Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabanka Íslands telur að staða mikils meirihluta heimila landsins sem eru með fasteignalán sé „með ágætum“ þótt mikilvægt sé að búa í haginn fyrir versnandi fjárhag þeirra. Því brýndi nefndin fyrir lánveitendum – bönkum og lífeyrissjóðum – að huga tímanlega að þyngri greiðslubyrði lántakenda til þess að fyrirbyggja greiðsluerfiðleika. 

Þetta kemur fram í fundargerð fjármálastöðunefndarinnar vegna fundar hennar í byrjun júní, en hún var birt í vikunni.

Ástæða þess að erfiðara gæti orðið fyrir hluta heimila að standa undir þyngri greiðslubyrði liggur í því að 650 milljarða króna stafli af íbúðalánum sem bera í dag fasta vexti munu losna á árunum 2024 og 2025. Um er að ræða rúmlega fjórðung allra húsnæðisskulda. Þetta er hærri upphæð en áður hefur verið í umræðunni, en fjármálastöðugleikanefnd greindi frá því í fyrra haust að binditími lána upp tæplega 600 milljarða króna myndi losna á árunum 2023 til 2025. Þar af áttu 74 milljarða króna að renna út á þessu ári, en þar væri um að ræða lán 4.451 heimila.

Vaxtagjöld þegar hækkað um 60 prósent

Stærstur hluti þessa tók óverðtryggð lán á föstum vöxtum þegar þeir voru í sögulegu lágmarki árið 2021, en breytilegir vextir hjá bönkum voru þá á bilinu 3,3 til 4,3 prósent og fastir vextir litlu hærri. í dag eru breytilegu vextirnir hjá bönkunum 10,25 til 10,5 prósent, og hafa ekki verið hærri síðan að farið var að bjóða upp á óverðtryggð lán. Ástæðan hækkunarinnar liggur í því að stýrivextir hafa verið hækkaðir þrettán sinnum í röð, úr 0,75 í 8,75 prósent frá vorinu 2021. Það hefur verið gert til að takast á við verðbólgu sem var mánuðum saman í námunda við tveggja stafa tölu en fór í fyrsta sinn undir níu prósent í júní síðan í fyrrasumar. 

Vaxtahækkanirnar hafa þegar skilað því að vaxtagjöld heimila landsins jukust um 60 prósent milli fyrsta ársfjórðungs í fyrra og sama tímabils í ár, samkvæmt nýlegum tölum frá Hagstofu Íslands. Þau námu alls 30,8 milljörðum króna á fyrstu þremur mánuðum ársins sem er hæsta krónutala sem íslensk heimili hafa nokkru sinni greitt í vaxtakostnað á ársfjórðungi. 

Samkvæmt tölum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) þurfti sá sem var með óverðtryggt lán upp á 45 milljónir króna á breytilegum vöxtum að borga 191.700 krónur af slíku láni í upphafi árs 2022.  Útreikningar HMS sýna að greiðslubyrðin af slíku láni verði sé nú í 366.795 krónur á mánuði, og hafi þá aukist um 175.275 krónur á einu og hálfu ári. 

Höfuðstóll gæti hækkað og markaðsverð lækkað

Þau úrræði sem fjármálastöðugleikanefnd brýnir fyrir lánveitendum að huga tímanlega að, til að takast á við þyngri greiðslubyrði lántakenda og fyrirbyggja greiðsluerfiðleika þeirra, eru að skoða að lengja lánstíma, að taka upp jafngreiðsluskilmála, að setja þak á greidda nafnvexti og líta til ólíkra lánaforma sem bjóða upp á mismunandi greiðslubyrði. „Taldi nefndin að rúm eiginfjárstaða margra lántaka ætti að gefa töluvert svigrúm til að tryggja að greiðslubyrði héldist í takti við viðmið lánþegaskilyrða sem nefndin hefur sett.“

Í minnisblaði sem fjármálastöðugleikanefnd birti í byrjun júní kom fram að nefndin teldi að í hlutfalli við ákvarðandi þætti væri íbúðaverð á Íslandi enn hátt. Það bendi til talsverðs ójafnvægis með tilheyrandi kerfisáhættu. Líkur á verðleiðréttingu, þar sem íbúðaverð leiti í átt að þeim þáttum sem vanalega ráða verðmyndun á markaðnum, hafi aukist með hækkandi fjármagnskostnaði. Það þýðir á mannamáli að íbúðaverð gæti lækkað nokkuð skarpt á Íslandi í nánustu framtíð, líkt og það hefur gert víða í löndum í kringum okkur. 

Á sama tíma fjölgar þeim sem færa sig úr óverðtryggðum lánum í verðtryggð til að lækka mánaðarlega greiðslubyrði sína. ​​Í síðustu mánaðarskýrslu HMS kom fram að hrein ný verðtryggð útlán voru fimm milljarðar króna í apríl á meðan að óverðtryggðu útlánin voru neikvæð um tvo milljarða króna. „Hrein ný útlán hafa ekki verið svo lítil á núverandi verðlagi síðan í apríl 2014 ef undanskilin eru ársbyrjun 2015 og 2016 þegar leiðréttingin og séreignarsparnaðarúrræði skekkja myndina,“ sagði í skýrslunni. 

Sá böggull fylgir því skammrifi að færa sig úr óverðtryggðu í verðtryggt lán að höfuðstóll verðtryggða lánsins hækkar hratt í mikilli verðbólgu líkt og nú geisar, sem étur upp eigið fé lántakandans. Því gæti sú staða komið upp að höfuðstóll lánsins hækki um nokkrar milljónir króna á ári á sama tíma og íbúðaverð lækkar og jafnvel sett mjög skuldsetta íbúðareigendur í þá stöðu að skuldir þeirra væru hærri en það sem fengist fyrir íbúðina.