Góður vilji en augljósar brotalamir

Tillögur verk­efna­stjórnar um fram­tíð­ar­skipan hús­næð­is­mála eru rót­tækar og boða miklar breyt­ingar, verði þær að lögum. Þær eru fullar af góðum vilja til að takast á við neyð­ar­á­stand í mála­flokknum, en það er oft­ast ekki nóg til að rétta við það sem er að. Hluti til­lagn­anna eru nefni­lega bein­leiðis vara­samur og gætu valdið miklum skaða.

Í grófum dráttum snúnast til­lög­urnar um fernt. Í fyrsta lagi á að leggja niður Íbúða­lána­sjóð og koma á fót svoköll­uðu „dönsku-kerfi“ þar sem lán­veit­ingar til hús­næð­is­kaupa fara í gegnum sér­stök og sam­hæfð hús­næð­is­lána­fé­lög. Þetta þýðir að allar fjár­mála­stofn­anir sem ætla að stunda hús­næðis­út­lán þurfa að stofna dótt­ur­fé­lög sem gefa út sér­tryggð hús­næð­is­veð­skulda­bréf til að fjár­magna sig. Í til­lög­unum segir að „umgjörð allra hús­næð­is­veð­lána taki almennt mið af þröngri jafn­væg­is­reglu þannig að jafn­vægi ríki á milli útlána og fjár­mögn­unar þeirra“. Þetta verður varla skilið öðru­vísi en að lög muni ákveða hver vaxta­munur nýju hús­næð­is­lána­fé­lag­anna má vera. Til við­bótar eiga öll lán sem þessi félög veita að vera óverð­tryggð.
Í öðru lagi á að sam­eina vaxta­bætur og húsa­leigu­bætur í eitt bóta­kerfi sem mun verða kallað hús­næð­is­bætur. Auknu fjár­magni verður síðan heitið í þennan bóta­flokk til að gera fleirum kleift að fá meiri opin­beran styrk við að glíma við mán­að­ar­legan hús­næð­is­kostnað.

Í þriðja lagi ætla stjórn­völd að veita stofn­styrki og ýmsa aðra hvata til að byggja upp leigu­markað sem raun­hæfan kost fyrir þá sem annað hvort kjósa ekki eða geta ekki keypt sér hús­næði. Þessi stofn­fram­lög verða til boða fyrir leigu­fé­lög sem rekin eru án hagn­að­ar­sjón­ar­miða.
Í fjórða lagi verður hvatt til auk­ins sparn­aðar, meðal ann­ars með því að gera það að var­an­legum val­kosti að greiða niður höf­uð­stól hús­næð­is­lána með sér­eigna­sparn­aði, en sú leið var kynnt til leiks sem tíma­bundið úrræði í skulda­nið­ur­fell­inga­til­lögum rík­is­stjórn­ar­innar í mars síð­ast­liðnum.

Það sem er gott

Það ríkir neyð­ar­á­stand á hús­næð­is­mark­aði og upp­söfnuð þörf fyrir litlar íbúðir er gríð­ar­leg. Hér hefur verið byggt lítið sem ekk­ert á und­an­förnum fimm árum. Þeir sem búa í leigu­hús­næði hefur því fjölgað gríð­ar­lega, úr því að vera 15,4 pró­sent heim­ila árið 2007 í að vera 24,9 pró­sent þeirra. Fjölg­unin er mest á meðal þeirra sem eru með lægstar tekjur. Þar hefur hlut­fallið farið úr 9,5 pró­sent heim­ila í 28,9 pró­sent. Samhliða hefur fast­eigna­verð hækkað mjög hratt og leigu­verð enn meira.
Í til­lög­unum er reynt að bregð­ast við þessum vanda með rót­tækum og sér­tækum aðgerðum, sem er nauð­syn­legt. Eins og staðan er í dag þá er bygg­ing­ar­kostn­aður hús­næðis hærri en mark­aðsvirði þess og því verður hið opin­bera að stiga inn í með fjár­mögnun, annað hvort í formi styrkja eða nið­ur­fell­ingar á gjöldum, til að gera það ger­legt að byggja hús­næði sem fólk hefur efni á því að búa í. Það er verið að skapa hvata.

Samhliða upp­töku „danska-kerf­is­ins“ er reynt að koma í veg fyrir þá van­kanta sem það kerfi sann­ar­lega hefur. Í Danmörku er kerfið nefni­lega mjög skuld­sett, sér­stak­lega vegna þess að árið 2003 var heim­ilað að lán­tak­endur gátu valið að borga ekk­ert af höf­uð­stól lána sinna í allt að tíu ár. Þetta verður ekki heim­ilt í „íslensk-danska-kerf­inu“.
Sam­ein­ing bóta­kerf­anna í eitt er líka góð hug­mynd. Þannig sitja allir þeir sem þurfa á opin­berum styrk til að greiða af hús­næð­is­kostn­aði sínum við sama borð og þeir sem þurfa mest á því að halda fá hæstu styrk­ina.
Svo er auð­vitað frá­bært að rík­is­á­byrgð á skulda­bréfum til fjár­mögn­unar hús­næð­is­lánum verði afnumin. Þá þurfa skatt­greið­endur aldrei aftur að greiða reikn­ingin þegar illa fer.

Það sem hræðir

Sú leið sem á að fara við að loka Íbúða­lána­sjóð, og það kerfi sem á að taka upp í stað­inn, hræðir hins vegar. Í fyrsta lagi er hálf fjar­stæðu­kennt að „banna“ verð­tryggð lán. Á sumum svæðum, til dæmis mið­svæðis í Reykja­vík, er hús­næð­is­verð verð­tryggt. Þeir sem kaupa eignir á slíkum svæðum eru ekki að gera sér neinn óleik með því að taka verð­tryggð lán. Auk þess er ljóst að verð­tryggð lán leiða til lægri greiðslu­byrði. Það að fjar­lægja þau sem mögu­leika úr hús­næð­is­lána­búð­ar­borð­inu mun úti­loka ansi marga tekju­hópa frá því að geta keypt sér hús­næði sem ann­ars gætu það.
Í öðru lagi er dálítið erfitt að skilja hvernig eigi að vinda ofan Íbúða­lána­sjóði en á sama tíma eigi að skapa betri kjör á óverð­tryggðum hús­næð­is­lánum. Í til­lög­unum er talað um að skipta Íbúða­lána­sjóði upp í tvennt. Annars vegar sá hluti eigna­safns hans sem er upp­greið­an­legt, u.m.þ. 30 millj­arðar króna, látið mynda grunn að nýju opin­beru hús­næð­is­lána­fé­lagi. Restin verður látin „renna út“.

Þetta eru and­stæð mark­mið. Ef mark­miðið um betri lána­kjör heppn­ast mun stór hluti þeirra sem eru með verð­tryggð lán borga upp lánin sín og taka nýju lánin. Þar sem eignir sjóðs­ins eru bundnar við óupp­greið­an­leg verð­tryggð skulda­bréf (mark­aðsvirði þeirra í dag er rúm­lega 900 millj­arðar króna)til allt að 30 ára er ljóst að þær gætu ekki þjón­u­stað þessar skuldir ef á skylli flótti frá Íbúða­lána­sjóði. Þá þyrfti ríkið að brúa bilið, sem myndi í besta falli hlaupa á tugum millj­arða króna. Þá skap­ast gríð­ar­stór upp­greiðslu­vandi. Þetta er eitt­hvað sem gæti gerst í mjög náinni fram­tíð. Á næstu fimm til tíu árum.
Í þriðja lagi er verið að ganga af íslenska sér­eigna­sparn­að­ar­kerf­inu dauðu með því að gera það ótíma­bundið að nota hann til greiðslu hús­næð­is­lána. Það er gott að fólk fái að ráða hvernig það sparar. En úttektir á sér­eigna­sparn­aði hafa verið heim­il­aðar til að auka tekjur rík­is­sjóðs og stuðla að einka­neyslu­drifnum hag­vexti. Alls hafa Íslend­ingar tekið út 100 millj­arða króna af honum frá 2009 og ljóst að sú tala mun hækka hratt með þeim breyt­ingum sem er verið að boða. Það mun þýða að kostn­aður íslenska rík­is­ins við að halda lífi í sífellt fjölg­andi eldri borg­urum þessa lands mun aukast gríð­ar­lega. Honum verður velt á næstu kyn­slóðir.

Það sem verður ekki leyst

Það sem vantar algjör­lega í til­lög­urnar er lausn á þeim fjár­mögn­ung­ar­vanda sem blasir við hús­næð­is­kaup­endum. Í dag lána bankar ekki fyrir nema 80-85 pró­sent af verði hús­næðis. Það sem upp á vantar er nán­ast ómögu­legt fyrir venju­legt launa­fólk að safna sér miðað við hvað það kostar að lifa á Íslandi nútím­ans. Því er komin upp ákveðin stétt­ar­skipt­ing innan þeirra hópa sem eru að fara inn á hús­næð­is­mark­að­inn. Þeir sem fá með­gjöf frá sínum nán­ustu, til dæmis for­eldrum, geta myndað eign og búið í betra hús­næði. Hinir verða ein­fald­lega að leigja með öllu því óör­yggi og rót­leysi sem fylgir skamm­tíma­leigu­mark­aði og borga miklu hærra hlut­fall launa sinna í hús­næð­is­kostnað.

Það á í raun ekki að vera hið opin­bera sem leysir þetta vanda­mál. Bankar lands­ins eiga að sjá sér hag í því að gera það. Hús­næð­is­lán eru stærstu lán sem flestir taka á lífs­leið­inni og með því að „ná“ fólki í slík eru bankar oft að eign­ast kúnna fyrir lífs­tíð. Þeir ættu því að leggja meiri vinnu í að greina getu kúnna sinna til að standa við greiðslur af lánum út frá þeim þáttum sem ein­kenna þá (menntun, laun, eignir, aldur osfr.) og vera óhrædd­ari við að lána mun hærra hlut­fall af verði eignar. Jafnvel allt að 100 pró­sent.
Það voru nefni­lega ekki sú stað­reynd að veitt voru 90 eða 100 pró­sent lán fyrir hrun sem sköp­uðu það óhugnar­á­stand sem hér varð, heldur að þau voru í mörgum til­fellum veitt fólki sem gat illa staðið undir þeim. Það þarf að gera kröfu á bank­anna að þeir vinni grunn­vinn­una sína betur og velji hlut­fallið út frá „gæðum“ lán­tak­ans.

Grein­ingin birt­ist fyrst í nýjasta Kjarn­anum. Lestu hann hér.