Framboð á íbúðum sem standa fólki með meðaltekjur til boða hefur fækkað mikið á þessu ári. Í nýrri mánaðarskýrsla Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar segir að þrátt fyrir aukið framboð á íbúðum á höfuðborgarsvæðinu hefur íbúðum með greiðslubyrði undir 250.000 krónum, miðað við að kaup séu fjármögnuð með óverðtryggðu láni, fækkað helming.

Í skýrslunni kemur fram að af 3.700 íbúðum sem auglýstar eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu sé einungis hægt að finna 50 íbúðir til sölu sem hafa greiðslugetu uppá 250.000 krónur á mánuði. Miðað við að tekið sé 80 prósent lán þurfa slíkar íbúðir að kosta innan við 32,1 milljón króna. 

Taki kaupendur verðtryggt lán má finna um 470 íbúðir að finna á höfuðborgarsvæðinu sem hafa greiðslugetu uppá 250.000 krónur á mánuði. Í skýrslunni kemur fram að þessi talning taki einnig mið af nýjum reglum Seðlabankans frá 2022, sem hertu á lánaskilyrðum verðtryggðra lána. Til að mynda þurfa lánveitingar að miða við greiðslubyrði á láni sem ber að lágmarki 3,5 prósent verðtryggða vexti til 25 ára, jafnvel þótt að raunveruleg greiðslubyrði lánsins sé lægra. Ef litið er hjá þessum lánþegaskilyrðum stæðu 1.419 íbúðir til boða. 

Mikil ásókn í verðtryggð lán 

Í ljósi þessa og annara þátta kemur því ekki á óvart að það hefur orðið mikil ásókn hefur verið í verðtryggð lán vegna fasteignaviðskipta. Sömuleiðis hafa heimili í auknum mæli sóst eftir endurfjármögnun á eldri lánum og skipt út óverðtryggðu láni yfir í verðtryggð lán. Samkvæmt skýrslu HMS er hlutfall óverðtryggðra lána um 50 prósent í dag og hefur því dregist saman um sex prósent frá því í september í fyrra. 

Í skýrslunni segir að „eftir því sem hlutdeild verðtryggðra íbúðalána eykst er viðbúið að peningastefna Seðlabankans verði ekki eins skilvirk.“  Sem þýðir að breytingar á stýrivöxtum munu hafa minni áhrif á hagkerfið í heild þegar stærra hlutfall af heildaríbúðarlánum til heimilanna eru verðtryggð þar sem. Slík lán eru ekki jafn næm fyrir stýrivaxtabreytingum eins og óverðtryggð húsnæðislán. 

Þessi ummæli minna um margt á umræðu sem fór af stað í kjölfar ummæla Ásgeirs Jónssonar, seðlabankastjóra, þar sem hann hvatti lántakendur til þess að leita tímanlega til lánveitenda og kanna möguleika þess að skipta yfir í verðtryggð lán.

Ummælin vöktu mikla athygli og töldu sumir að um algjöran viðsnúning að ræða í afstöðu seðlabankastjóra til verðtryggðra lána. Til að mynda gagnrýndi Ólafur Margeirsson, doktor í hagfræði, ráðleggingar seðlabankastjóra í viðtali við RÚV og sagði ráðleggingarnar grafa undir virkni stýrivaxtahækkanna Seðlabankans og getu hans til þess að draga úr verðbólgu. 

Nýjar íbúðir bæði minni og dýrari

Í október var söluverð fermetra á nýjum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu 801 þúsund krónur. Þá segir að meðalstærð nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu skroppið saman um 10 fermetra á þessu ári samanburði við síðustu ár. Nú er meðalstærð nýrra íbúða um 90 fermetrar en voru milli áranna 2016 til 2022 yfir 100 fermetrar að stærð. Í skýrslunni er talið að þessi þróun á meðalstærð nýbyggðra íbúða kunni að útskýra að einhverju leyti hækkandi fermetraverð. 

Innan við þrjú prósent íbúða seljast nú fyrir meira en fimm prósent yfir ásettu verði. Þetta er talsverður samdráttur í samanburði við lágvaxtatímabilið sem hófst í kjölfar heimsfaraldursins þegar hlutfall íbúða sem seldust fyrir meira en fimm prósent yfir ásettu verði var meira en 35 prósent fyrir íbúðir í fjölbýlishúsi og tæplega 25 prósent fyrir íbúðir sérbýlishúsi. Þá er tekið fram að sé þetta ár borið saman við árin fyrir heimsfaraldur, sé hlutfall íbúða sem seljast yfir ásettu verði svipað því sem mældist árin 2014 til 2021.

Þá segir í skýrslunni að vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hafi haldist stöðug milli mánaða í nóvember. Hins vegar segir í skýrslunni að á síðastliðnum 12 mánuðum hafi raunverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu lækkað um 4,3 prósent.