Nýjar tölur sýna að eignir íslenskra fasteignaeigenda rýrna nú umtalsvert til skamms tíma, bæði að nafnvirði og enn meira að raunvirði.

Verð fasteigna féll um 1,16% frá nóvember til desember, metið út frá vísitölu íbúðaverðs frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Mánuðinn áður hafði vísitalan fallið um 0,35%.

Verðbólga leggst ofan á verðlækkun

Á sama tíma og nafnvirði fasteigna fellur rýrnar virði þeirra vegna vaxandi verðbólgu. Í síðasta mánuði hækkaði vísitala neysluverðs um 1,15%. Það þýðir að virði fasteigna lækkaði í raun um liðlega 2,3% á einum mánuði.

Tæplega 80% af eigin fé almennings á Íslandi liggur í fasteignum.

Eignir fólks rýrna einnig til síðustu 12 mánaða. Þannig hefur vísitala fasteignaverðs hækkað um 2,1% á sama tímabili og verðbólga mælist 4,5%, sem þýðir 2,4% raunlækkun á virði fasteigna.

Ekki er útlit fyrir að ástandið batni til skamms tíma. Lítil virkni er á fasteignamarkaði og nýbyggingar safnast upp. Þrír af hverjum fjórum fasteignasölum telja virknina litla á markaði miðað við árstíma, í könnun HMS.

Verðtryggingin ræður ríkjum

Hrein ný húsnæðislán eru nánast að öllu leyti verðtryggð síðustu mánuði, enda eru óverðtryggðir vextir á bilinu 7,95% til 9,75% í lágri veðsetningu. Þetta þýðir að húsnæðislán þeirra landsmanna munu hækka með verðbólgunni. Ólíkt janúar í fyrra, þegar vísitala neysluverðs lækkaði um 0,27%, og þar með verðtryggð lán um það sama, er því spáð að vísitala neysluverðs hækki um 0,3% í næstu mælingu sem birtist 29. janúar næstkomandi og að verðbólga, sem sýnir hækkun vísitölunnar síðustu 12 mánuði, reynist fara úr 4,5% í 5,1%. Það væri mesta verðbólga frá október 2024.

Þrátt fyrir verðlækkun fasteigna er húsnæðiskostnaður að hækka vísitölu neysluverðs, eins og hún er reiknuð sem „greidd húsaleiga“.

Vænt verðbólguskot skýrist af reglubundnum gjaldskrárhækkunum og svo innleiðingu stjórnvalda á breyttri gjaldtöku vegna ökutækja.

Eignabóla eftir Covid

Þó svo að eignir almennings fari nú rýrnandi hafa þær blásið út frá því í Covid-faraldrinum, þegar stýrivextir og svo húsnæðislánavextir voru lækkaðir verulega, sem leiddi af sér eignabólu á húsnæðismarkaði. Þannig jókst eigið fé í fasteign úr 3,9 billjónum króna í 7,4 billjónir frá 2019 til 2024, en á sama tíma hefur vísitala neysluverðs hækkað verulega og þar með verðbólga.

Þau sem koma ný inn á fasteignamarkað í töluverðri verðbólgu samhliða verðlækkun húsnæðis búa hins vegar ekki að fyrri hækkun og eiga á hættu að lenda í neikvæðri eiginfjárstöðu haldi þróunin áfram.

Óttast er að kreppuverðbólga geti myndast á Íslandi, þar sem verðlag hækkar samhliða atvinnuleysi, en Seðlabankinn bindur vonir við að hátt vaxtastig leiði til þess að verðbólgan hjaðni loks með vorinu.

Sömuleiðis er vaxandi óvissa og áhætta í alþjóðamálum, sem gæti leitt til áfalla. Ef íslenska krónan fellur eða verðbólga verður vegna skerðingar á aðfangakeðjum, leiðir það til þess að fasteignalán landsmanna hækka, það er að segja þau algengustu, sem eru verðtryggð.

Lítið byggt af sérbýli

Góðu fréttirnar fyrir húsnæðismarkaðinn eru að svokölluð snjóhengja vaxtaendurskoðunar, þar sem lágir, fastir óverðtryggðir vextir frá Covid-tímabilinu losnuðu og hækkuðu verulega, er nú að baki. 

Þá vekur athygli að nánast allar nýbyggingar á höfuðborgarsvæðinu eru í fjölbýli. Aðeins 10% eru í sérbýli, en á Vestfjörðum og Norðvesturlandi eru allar sérbýli. Hlutfallið spannar frá fjórðungi upp í helming í öðrum landshlutum.