Leigufélagið Alma stærir sig af „samfélagslegri ábyrgð sinni og segist vilja vera í fararbroddi við það að búa til heilbrigðan og faglegan leigumarkað hér á landi. Þetta kemur fram í ársreikningi félagsins sem samþykktur var af stjórn félagsins og birtur í gær. Þá telur félagið að ávinningur samfélagsins af starfsemi Ölmu fari saman við ávinning hluthafa af félaginu.

Um þetta segir í ársreikningnum: „Alma vill vera í fararbroddi við mótun á heilbrigðum og faglegum leigumarkaði á Íslandi. Með því að hafa samfélagslega ábyrgð að leiðarljósi skapast ávinningur fyrir samfélagið, viðskiptavini og hluthafa félagsins.“ 

Alma er annað stærsta leigufélag landsins, á eftir Heimstaden, og er með um 1100 íbúðir í útleigu og er stöðugt að bæta við sig nýjum eignum. 

Félagið hagnaðist um tæplega 5,4 milljarða króna í fyrra, samkvæmt ársreikningnum, en þær hækkanir má að hluta rekja til bókfærðrar hækkunar á verðmæti fasteigna Ölmu. Eignirnar hækkuðu um 8,3 milljarða króna á milli ára.

Rekstarhagnaður af starfsemi Ölmu, útleigu á íbúðum, var hins vegar einnig góður og nam tæplega 3,2 milljörðum króna fyrir matsbreytingu og afskriftir. Kjarnarekstur Ölmu stendur því traustum fótum og þegar hækkanir á verðmæti fasteigna félagsins er lagður saman við, eins og Alma gerir á hverju ári, þá verður hagnaðurinn ennþá meiri. 

Eigið fé Ölmu - eignir mínus skuldir - var í lok árs í fyrra rúmlega 32 milljarðar króna og hækkaði um rúma 5 milljarða á milli ára. 

Hörð gagnrýni á Ölmu

Alma var í lok árs í fyrra harðlega gagnrýnd fyrir snarpar hækkanir á leiguverði viðskiptavina félagsins.

Manneskjan á bak við þá umfjöllun fjölmiðla var Brynja Bjarnadóttir, öryrki á sjötugsaldri, sem var tilkynnt um að leigan hjá henni myndi hækka um 30 prósent um áramótin. Alma reyndi að rökstyðja hækkunina á leigu Brynju með því að segja að hækkunin hjá henni endurspeglaði ekki almennar hækkanir. Gögn sem Stundin, sem í dag heitir Heimildin eftir sameiningu við Kjarnann, hafði undir höndum sýndu hins vegar fram á að fyrirtækið hafði verið að hækka leiguna hjá mörgum viðskiptavinum sínum um 20 til 30 prósent allt síðasta ár. 

Í yfirlýsingu vegna máls Brynju sagði Alma að félagið hefði þurft að hækka leiguna hjá fólki vegna efnahagsástandsins: „Í ljósi núverandi efnahagsástands er Alma nauðbeygð til að hækka leiguverð á þeim samningum sem eru að renna út.“

Eignarhaldið og hluti fjármögnunar á fyrirtækjasamstæðu eigenda Ölmu, Mata-systkinanna svokölluðu, var svo rakið til lágskattasvæða en þau hafa lengi notast við Möltu í viðskiptum sínum. 

Í kjölfarið var svo greint frá því að Alma ætlaði sér að hækka leiguna hjá úkraínskum flóttamönnum í fjölbýlishúsi Garðabæ um allt að 114 prósent nú í apríl.   Alma keypti blokkina sem flóttamennirnir búa í síðasta vor og var gerður eins árs leigusamningur við góðagerðasamtök sem leigðu Úkraínamönnunum íbúðirnar langt undir markaðsvirði. Alma ætlar hins vegar að hækka leiguna þannig að hún endurspegli markaðsvverð.

Ekki liggur enn fyrir hvort flóttamennirnir geti búið áfram í húsinu, segja tveir af þeim við Heimildina, en stjórnvöld í Garðabæ eru að vinna að því að tryggja þeim húsnæði. 

Byrjaði með BrynjuGagnrýnin á Ölmu hófst með frásögn Brynju Bjarnadóttur sem þurfti að flytja vegna þess að Alma hækkaði leiguna hjá henni um 30 prósent um áramótin.

Alma rökstyður hækkanirnar

Í ársreikningi Ölmu rökstyður leigufélagið þá skoðun félagsins að hækkun á leiguverði geti verið bæði eðlilegt og óhjákvæmilegt.  Í ófjárhagslegri upplýsingagjöf í ársreikningnum segir um þetta: „Sveiflur á fasteignamarkaði, fjármagnsmörkuðum og í framboði og eftirspurn eftir leiguhúsnæði geta leitt til sveiflna á leiguverði, sérstaklega þegar til lengri tíma er litið. Það er því eðlilegt og stundum óhjákvæmilegt að breyta leiguverðum til markaðsverðs við endurnýjun leigusamninga.“

Í greinum fjölmiðla um Ölmu hefur hins vegar komið fram að leiguhækkanir um 20 til 30 prósent séu miklu hærri en almennar kostnaðarhækkanir Ölmu og því sé órökrétt að vísa til þeirra þegar leiguverðshækkanir eru réttlættar. Hitt stóra leigufélagið á Íslandi hefur ekki verið með eins miklar hækkanir á  leigusamningum sínum.

Ástæðan er sú að flestir leigusamningar félagsins eru ótímabundnir og fylgja bara vísitölu neysluverðs, líkt og Gauti Reynisson, framkvæmdastjóri Heimstaden, hefur sagt: „Þá erum við ekki að lenda í því, eins og Alma, að vera að endurnýja leigusamninga sem eru að renna út. Þannig að undanfarin tvö ár hafa langflestir af okkar leigjendum fært sig yfir í ótímabundna samninga. Þannig að við erum yfirleitt ekki að hækka leiguna. Þegar við leigjum út eignina þá gerum við það á markaðsverði og leigusamningurinn fylgir svo bara verðlagi. Svo, ef allt gengur vel, þá heyrum við ekkert í þér og þú heyrir ekkert í okkur. “

Ekki sambærilegar hækkanirHeimstaden, sem Gauti Reynisson stýrir, hefur ekki hækkað leiguna hjá fólki með sambærilegum hætti og Alma þar sem leigusamningar félagsins eru flestir ótímabundnir.

Mynd: b'iartpro'

Alma breytti verklagi í kjölfar gagnrýni

Hvað sem líður réttlætingum Ölmu á hækkun leiguverðsins þá segir félagið jafnframt í ársreikningnum að það hafi komið til móts við þá gagnrýni sem félagið fékk á sig:  „Undir lok árs, þegar félagið hafði tilkynnt um hækkanir á leigu þeirra samninga sem komu til endurnýjunar í janúar og febrúar 2023, kom upp gagnrýni á leiguverðshækkanir félagsins. Til að koma til móts við þá gagnrýni breytti félagið verklagi sínu á þann hátt að takmarka leiguverðshækkanir við endurnýjun samninga við ákveðna krónutölu og að veita viðskiptavinum aukið svigrúm til að framlengja leigusamninga sína til skamms tíma á meðan þeir finna nýtt húsnæði.“

Félagið segir líka í ársreikningnum að leiguhækkanir félagsins framan af ári hafi verið bundnar við nýja og endurnýjaða samninga. Þetta er hins vegar annað en félagið sagði þegar það réttlæti hækkanirnar hjá Brynju Bjarnadóttir. Þá sagði félagið að hækkunin hjá henni endurspeglaði ekki almennar hækkanir á leigu hjá félaginu. 

Um þetta segir í ársreikningnum:  „Leiguverð á markaði hækkuðu nokkuð á árinu, sérstaklega samanborið við leiguverð á þeim tíma þegar samfélagslegar takmarkanir voru í gildi á tímum COVID faraldursins. Framan af ári endurspegluðust markaðsleiguhækkanir í leiguverðshækkunum á nýjum og endurnýjuðum leigusamningum félagsins. Í kjölfar innrásar Rússlands í Úkraínu í febrúar 2022 og áhrifa hennar á alþjóðlega orku- og vörumarkaði kom upp umræða á Íslandi um og áhyggjur af hækkandi verðlagi.“

Þá segir enn frekar um þetta að félagið hafi tekið þá ákvörðun um mitt ár 2022 að hækka ekki leigusamninga umfram vísitölu neysluverðs út árið.  „Til að koma til móts við viðskiptavini félagsins og sýna gott fordæmi ákvað stjórn Ölmu í maí að endurnýjaðir leigusamningar yrðu ekki hækkaðir umfram hækkun vísitölu neysluverðs út árið.“

Um leið og þessu tímabili var lokið, það er að segja í ársbyrjun, hækkaði Alma hins vegar leiguna skarpt, meðal annars hjá Brynju Bjarnadóttur sem þurfti að finna sér nýtt húsnæði sökum þessa.