Hús­næð­is­verð mun halda áfram að hækka næstu árin, sér í lagi í úthverfum Reykja­víkur og nágranna­sveit­ar­fé­lögum, að mati grein­ing­ar­deildar Arion banka. Byggja þarf hátt í 9.000 íbúðir á land­inu öllu til árs­loka 2020 til að halda í við upp­safn­aða þörf og fólks­fjölgun, en ólík­legt er að það náist. Þá hefur leigu­verð hækkað tals­vert umfram launa­þróun síð­asta ár.

Grein­ing­ar­deild Arion banka birti í dag skýrslu sína „Hús­næð­is­mark­að­ur­inn: Frá hæli til heilsu“, en sam­kvæmt nið­ur­stöðum hennar er mark­að­ur­inn í þenslu og verður áfram til árs­loka 2020 hið minnsta. Gott efna­hags­á­stand, auk­inn kaup­máttur og lægri vextir muni áfram ýta undir spurn eftir hús­næði. Hins vegar sé ólík­legt að byggt verði nóg af íbúðum næstu árin til að mæta þeirri eft­ir­spurn. Hús­næð­is­verð haldi því áfram að hækka.

Öll hverfi á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hækk­uðu í verði árið 2017, en utan þess hækk­aði fast­eigna­verð mest í nágranna­sveit­ar­fé­lögum á suð­vest­ur­horn­inu, svo sem á Selfossi og Suð­ur­nesjum. Hægt hefur þó á hækkun fast­eigna­verðs í mið­borg Reykja­víkur. Grein­ing­ar­deild Arion spáir 6,6% hækkun hús­næð­is­verðs í ár, 4,1% hækkun á næsta ári og 2,3% hækkun árið 2020.

Ljóst er að nýir kaup­endur þurfa sífellt meira á milli hand­anna til að kom­ast inn á mark­að­inn. Sé dæmi tekið um 25 milljón króna íbúð sem keypt er í dag, þarf kaup­andi að eiga 3.750.000 kr. í útborgun, taki hann 85% lán. Gangi spár eftir mun kaup­andi þurfa að reiða fram rúm­lega hálfri milljón meira, eða 4.257.000 krónur, til að tryggja sér sömu íbúð eftir þrjú ár.

Verð­tryggð lán eru enn mun algeng­ari meðal almenn­ings en óverð­tryggð, en aðeins 22% nýrra útlána bank­anna til heim­ila árið 2017 voru óverð­tryggð.

Þróunin hefur einnig haft tölu­verð áhrif á leigu­mark­að­inn. Leigu­verð hækk­aði tals­vert umfram laun á árinu 2017, sem skýrist að ein­hverju leyti á sama skorti á íbúð­ar­hús­næði. Samkvæmt nýlegri rann­sókn Íbúða­lána­sjóðs kom fram að 80% leigj­enda vilja kom­ast af leigu­mark­aði og kaupa sér íbúð í fram­tíð­inni.

Nýr Garðabær á hverju ári

Útlit er fyrir að fólks­fjölgun verði mikil á næstu árum, sam­kvæmt grein­ing­unni, en ein­stak­lingum 22 ára og eldri mun fjölga um nær 14 þús­und á ári næstu ár, eða sem nemur tæpum fólks­fjölda Garða­bæjar. Lang­tíma­á­ætl­anir gera ráð fyrir að byggja þurfi 60 þús­und íbúðir á land­inu öllu fram til 2065, en til sam­an­burðar eru rúm­lega 50 þús­und íbúðir í sveit­ar­fé­lag­inu Reykja­vík sem stendur.

Fjöldi nýbygg­inga er þó að aukast jafnt og þétt og æ hag­stæð­ara verður að byggja fjöl­býl­is­hús. Mikið stökk varð í nýbygg­ingu smærri íbúða í fjöl­býli á árinu 2017 og virð­ast því fleiri 1-3 her­bergja íbúðir undir 100 fer­metrum á leið út á mark­að­inn á næstu árum. Á höf­uð­borg­ar­svæð­inu er þorri nýrra íbúða í Reykja­vík og Kópavogi, en þó mest í póst­núm­eri 101.