Erfið staða á húsnæðismarkaði – Mörg verkefni framundan

Sífellt stærra hlut­fall Íslend­inga er á leigu­mark­aði. Meiri­hluti leigj­enda er á leigu­mark­aðnum af nauð­syn og 80 pró­sent leigj­enda vilja kaupa sér íbúð. Þetta kom fram á hús­næð­is­þingi sem haldið var mánu­dag­inn 16. októ­ber síð­ast­lið­inn á Hilton Reykja­vík Nordica. Rætt var á þing­inu með hvaða hætti megi bregð­ast við þeirri erf­iðu stöðu sem er á hús­næð­is­mark­aði.

Vel­ferð­ar­ráðu­neytið og Íbúða­lána­sjóður boð­uðu til þings­ins og Þor­steinn Víglunds­son félags- og jafn­rétt­is­mála­ráð­herra sagði vonir standa til að krísan leys­ist á næstu tveimur árum.

Þriðji hver leigj­andi borgar meira en helm­ing af ráð­stöf­un­ar­tekjum sínum í leigu og fáir tekju­lágir leigj­endur geta safnað sér sparifé. Mikill áhugi er á að búa í öruggu leigu­hús­næði sem er ekki rekið í hagn­að­ar­skyni og þar sem hús­næð­is­kostn­aði er haldið í hófi. Una Jóns­dóttir, hag­fræð­ingur í hag­deild Íbúða­lána­sjóðs, kynnti nið­ur­stöður könn­un­ar­innar á Hús­næð­is­þing­inu.

Staða leigjenda er ennþá slæm

Mynd: thor­kell thor­kels­son

57 pró­sent leigj­enda segj­ast vera á leigu­mark­aði af nauð­syn. Una segir að fólk á leigu­mark­aði virð­ist vera fast þar gegn sínum vilja eins og staðan er í dag.

Í erindi sínu lýsti Una áhyggjum af því að úrræði stjórn­valda, sem eiga að hjálpa fólki að kaupa sér íbúð og kom­ast þannig af leigu­mark­aði, gagn­ist síður tekju­lágum leigj­endum. Sem dæmi sé aðeins um helm­ingur leigj­enda með sér­eign­ar­sparnað. Eftir því sem tekjur leigj­enda eru lægri, minnki líkur á því að við­kom­andi sé að safna sér sparn­aði.

Fólk sem leigir hjá ættingjum og vinum í betri stöðu

Í dag eru 17 pró­sent heim­ila á Íslandi á leigu­mark­aði. Ungt fólk, náms­menn og öryrkjar eru hópar sem eru sér­stak­lega lík­legir til að leigja sér hús­næði. Athygli vekur að um 20 pró­sent fólks á leigu­mark­aði leigir hjá ætt­ingjum sínum eða vinum. Þetta fólk telur sig almennt búa við hús­næð­is­ör­yggi, ólíkt fólki á almennum leigu­mark­aði sem telur mark­að­inn ekki vera traustan.

Aðeins 14 pró­sent leigj­enda vilja vera á leigu­mark­aði og borga leigj­endur að með­al­tali 41 pró­sent af ráð­stöf­un­ar­tekjum sínum í leigu. Fleiri leigj­endur geta þó safnað sér sparifé en árið 2015. Þrátt fyrir það getur meiri­hluti leigj­enda ekki safnað sér sparn­aði. Aðeins 14 pró­sent leigj­enda vilja vera á leigu­mark­aði en 57 pró­sent leigj­anda eru þar af nauð­syn.

Una bendir jafn­framt á að staðan á hús­næð­is­mark­aði hafi verið býsna erfið upp á síðkastið. Hækkanir á fast­eigna­verði hafi tekið fram úr aukn­ingu kaup­máttar og öðrum und­ir­liggj­andi stærðum með þeim afleið­ingum að fólk sem er að reyna að kom­ast inn á mark­að­inn kom­ist ekki að. Það sé ánægju­legt að sjá að leigj­endur geta í auknum mæli lagt til hliðar en aftur á móti sé sorg­legt að sjá það ekki end­ur­spegl­ast í auk­inni kaup­getu.

Margir leigjendur sækja ekki um húsnæðisstuðning

Aðgengi að við­un­andi hús­næði eru mann­rétt­indi sem íslensk stjórn­völd hafa skuld­bundið sig til að tryggja sam­kvæmt lögum og alþjóð­legum samn­ingum. Þetta segir Hermann Jónasson, for­stjóri Íbúða­lána­sjóðs, en hann hélt erindi á þing­inu. Alþjóð­legar mæl­ingar bendi hins vegar til þess að Íslend­ingar standi öðrum þjóðum að baki þegar kemur að aðgengi að hús­næði á við­un­andi kjörum og það sé mikið áhyggju­efni.

Hermann segir hús­næð­is­stuðn­ing hins opin­bera vera fjöl­þættan en hann felist m.a. í bóta­greiðslum, stofn­fram­lögum, nið­ur­greiðslu á leigu og nið­ur­greiðslu á lánum. „Þrátt fyrir mik­inn vanda á hús­næð­is­mark­aði er hús­næð­is­stuðn­ingur hins opin­bera undir með­al­tali síð­ustu 15 ára, sé miðað við hlut­fall af lands­fram­leiðslu,“ segir hann.

Í máli hans kom jafn­fram fram að í ár renna 23 millj­arðar í hús­næð­is­stuðn­ing og er meiri­hlut­inn í formi hús­næð­is­bóta, vaxta­bóta og stofn­fram­laga. Und­an­farin 15 ár hefur hið opin­bera varið að með­al­tali sem sam­svarar 1,1 pró­sent af lands­fram­leiðslu hvers árs í stuðn­ing við þá sem eiga eða leigja hús­næði. Til að ná þessu hlut­falli þyrfti hús­næð­is­stuðn­ingur að vera um 5 millj­örðum króna meiri í ár heldur en gert er ráð fyrir, segir hann.

Hermann segir tæki­færi vera til staðar til að gera hús­næð­is­stuðn­ing hins opin­bera skil­virk­ari. 70 pró­sent þeirra vaxta­bóta sem renna til ein­stæð­inga fara til fólks í efri helm­ingi tekju­dreif­ingar ein­stæð­inga. „Það er vert að huga að því hvort hús­næð­is­stuðn­ingi megi í auknum mæli beina til þeirra sem mest þurfa á honum að halda. Þá má nefna að margir leigj­endur sækja ekki um hús­næð­is­bætur þrátt fyrir að eiga rétt á þeim,“ segir Hermann og bætti við að frá og með ára­mótum muni Íbúða­lána­sjóður ann­ast greiðslu hús­næð­is­bóta og að mati sjóðs­ins eru tæki­færi til að efla með­vit­und leigj­enda um rétt­indi þeirra á hús­næð­is­bótum og öðrum hús­næð­is­stuðn­ingi.

Tryggja verður stöðugleika á fasteignamarkaði

Hermann segir að fyrir marga væru íbúða­kaup stærsta fjár­fest­ing lífs­ins. „Sam­an­lagt virði íbúða almenn­ings er meira heldur en sam­an­lagður líf­eyr­is­sparn­aður lands­manna. Verð­sveiflur á fast­eigna­mark­aði hafa því mikil áhrif á fjár­hags­lega stöðu þeirra 70 pró­sent lands­manna sem búa í eigin íbúð. Það er meðal ann­ars af þessum sökum sem mik­il­vægt er að tryggja stöð­ug­leika á fast­eigna­mark­aði,“ segir hann.

Und­an­farin ár hefur fjölgun íbúða verið mun minni en sem nemur þörf á nýjum íbúðum. Útlit er fyrir að betra jafn­vægi náist smám saman næstu árin en það er þó háð mik­illi óvissu. Hermann segir því mik­il­vægt að stjórn­völd og almenn­ingur hafi heild­stætt yfir­lit yfir hús­næð­is­mark­að­inn, meðal ann­ars hvað varðar upp­bygg­ingu íbúða, til að stuðla að því að mark­að­ur­inn sé stöð­ugur og fyr­ir­sjá­an­legur.

Fordæmalaus húsnæðisskortur

Þor­steinn Víglunds­son félags- og jafn­rétt­is­mála­ráð­herra sótti þingið og segir hann að vonir standi til að krísan leys­ist á næstu tveimur árum. Meiri fólks­fjölgun en spáð var setji þó nokkurn strik í reikn­ing­inn. Lands­mönnum fjölg­aði jafn­mikið á fyrri helm­ingi þessa árs og allt árið 2016 og því sé enn meiri þörf fyrir fjölgun íbúða en spáð hafði verið.

„Við erum að glíma við for­dæma­lausan hús­næð­is­skort,“ segir hann en hann telur þó að krísan leys­ist á næstu tveimur árum. „Við höfum tryggt 4.000 nýjar íbúðir á rík­is­lóðum og við ætlum að koma í veg fyrir að þetta ástand end­ur­taki sig nokkurn tím­ann aftur.“

Vandinn ekki leystur nema með samstilltu átaki

Ráðherra ræddi um orsakir hús­næð­is­skorts­ins, svo sem óstöðugt efna­hags­um­hverfi sem magni upp sveiflur í bygg­ing­ar­iðn­aði, lóða­skort, stóra árganga sem séu að koma inn á hús­næð­is­mark­að­inn, Airbnb og bygg­ing­ar­reglu­gerð frá 2012 sem jók kostnað við nýbygg­ingar. Hann segir að til að reyna að leysa þennan vanda hafi verið efnt til sam­starfs fjög­urra fagráðu­neyta, sem að mál­inu koma, við öll sveit­ar­fé­lög á höf­uð­borg­ar­svæð­inu.

Hann segir að vandi af þess­ari stærð­argráðu verði ekki leystur nema með sam­stilltu átaki allra og bætir við að aðgerða­á­ætlun um lausn vand­ans hafi verið lögð fram í júní. Í henni felist að bæta grein­ingu og upp­lýs­inga­gjöf, auka fram­boð íbúða­hús­næðis, auka hag­kvæmni nýrra íbúða og styðja betur við kaup­endur.

Stærsta áskor­unin væri þó að koma í veg fyrir að sú slæma staða sem nú sé á hús­næð­is­mark­aði geti end­ur­tekið sig. „Ég vænti þess að aðgerða­á­ætlun stjórn­valda muni ná fram jafn­vægi á næstu tveimur eða í mesta lagi þremur árum. Ég ætla að ger­ast svo brattur að segja að ef hús­næð­is­sátt­mál­anum verður fylgt áfram þá sjáum við fyrir end­ann á þessum vanda,“ segir Þor­steinn.

Hluti húsnæðisvandans felst í skammtímaleigu til ferðamanna

Um þessar mundir eru búa um 20.000 manns á aldr­inum 20 til 29 ára í for­eldra­húsum og hefur sá fjöldi farið vax­andi. Ísland hefur gengið í gegnum miklar sveiflur á hús­næð­is­mark­aði síð­ast­liðin miss­eri en til­tölu­lega stórir árgangar ungs fólks hafa komið inn á fast­eigna­markað á und­an­förnum árum á sama tíma og nýbygg­ingar hafa ekki verið færri síðan á 6. ára­tugnum. Þetta kom fram í erindi Sigrúnar Ástu Magn­ús­dóttur, verk­efna­stjóra hús­næð­is­á­ætl­ana hjá Íbúða­lána­sjóði.

Fjöldi íbúa á hverja íbúð hér á landi hefur hækkað und­an­farin ár á meðan hann hefur almennt farið lækk­andi á hinum Norð­ur­lönd­unum. Í dag eru um 2,5 íbúar í hverri íbúð á Íslandi en ann­ars staðar á Norð­ur­löndum eru um 2 íbúar í hverri íbúð.

Hluti hús­næð­is­vand­ans felst í auk­inni skamm­tíma­leigu íbúða til ferða­manna. Í erindi Sigrúnar kom fram að um 1,2 pró­sent íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hafa verið í leigu á Airbnb í 180 daga eða fleiri á síð­ustu 12 mán­uðum. Staðan er öðru­vísi á mörgum öðrum land­svæðum þar sem minna er um að íbúðir séu í svo mik­illi útleigu á Airbnb.

Húsnæðisáætlanir eiga að tryggja öruggt húsnæði

Flest sveit­ar­fé­lög á land­inu vinna nú að gerð hús­næð­is­á­ætl­ana í sam­starfi við Íbúða­lána­sjóð. Mark­miðið með hús­næð­is­á­ætl­unum er að tryggja að fjölgun íbúða í ein­stökum sveit­ar­fé­lögum og á land­inu öllu sé í takt við mann­fjölda­spár og breyttar fjöl­skyldu­gerðir. Með þeim hætti er gengið úr skugga um að allir hafi aðgang að öruggu hús­næði við hæfi.

48 sveit­ar­fé­lög hafa nú hafið vinnu við hús­næð­is­á­ætlun og eru 15 þeirra ýmist langt komin eða hafa birt áætlun. Sem dæmi um afrakstur vinn­unnar má nefna að sveit­ar­fé­lögin á Suð­ur­nesjum gera ráð fyrir sam­tals 1.000 nýjum íbúðum á árunum 2017 til 2021.

Sigrún segir að það sé mjög ánægju­legt að sjá heilt lands­svæði takast á við þær miklu áskor­anir sem munu fylgja ef spá um mikla mann­fjölda­aukn­ingu ganga eftir en öll sveit­ar­fé­lögin á Suð­ur­nesj­unum eru nú á loka­metr­unum við gerð sinnar hús­næð­is­á­ætl­unar.

Hún segir jafn­framt að annar vandi blasi hins vegar við á lands­byggð­inni þar sem á mörgum lands­svæðum hefur nán­ast ekk­ert verið byggt svo árum og jafn­vel ára­tugum skiptir. Það sé mik­il­vægt að Íslend­ingar greini þann vanda með nákvæmum hætti eftir ólíkum lands­svæðum og þar séu hús­næð­is­á­ætl­anir sveit­ar­fé­laga lyk­il­þáttur.