Húsnæðisverð mun halda áfram að hækka næstu árin, sér í lagi í úthverfum Reykjavíkur og nágrannasveitarfélögum, að mati greiningardeildar Arion banka. Byggja þarf hátt í 9.000 íbúðir á landinu öllu til ársloka 2020 til að halda í við uppsafnaða þörf og fólksfjölgun, en ólíklegt er að það náist. Þá hefur leiguverð hækkað talsvert umfram launaþróun síðasta ár.

Greiningardeild Arion banka birti í dag skýrslu sína „Húsnæðismarkaðurinn: Frá hæli til heilsu“, en samkvæmt niðurstöðum hennar er markaðurinn í þenslu og verður áfram til ársloka 2020 hið minnsta. Gott efnahagsástand, aukinn kaupmáttur og lægri vextir muni áfram ýta undir spurn eftir húsnæði. Hins vegar sé ólíklegt að byggt verði nóg af íbúðum næstu árin til að mæta þeirri eftirspurn. Húsnæðisverð haldi því áfram að hækka.

Öll hverfi á höfuðborgarsvæðinu hækkuðu í verði árið 2017, en utan þess hækkaði fasteignaverð mest í nágrannasveitarfélögum á suðvesturhorninu, svo sem á Selfossi og Suðurnesjum. Hægt hefur þó á hækkun fasteignaverðs í miðborg Reykjavíkur. Greiningardeild Arion spáir 6,6% hækkun húsnæðisverðs í ár, 4,1% hækkun á næsta ári og 2,3% hækkun árið 2020.

Ljóst er að nýir kaupendur þurfa sífellt meira á milli handanna til að komast inn á markaðinn. Sé dæmi tekið um 25 milljón króna íbúð sem keypt er í dag, þarf kaupandi að eiga 3.750.000 kr. í útborgun, taki hann 85% lán. Gangi spár eftir mun kaupandi þurfa að reiða fram rúmlega hálfri milljón meira, eða 4.257.000 krónur, til að tryggja sér sömu íbúð eftir þrjú ár.

Verðtryggð lán eru enn mun algengari meðal almennings en óverðtryggð, en aðeins 22% nýrra útlána bankanna til heimila árið 2017 voru óverðtryggð.

Þróunin hefur einnig haft töluverð áhrif á leigumarkaðinn. Leiguverð hækkaði talsvert umfram laun á árinu 2017, sem skýrist að einhverju leyti á sama skorti á íbúðarhúsnæði. Samkvæmt nýlegri rannsókn Íbúðalánasjóðs kom fram að 80% leigjenda vilja komast af leigumarkaði og kaupa sér íbúð í framtíðinni.

Nýr Garðabær á hverju ári

Útlit er fyrir að fólksfjölgun verði mikil á næstu árum, samkvæmt greiningunni, en einstaklingum 22 ára og eldri mun fjölga um nær 14 þúsund á ári næstu ár, eða sem nemur tæpum fólksfjölda Garðabæjar. Langtímaáætlanir gera ráð fyrir að byggja þurfi 60 þúsund íbúðir á landinu öllu fram til 2065, en til samanburðar eru rúmlega 50 þúsund íbúðir í sveitarfélaginu Reykjavík sem stendur.

Fjöldi nýbygginga er þó að aukast jafnt og þétt og æ hagstæðara verður að byggja fjölbýlishús. Mikið stökk varð í nýbyggingu smærri íbúða í fjölbýli á árinu 2017 og virðast því fleiri 1-3 herbergja íbúðir undir 100 fermetrum á leið út á markaðinn á næstu árum. Á höfuðborgarsvæðinu er þorri nýrra íbúða í Reykjavík og Kópavogi, en þó mest í póstnúmeri 101.