Leiguþak leysir ekki húsnæðisvandann

„Katrín Jak­obs­dóttir, þing­maður, sagði í nýlegu útvarps­við­tali: „Það er bara mín sýn að hús­næði sé ekki bara eitt­hvað sem eigi að lúta ein­hverjum mark­aðslög­málum.“ Í frjálsu sam­fé­lagi mun hús­næð­is­mark­aður þó alltaf lúta mark­aðslög­málum að því leyti að þegar hið opin­bera stýrir verði munu þáttak­endur á mark­aði bregð­ast við. Raunar er verð­stýr­ing á leigu­hús­næði eitt af fáum álita­málum sem hag­fræð­ingar virð­ast nokkuð sam­mála um að sé slæm hug­mynd vegna þess að hún leysir engan vanda. Leiguþak minnkar fram­boð leigu­hús­næðis með því að draga úr hvata til útleigu og nýbygg­ingar leigu­í­búða og rýrir gæði hús­næð­is­ins vegna minni hvata til við­halds.“

Þetta segir grein­ing­ar­deild Arion banka í Mark­aðs­punktum, frétta­pósti sínum, í dag þar sem fjallað er um stöð­una á leigu­mark­aði og hug­myndir um leigu­þak. Grein­ing­ar­deildin vitnar í Nguyen Co Thach, fyrr­ver­andi utan­rík­is­ráð­herra Víetnam, á fjöl­mennum blaða­manna­fundi árið 1989. „Banda­ríkja­mönnum tókst ekki að eyði­leggja Hanoi, en við höfum eyði­lagt borg­ina okkar með mjög lágu leigu­verði. Við gerðum okkur grein fyrir því að það var heimsku­legt og að við þyrftum að breyta um stefnu,“ sagði hann.

„Það er óþarfi að læra af okkar eigin mis­tökum þegar við getum lært af mis­tökum ann­arra,“ segir grein­ing­ar­deildin.

Leiguverð ekki hækkað mikið umfram laun

Í Mark­aðs­punktum er farið yfir þróun á fast­eigna- og leigu­mark­aði frá árs­byrjun og hún borin saman við launa­þró­un­ina.

Staðan á hús­næð­is­mark­aði virð­ist vera mörgum hug­leikin um þessar mundir og þykir hún afar erfið, sér í lagi fyrir ungt fjöl­skyldu­fólk sem á ekki nægi­legt eigið fé til að leggja út fyrir eigin íbúð. Vegna þessa eru stórir hópar ungs fólks á leigu­mark­aði í dag sem myndu heldur kjósa að búa í eigin hús­næði. Þær áhyggju­raddir heyr­ast að of erfitt sé að stand­ast greiðslu­mat og að gera þurfi fleirum kleift að eign­ast sitt eigið hús­næði, en þó er alls ekki víst að miklar til­slak­anir á lána­mark­aði leiði til ákjós­an­legra ástands á hús­næð­is­mark­aði. Skemmst er að minn­ast sein­ustu fast­eigna­bólu sem sprakk með eft­ir­minni­legum hætti fyrir rétt um sjö árum síðan. Umræðan und­an­farið hefur frekar snúið að úrræðum fyrir leigj­endur, s.s. húsa­leigu­bótum og verð­þaki á leigu­tekjur. Á þessu er þó ein­ungis stigs- en ekki eðl­is­munur og gæti reynst um úlf í sauða­gæru að ræða.

Frá árs­byrjun 2011 hefur leigu­verð hækkað um 40,2%, á meðan íbúð­ar­hús­næði hefur hækkað um 41,8% í verði. Á sama tíma­bili hækk­aði launa­vísi­talan um 36,5% en almennt verð­lag án hús­næðis hefur aðeins hækkað um 15,1% (18,3% með hús­næði). Hús­næð­is­kostn­aður hefur því vissu­lega hækkað tölu­vert umfram almennt verð­lag, en ekki svo langt umfram almenn laun. Leigu­verð íbúð­ar­hús­næðis hefur þó verið að gefa eftir að und­an­förnu. Frá jan­úar 2015 hefur íbúða­verð hækkað um 3,9%, laun hafa hækkað um 5,0%, verð­lag án hús­næðis hefur hækkað um 2,3% en leigu­verð ein­ungis um 0,6%.

Upplifa sig í slæmri stöðu

Þá vísar grein­ing­ar­deildin til nýlegrar sam­an­tektar Þjóð­skrár, og Kjarninn fjall­aði um, á ávöxtun leigu­sala af íbúð­ar­hús­næði. Bent er á að árs­á­vöxtun leigu­sala, á bil­inu 7,4 pró­sent á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, sé ekki langt umfram ávöxt­unar á rík­is­skulda­bréfum auk þess sem raun­á­vöxtun sé mögu­lega lægri vegna til­fallandi kostn­aðar.

„En hvað veldur því að leigj­endur upp­lifa sig þrátt fyrir þetta í mjög slæmri stöðu? Er hús­næð­is­kostn­aður sér­lega hár hér á landi? Þegar gögn frá Eurostat eru skoðuð kemur í ljós að hús­næð­is­kostn­aður sem hlut­fall af ráð­stöf­un­ar­tekjum hefur í raun farið minnk­andi hér­lendis síðan 2011. Árið 2006 náði þetta hlut­fall 26% á Íslandi, en var komið niður í 21,4% árið 2014. Sam­an­burður við önnur Evr­ópu­lönd leiðir í ljós að hús­næð­is­kostn­aður sem hlut­fall af ráð­stöf­un­ar­tekjum var nán­ast sá sami á Íslandi og í Evr­ópu­sam­band­inu að með­al­tali árið 2013, en nýrri sam­an­burð­ar­tölur eru ekki enn fáan­legar. Hér er ekki verið að gera lítið úr því að hús­næð­is­kostn­aður sé hár. Hins vegar er hann ekki hærri en í þeim löndum sem við berum okkur gjarnan saman við og kallar alls ekki á sér­staka íhlutun hins opin­bera á leigu­mark­aði,“ segir í grein­ing­unni.

Allar líkur séu á að fram­boð leigu­í­búða myndi minnka við leigu­þak, í hlut­falli við það hversu langt fyrir neðan jafn­vægisverð slíkt leigu­þak yrði. „Slík þróun mun síst koma til með að leysa eft­ir­spurn­ar­vand­ann þó að þeir sem verði svo heppnir að næla sér í íbúð geti gert það á lægra verði en ella. Til að fá ein­hverja áhættu­þóknun fyrir að leigja út hús­næði munu þeir leigusalar sem eftir standa að öllum lík­indum grípa til þess ráðs að veita minni fjár­munum í upp­bygg­ingu og við­hald á hús­næði sínu og er því einnig nokkuð fyr­ir­sjá­an­legt að gæði íbúða á mark­aði munu rýrna að með­al­tali.“