Í tilkynningu sem Hagstofan sendi frá sér í dag var greint frá því að vísitala neysluverðs hefði hækkað um 0,80 prósent frá því í síðasta mánuði. Þar kemur fram að kostnaður vegna búsetu í eigin húsnæði, svokölluð reiknuð húsaleiga, hafi vegið þungt. En hún hækkaði um 2,1 prósent milli mánaða. Tólf mánaða verðbólga stendur því nú í 6,8 prósentum.
Í sömu fréttatilkynningu er greint frá því að í júní muni Hagstofan taka upp nýja aðferð við mat á reiknaðri húsaleigu í vísitölu neysluverðs. Í nýrri nálgun verða húsaleiguígildi notuð við útreikning á reiknaðri húsaleigu.
Nýtt líkan sem byggir á gögnum HMS
Mælingar á húsaleiguígildi byggja að á gagnasafni um leigusamninga sem finna má nýrri leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS). Með breytingu á húsleigulögum árið 2022 fékk HMS greiðar aðgengi af upplýsingum um stóran hluta leigumarkaðarins.
Snemma árs tilkynnti að HMS að tekin hefði verið upp ný og uppfærð leiguskrá sem byggir á bættu aðgengi að leigusamningum.
Með þessum gögnum gefst Hagstofunni tækifæri til þess að búa til líkan sem nær yfir allt íbúðarhúsnæði óháð því hvort um leiguhúsnæði eða eigið húsnæði er að ræða.
Sveiflur á fjármálamörkuðum bjöguðu fyrri mælingar
Í greinargerð sem fylgir með tilkynningunni segir að vinna við að innleiða nýja aðferðafræði við mat á húsnæðisliðnum hafi staðið yfir síðan 2019. Allt frá tíunda áratugnum hefur verið notast við aðferðafræði sem er nefndur „einfaldur notendakostnaður.“
Greinarhöfundar segja að þessi aðferðafræði hafi gefið ágæta raun um nokkurt skeið. Hins vegar hafi sérfræðingar Hagstofunnar orðið varir við að þegar reiknuð húsaleiga er borin saman við greidda húsaleigu yfir 20 ára tímabil megi glöggt sjá töluverð frávik á þremur mismunandi tímabilum. Fyrst um sinn hafi þessar mælingar fylgst að en eftir 2004 fer að verða vart við töluverðan mun á þróun greiddu og reiknuðu húsaleigunnar.
Árin 2004 til 2009 var reiknuð húsaleiga metin talsvert meiri en greidd húsaleiga. Síðan á árunum eftir hrun, 2009 til 2017, lækkaði reiknuð húsaleiga en greidd leiga fór hækkandi. Þriðja og síðasta frávikstímbilið hófst árið 2021 þegar reiknuð húsleiga hækkar mun hraðar en mældar hækkanir á greiddri húsaleigu.
Telja skýrsluhöfundar að þessi frávik megi að mestu leyti rekja til skyndilegra breytinga í fasteignaverði sem komi til vegna sviptinga sem hafa átt sér stað á fjármálamörkuðum hér landi undanfarin 20 ár.
Árið 2004 jókst framboð á lánsfé þegar viðskiptabankarnir hófu samkeppni við Íbúðalánasjóð. Fjármálahrunið snéri þeirri þróun síðan við en sama tíma varð vöxtur á leigumarkaði. Að lokum má nefna lágvaxtaskeiðið sem hófst um mitt ár 2021.
Forsendur nýrrar aðferðafræði
Í skýrslunni kemur fram að ein ástæðan fyrir því að ákveðið var við að notast við notendakostnaðaraðferðina var vegna þess að leigumarkaðurinn var talinn of lítill á Íslandi til notast við aðferð húsaleiguígildis. Á tíunda áratugnum voru um 15% heimila í landinu á leigumarkaði.
Á síðustu áratugum hefur leigmarkaðurinn hins vegar stækkað og eru nú um 20% heimila landsins á leigumarkaði. Þetta hlutfall hefur þó sveiflast mikið. Hlutfall heimila á leigumarkaði var yfir 30% á árunum 2017 og 2018 en hrundi síðan niður 23% árið 2021.
Nú er talið að um 20-25% heimila í landinu séu á leigumarkaði. Fjöldi heimila í landinu er talinn vera 130 þúsund svo talið er að 26 til 32 þúsund virkir leigusamningar séu um þessar mundir.
Gæði gagna bættir upp fyrir smæð leigumarkaðarins
Hins vegar segir í skýrslunni að almennt sé talið að til þess að hægt sé að notast við húsleiguígildisaðferðina við útreikning á vísitölu neysluverðs þurfi hlutfall þeirra sem búa í leiguhúsnæði að vera yfir 25 prósent. Ísland er rétt undir þeim mörkum.
Hagstofan telur þó að gæði þeirra gagna sem eru þeim nú aðgengilegar muni koma til með að vega upp á móti hugsanlegri bjögun sem stafar af smæð íslenska leigumarkaðarins. Leigugrunnur HMS hefur að geyma um 22 þúsund leigusamninga sem er drjúgur hluti af þeim leigusamningum eru taldir vera virkir.
Mun líkanið byggja á því að finna íbúðir í gagnagrunni HMS sem eru sem líkastar þeirri íbúð sem verið er að meta húsaleiguígildi fyrir. Því má segja að með nýrri aðferð sé verið að fara gagnstæða leið til þess að meta húsnæðiskostnað, en fyrri aðferð notaðist við upplýsingar frá heimilum sem bjuggu í eigin húsnæði.
Vonast er til þess að nýja aðferðafræðin dragi úr áhrifum sem skammtímasveiflur á fjármálamörkuðum hafa haft á mat Hagstofunnar á húsnæðisliðnum. Í greinargerðinni kemur þó fram að stór hluti leigusamninga hafi svokölluð verðtryggingarákvæði.
Áhrif mánaðarlegar breytingar á verðtryggingunni muni því hafa áhrif á líkanið og leiða til víxlverkunar milli mánaða.
Athugasemdir