Leigu­fé­lagið Alma stærir sig af „sam­fé­lags­legri ábyrgð sinni og seg­ist vilja vera í far­ar­broddi við það að búa til heil­brigðan og fag­legan leigu­markað hér á landi. Þetta kemur fram í árs­reikn­ingi félags­ins sem sam­þykktur var af stjórn félags­ins og birtur í gær. Þá telur félagið að ávinn­ingur sam­fé­lags­ins af starf­semi Ölmu fari saman við ávinn­ing hlut­hafa af félag­inu.

Um þetta segir í árs­reikn­ingnum: „Alma vill vera í far­ar­broddi við mótun á heil­brigðum og fag­legum leigu­mark­aði á Íslandi. Með því að hafa sam­fé­lags­lega ábyrgð að leið­ar­ljósi skap­ast ávinn­ingur fyrir sam­fé­lagið, við­skipta­vini og hlut­hafa félags­ins.“ 

Alma er annað stærsta leigu­fé­lag lands­ins, á eftir Heim­sta­den, og er með um 1100 íbúðir í útleigu og er stöðugt að bæta við sig nýjum eignum. 

Félagið hagn­að­ist um tæp­lega 5,4 millj­arða króna í fyrra, sam­kvæmt árs­reikn­ingnum, en þær hækk­anir má að hluta rekja til bók­færðrar hækk­unar á verð­mæti fast­eigna Ölmu. Eign­irnar hækk­uðu um 8,3 millj­arða króna á milli ára.

Rekst­ar­hagn­aður af starf­semi Ölmu, útleigu á íbúðum, var hins vegar einnig góður og nam tæp­lega 3,2 millj­örðum króna fyrir mats­breyt­ingu og afskriftir. Kjarna­rekstur Ölmu stendur því traustum fótum og þegar hækk­anir á verð­mæti fast­eigna félags­ins er lagður saman við, eins og Alma gerir á hverju ári, þá verður hagn­að­ur­inn ennþá meiri. 

Eigið fé Ölmu - eignir mínus skuldir - var í lok árs í fyrra rúm­lega 32 millj­arðar króna og hækk­aði um rúma 5 millj­arða á milli ára. 

Hörð gagnrýni á Ölmu

Alma var í lok árs í fyrra harð­lega gagn­rýnd fyrir snarpar hækk­anir á leigu­verði við­skipta­vina félags­ins.

Mann­eskjan á bak við þá umfjöllun fjöl­miðla var Brynja Bjarna­dóttir, öryrki á sjö­tugs­aldri, sem var til­kynnt um að leigan hjá henni myndi hækka um 30 pró­sent um ára­mótin. Alma reyndi að rök­styðja hækk­un­ina á leigu Brynju með því að segja að hækk­unin hjá henni end­ur­spegl­aði ekki almennar hækk­anir. Gögn sem Stundin, sem í dag heitir Heim­ildin eftir sam­ein­ingu við Kjarnann, hafði undir höndum sýndu hins vegar fram á að fyr­ir­tækið hafði verið að hækka leig­una hjá mörgum við­skipta­vinum sínum um 20 til 30 pró­sent allt síð­asta ár. 

Í yfir­lýs­ingu vegna máls Brynju sagði Alma að félagið hefði þurft að hækka leig­una hjá fólki vegna efna­hags­á­stands­ins: „Í ljósi núver­andi efna­hags­á­stands er Alma nauð­beygð til að hækka leigu­verð á þeim samn­ingum sem eru að renna út.“

Eign­ar­haldið og hluti fjár­mögn­unar á fyr­ir­tækja­sam­stæðu eig­enda Ölmu, Mata-systk­in­anna svoköll­uðu, var svo rakið til lág­skatta­svæða en þau hafa lengi not­ast við Möltu í við­skiptum sínum. 

Í kjöl­farið var svo greint frá því að Alma ætl­aði sér að hækka leig­una hjá úkra­ínskum flótta­mönnum í fjöl­býl­is­húsi Garðabæ um allt að 114 pró­sent nú í apríl.   Alma keypti blokk­ina sem flótta­menn­irnir búa í síð­asta vor og var gerður eins árs leigu­samn­ingur við góða­gerða­sam­tök sem leigðu Úkra­ína­mönn­unum íbúð­irnar langt undir mark­aðsvirði. Alma ætlar hins vegar að hækka leig­una þannig að hún end­ur­spegli mark­aðsvverð.

Ekki liggur enn fyrir hvort flótta­menn­irnir geti búið áfram í hús­inu, segja tveir af þeim við Heim­ild­ina, en stjórn­völd í Garðabæ eru að vinna að því að tryggja þeim hús­næði. 

Byrjaði með BrynjuGagn­rýnin á Ölmu hófst með frá­sögn Brynju Bjarna­dóttur sem þurfti að flytja vegna þess að Alma hækk­aði leig­una hjá henni um 30 pró­sent um ára­mótin.

Alma rökstyður hækkanirnar

Í árs­reikn­ingi Ölmu rök­styður leigu­fé­lagið þá skoðun félags­ins að hækkun á leigu­verði geti verið bæði eðli­legt og óhjá­kvæmi­legt.  Í ófjár­hags­legri upp­lýs­inga­gjöf í árs­reikn­ingnum segir um þetta: „Sveiflur á fast­eigna­mark­aði, fjár­magns­mörk­uðum og í fram­boði og eft­ir­spurn eftir leigu­hús­næði geta leitt til sveiflna á leigu­verði, sér­stak­lega þegar til lengri tíma er litið. Það er því eðli­legt og stundum óhjá­kvæmi­legt að breyta leigu­verðum til mark­aðs­verðs við end­ur­nýjun leigu­samn­inga.“

Í greinum fjöl­miðla um Ölmu hefur hins vegar komið fram að leigu­hækk­anir um 20 til 30 pró­sent séu miklu hærri en almennar kostn­að­ar­hækk­anir Ölmu og því sé órök­rétt að vísa til þeirra þegar leigu­verðs­hækk­anir eru rétt­lættar. Hitt stóra leigu­fé­lagið á Íslandi hefur ekki verið með eins miklar hækk­anir á  leigu­samn­ingum sínum.

Ástæðan er sú að flestir leigu­samn­ingar félags­ins eru ótíma­bundnir og fylgja bara vísi­tölu neyslu­verðs, líkt og Gauti Reyn­is­son, fram­kvæmda­stjóri Heim­sta­den, hefur sagt: „Þá erum við ekki að lenda í því, eins og Alma, að vera að end­ur­nýja leigu­samn­inga sem eru að renna út. Þannig að und­an­farin tvö ár hafa lang­flestir af okkar leigj­endum fært sig yfir í ótíma­bundna samn­inga. Þannig að við erum yfir­leitt ekki að hækka leig­una. Þegar við leigjum út eign­ina þá gerum við það á mark­aðs­verði og leigu­samn­ing­ur­inn fylgir svo bara verð­lagi. Svo, ef allt gengur vel, þá heyrum við ekk­ert í þér og þú heyrir ekk­ert í okkur. “

Ekki sam­bæri­legar hækk­anirHeim­sta­den, sem Gauti Reyn­is­son stýrir, hefur ekki hækkað leig­una hjá fólki með sam­bæri­legum hætti og Alma þar sem leigu­samn­ingar félags­ins eru flestir ótíma­bundnir.

Mynd: b'iart­pro'

Alma breytti verklagi í kjölfar gagnrýni

Hvað sem líður rétt­læt­ingum Ölmu á hækkun leigu­verðs­ins þá segir félagið jafn­framt í árs­reikn­ingnum að það hafi komið til móts við þá gagn­rýni sem félagið fékk á sig:  „Undir lok árs, þegar félagið hafði til­kynnt um hækk­anir á leigu þeirra samn­inga sem komu til end­ur­nýj­unar í jan­úar og febr­úar 2023, kom upp gagn­rýni á leigu­verðs­hækk­anir félags­ins. Til að koma til móts við þá gagn­rýni breytti félagið verk­lagi sínu á þann hátt að tak­marka leigu­verðs­hækk­anir við end­ur­nýjun samn­inga við ákveðna krónu­tölu og að veita við­skipta­vinum aukið svig­rúm til að fram­lengja leigu­samn­inga sína til skamms tíma á meðan þeir finna nýtt hús­næði.“

Félagið segir líka í árs­reikn­ingnum að leigu­hækk­anir félags­ins framan af ári hafi verið bundnar við nýja og end­ur­nýj­aða samn­inga. Þetta er hins vegar annað en félagið sagði þegar það rétt­læti hækk­an­irnar hjá Brynju Bjarna­dóttir. Þá sagði félagið að hækk­unin hjá henni end­ur­spegl­aði ekki almennar hækk­anir á leigu hjá félag­inu. 

Um þetta segir í árs­reikn­ingnum:  „Leigu­verð á mark­aði hækk­uðu nokkuð á árinu, sér­stak­lega sam­an­borið við leigu­verð á þeim tíma þegar sam­fé­lags­legar tak­mark­anir voru í gildi á tímum COVID far­ald­urs­ins. Framan af ári end­ur­spegl­uð­ust mark­aðs­leigu­hækk­anir í leigu­verðs­hækk­unum á nýjum og end­ur­nýj­uðum leigu­samn­ingum félags­ins. Í kjöl­far inn­rásar Rúss­lands í Úkraínu í febr­úar 2022 og áhrifa hennar á alþjóð­lega orku- og vöru­mark­aði kom upp umræða á Íslandi um og áhyggjur af hækk­andi verð­lagi.“

Þá segir enn frekar um þetta að félagið hafi tekið þá ákvörðun um mitt ár 2022 að hækka ekki leigu­samn­inga umfram vísi­tölu neyslu­verðs út árið.  „Til að koma til móts við við­skipta­vini félags­ins og sýna gott for­dæmi ákvað stjórn Ölmu í maí að end­ur­nýj­aðir leigu­samn­ingar yrðu ekki hækk­aðir umfram hækkun vísi­tölu neyslu­verðs út árið.“

Um leið og þessu tíma­bili var lokið, það er að segja í árs­byrjun, hækk­aði Alma hins vegar leig­una skarpt, meðal ann­ars hjá Brynju Bjarna­dóttur sem þurfti að finna sér nýtt hús­næði sökum þessa.