetja fólk til að hanga sem fastast, jafnvel í húsum sem það vill ekki, af ótta við að finna ekkert annað. Þessu er ekki hægt að breyta með hækkun bóta eða með afslætti af sköttum. Þannig aðgerðir renna óbreyttar út í leiguverð og húsnæðisverð ef framboð eykst ekki.

Niðurstaðan er því sú að það verður að byggja meira, og það verður að koma í veg fyrir of mikla samsöfnun á markaðnum. 

Það þarf að fara í gagngera yfirferð á nýtingu húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu. Hversu mikið stendur autt? Hversu mikið er nýtt í skammtímagistingu? Hversu mikið er í eigu stórra eignasafna? Hversu mikið er af ósamþykktu húsnæði í notkun?

Það þarf að vera markviss stefna stjórnvalda að bæði í nýjum hverfum og þegar eignasöfn eru seld, sé það haft til hliðsjónar að ekki fari allt á sömu hönd. Það þarf að skoða það gagngert hvort við séum nú þegar komin á þann stað að brjóta þurfi upp eignarhald einhverra félaga með sams konar aðgerðum og lög gegn auðhringum í Bandaríkjunum á fyrri hluta 20. aldar, en almannahagur krefst þess að húsnæði sé ekki gert að fjármálatæki í svona ríkum mæli.

Það þarf að koma í veg fyrir að lóðum sem er útdeilt sé leyft að standa auðum of lengi, þær renni til baka séu framkvæmdir ekki hafnar innan tiltekins eðlilegs tímaramma.

Það þarf að koma í veg fyrir að íbúðir og hús standi ónotuð lengur en góðu hófi gegnir og til þess eru ýmsar leiðir færar, allt frá dagsektum og upp í nauðungarsölur eða hollensku leiðina (þar er löglegt að flytja inn í hvaða hús sem ekki hefur verið leigt út eða komið í notkun með sölu í meira en eitt ár; það er ýkt dæmi og ætti ekki að vera fyrsta tólið sem gripið er til, en ekki ómögulegt).

Það þarf að styrkja byggingariðnaðinn og búa til réttu hvatana til að byggja þau hús sem markaðurinn þarfnast og til lengri tíma ýta undir iðnnám og verkgreinar.

Í sjálfu sér er orsök þess vanda í raun ekki raunverulegur skortur á plássi til skemmri tíma. Síðustu ár hefur markviss skipulagsvinna í Reykjavík sem miðar að þéttingu byggðar skilað mjög miklu byggingarlandi; þar má nefna Ártúnsholtið, Vogabyggð, Skerjabyggð og öll svæðin umhverfis Borgarlínu, en þar er gert ráð fyrir mikilli þéttingu byggðar meðfram línum.

Að dreifa borginni enn lengra vestur, eða spútnik lausnir eins og að búa til miklar landfyllingar eða byggja á nýstárlegum svæðum sem engum hefur dottið í hug áður, eru mögulega ekki óvelkomnar sem hluti af því að létta undan skammtímavandanum. En að einblína á það lýsir misskilningi á grundvallarvandanum, sem er ekki spurning um það hvar eigi að finna byggingarland, heldur um það að koma byggingu í gang á skikkanlegum tíma og tryggja að það sem er byggt komi hratt inn á markaðinn og nýtist til lækkunar húsnæðisverðs.

Þetta er víðtækt vandamál og ekki auðleyst, en í grunninn er það ekki flókið.

Húsnæðisverð þarf að lækka.

Alexandra Briem er frambjóðandi í prófkjöri Pírata í Reykjavík