Húsnæðisbólan veður áfram; íbúðaverðið í rugluðum hæðum í Höfuðborginni og teygir sig til nærsvæðanna, Reykjanesbæ, Hveragerði og Selfoss, Akranes og jafnvel alla leið til Akureyrar.

Byggingarkostnaður fer hins vegar ekki hækkandi - líklega þvert á móti – og þótt byggingarvísitalan standi í stað þá hækkar verðið á nýjum húsum og tilboðin frá verktökunum eru gjarna 30-50% yfir áætlunarverði.

Skortur er á leiguhúsnæði víða um land og leiguverð rýkur upp. Fákeppnistök svokallaðra fjárfesta (stóru leigufélaganna) birtast grímulaus í þeirri ruddalegu hugmynd að hægt sé að spinna ávöxtunarkröfur af útleigu íbúðarhúsnæðis svo bratt upp að skráning í Kauphöllina sé raunhæfur kostur.

Þrátt fyrir vaxtalækkun Seðlabankans skilar slíkt sér lítið eða ekki til húsnæðiskaupenda eða almennings í gegn verðtryggða fjármögnun á leiguíbúðum. Hinn opinberi Íbúðalánasjóður býður áfram bara okurvaxtalán sem eru óralangt frá því sem þekkist í siðmennuðum samanburðarlöndum eða 4,2% verðtryggðir vextir á meðan nágrannalöndum eru vextir til langs tíma 2,0-3,5% óverðtryggt og niður undir 0-1,2% fyrir breytileg kjör í styttri tíma.

Ástandið skýrist ekki af því að það sé „skortur eða langur biðtími eftir félagslegum íbúðum“ - heldur er húsnæðisverðið og leiguverðið á almenna markaðinum komið svo langt upp fyrir greiðslugetu fullvinnandi fólks á lægri launaskölum að með því verður til alveg ný eftirspurn eftir félagslegu húsnæði.

Sitjandi ríkisstjórn sem fór svo lánlaus af stað að nefna ekki húsnæðismálin í stjórnarsamningi – birtir nú talsvert langt plagg undir því stóra nafni „Húsnæðissáttmáli“ ríkisstjórnarinnar. Plaggið ber ákaflega lofandi nafn -  en innhaldið er langt undir þeim væntingum sem yfirskriftin gefur fyrirheit um. Sannarlega eru nefnd þarna atriði sem gætu leitt til aukinna bygginga og nýs framboðs á húsnæði með slökun á regluverki. Hins vegar skortir algerlega á þessu stigi útfært plan og markvissar og samhæfðar aðgerðir til að leysa málin eða breyta varanlega til hagsbóta fyrir almenning.

Hækkandi íbúðaverð langt upp fyrir byggingarverð bætir ekki hag nokkurs manns til lengri eða skemmri tíma. Einungis spákaupmenn hagnast raunverulega á verðbólunni; – þeir sem veðja á hækkanir, byggja til að selja á skortmarkaði og þeir örfáu sem eru að selja sig út af eigendamarkaði.

Allir hinir tapa á verðbólunni og alveg sérstaklega skuldsetti hópurinn sem tekið hefur lán í verðtryggðum íslenskum krónum og sæta nú því að vísitala lána hækkar meira vegna verðbólgu íbúða  heldur en framfærsluvísitalan lækkar með sterku gengi og aukinni samkeppni í heimilisvörunni. Þetta er afleiðing af illa rökstuddum duttlungum Hagstofunnar sem virðist ekki hafa nein skýr lagafyrirmæli um verðmælingar að baki útreiknings VtNV sem síðan er notuð til grundvallar við verðtrygginu lána.  

Allar aðgerðir og umræða beinist í þá átt að „auðvelda kaup“ eins og það er orðað  - sem þýðir á mannamáli að fjölga þeim sem skuldsetja sig vegna íbúðarhúsnæðis. Engin virk orðræða er um aðra kosti - hagkvæmrar almennrar leigu eða reksturs íbúðafélaga í samvinnufélögum og sjálfseignarfélögum eins og algengt er í þeim löndum sem best sinna húsnæðiþörfum venjulegs fólks. 

Meðan orðræðunni er beint að því að „auka eftirspurn“ – með lánum og skuldsetningu fjölskyldnanna þá hækkar verðið eins og Ólafur Margeirsson hefur nýverið rakið skilmerkilega í Eyju-pistli. Lausnin getur því eingöngu falið í sér aðgerðir til að:

a) Auka framboð.

b) Að skila lækkandi byggingarkostnaði beint til neytenda.

c) Í almennum kostnaðarlækkandi aðgerðum.

d) Með því að stíga út úr fákeppnistökum verktaka og fjárfesta og Því lánaumhverfi sem lífeyrissjóðirnir setja „lágmarksgólfið“ fyrir með ósjálfbærri 3,5% raunávöxtunarkröfu í verðtryggðum gerviheimi.

Það er vel hægt að skapa varanlega betri íbúðamarkað og húsnæðisöryggi.

Fyrirmyndir eru tiltækar í nágrannlöndum og lykilríkjum ESB/EES svæðisins. Þar er hagkvæmur leigu- og búseturéttamarkaður í neytendafélögum/samvinnufélögum – verulega umfangsmikill og stórt hlutfall almennra íbúða í fjölbýli. Það gerist með því að sveitarfélög og hálfopinberir sjóðir eru farvegir fyrir skipulagsákvarðanir og fjármögnun hagkvæmra íbúða í almannaþágu.

Danska ríkisstjórnin, í samvinnu við sveitarfélög, er til að mynda að skoða aukin „ríkislán“ til Landsbyggefonden sem lánar almennum íbúðaleigufélögum/samvinnufélögum neytenda vaxta- og/eða afborgunarlaus lán til lengri tíma.

Íslenska regluverkið hefur tekið óþægilega mikið mið af bandarískum og breskum viðmiðunum - þar sem almenningi er kastað á „bál“ húsnæðisbraskara og spákaupmanna - eða situr uppi með undirmálshúsnæði og búsetu í ömurlegum ghettóum.   Brexit-bullið er tilbrigði við hið siðlausa stef húsnæðis-okurs og skorts – þar sem smælinginn sækir ölmusu eða situr á götunni ef hann hvorki vill eða getur mokað peningum í braskara og okrara.

Á Íslandi sumarið 2017 er ekki einu sinni til neitt heildar yfirlit um það hversu margt fólk býr við ófullnægjandi húsnæði – í iðnaðarhverfum og bráðabirgðaskúrum – eða er í raun heimilislaust þótt það fái húsaskjól hjá ættingjum eða velviljuðum. Vafi leikur á að Íslandi standi við alþjóðlegar skuldbindingar að því er húsnæðisöryggi almúgafólks varðar. Ástandið er alla vega ömurlegt og hvergi sér fyrir endann á því. Þetta sjá allir og þetta viðurkenna allir aðrir en bankar og „svokallaðar greiningardeildir“  og aðrar málpípur braskaranna.

Almenningur á Íslandi verðskuldar að gert verði þjóðaátak í  húsnæðismálum árin 2017-2022 -  þar sem við sækjum viðmiðin til þess sem best hefur gengið í næstum 100 ár í þeim Evrópulöndum sem við viljum bera okkur saman við. Til þess átaks skorir okkur hins vega alveg nýja forystu -  því hana er ekki að fá frá núverandi Alþingisflokkum og ekki frá ASÍ og BSRB með óbreyttri framlínu.

Aðgerðalisti í húsnæðismálum sumarið 2017

 ...  og umbætur á stöðu neytenda gagnvart fjármálakerfinu

1 Bann við verðtryggingu lána til einstaklinga: Eitt af forgangsverkefnum til að koma kjörum og möguleikum íslenskra fjölskyldna inn í sambærilegan farveg við það sem er almenn regla í betur siðuðum nágrannalöndum er að innleiða bókstaflegt bann við verðtryggingu lána til einstaklinga.  

2 Jafnframt ætti að veita íbúðafélögum neytenda sem rekin eru án hagnaðarkröfu takmarkaðar heimildir til útgáfu á verðtryggðum skuldabréfum til langs tíma – miðað við að um væri að ræða þak á vexti við 1-1,5% ofan á samræmda vísitölu NV.  Með þessu ætti að leggja „skyldusparnað“ á alla sjóðasöfnun lífeyrissjóðanna – í því formi að gera þeim skylt að kaupa tiltekið magn skuldabréfa af íbúðafélögum neytenda -  miðað við eftirspurn eftir hagkvæmum íbúðum í Not-For-Profti rekstri í samvinnufélögum og lýðræðislegum sjálfseignarfélögum.

3 Úthlutun lóða til almannafélaga sem rekin eru án hagnaðarkröfu gegn kvöðum um að íbúðir verði ekki seldar út úr félögunum til hagnaðar eða þannig að það raski skipulagsákvörðunum.   Jafnhliða væri málefnalegt að úthluta lóðum til einstaklinga sem byggja yfir sig þannig að lóðin væri á „gjafverði” – en þá þannig að við sölu mundu lóðagjald koma til greiðslu sem fast hlutfall af íbúðaverðinu eftir nánari verðskrá.

4 Sveitarfélögum væri með öllu bannað að „skortselja lóðir“ -  til hagnaðar og með heimildum kaupenda til að braska með byggingarrétti.   Byggingarréttur sem ekki er nýttur í samræmi við skipulag innan hóflegra tímamarka falli aftur til sveitarfélags án endurgreiðslukvaðar – fyrr en nýr byggingaraðili tekur við honum.

5 Sveigjanlegt regluverk fyrir íbúðafélög neytenda – til jafns við félög aldraðra og stúdenta: varðandi þéttni byggðar og íbúðagerðir/stærðir  - þannig að þjónusta í sameign gæti sinnt mikilvægum fúnksjónum, til dæmis um geymslur og þvottahús.

6 RAÐSMÍÐI/Viðlagasjóður 2; Íbúðafélög neytenda og sveitarfélög stofni til svæðisbundinna framkvæmdaverkefna  þar sem raðsmíði og hagkvæmur innflutningur á húseiningum og einingahúsum frá Skandínavíu verður settur í forgang:  - af enn stærri skala en gert var með Viðlagasjóði 1973-1975 þegar flutt voru innnærri 500 hús. Raunhæft er að stefna að smíði/innflutningi að minnsta kosti 5.000 nettra íbúða í raðhúsum/keðjuhúsum, parhúsum og smærra fjölbýli á 24-30 mánuðum og öðrum 5.000 íbúðum næstu 3-5 ár þar á eftir. Eðlilegt er að slíkt verkefni yfirtaki sérstakan stuðning við leiguíbúðir fyrir lágtekjufólk, skv. l-ögum nr. 52/2016 um stofnstyrki - og þetta stórátak verði útfært þannig að um verði að ræða blandaða íbúðabyggð fyrir alla aldurshópa, ólíka tekjuhópa og fjölskyldustærðir. Ghettóvæðingarstefna ASÍ – þar sem lágtekjufólki er safnað saman í sérgreind íbúðafélög og stigaganga – er bæði mannfjandsamleg og heimskuleg af því að hún felur ekki í sér neina tegund af hagkvæmni eða samfélagslega jákvæðum markmiðum sem slík.

7 Skattur í sjóðsöfnun lífeyrissjóðanna er réttætismál. Hann verði notaður til að fjármagna stórauknar byggingar íbúðafélaga neytenda – sem rekin eru án hagnaðarkröfu/Not-For-Profit – til að framleiða upp í núverandi íbúðaskortinn og skapa varanlegt jafnvægi á húsnæðismarkaðnum. Með því væri dregið úr fjárfestingarþrýstingi lífeyrissjóðanna – og verðbóluhættu – og um leið tappað af möguleikum spákaupmanna og ósvífinna braskara til að hrifsa til sín alltof mikla fjármuni á skömmum tíma.

8 Húsnæðisbætur verði eitt kerfi skattendurgreiðslu, óháð eignarformum, en tengt framfærslubyrði verði „persónuframlag“ vaxtafrádráttar og leigufrádráttar.

9 Leigustarfsemi verði skráð og eftirlitskyld -  bannað verði að harka með skammtímaleigu og fylgt fordæmi Svía og Þjóðaverja, til dæmis, að því er varðar beinar verðlagshömlur á húsaleigu. Aðilar í leigustarfsemi verði skyldaðir til að bjóða alltaf langtímaleigusamning – án uppsagnarsjálfdæmis  og án sjálfdæmis um verðbreytingar sem ekki eru rökustuddar með kostnaðarbreytingum.

10Skipulagsskilmálar virkjaðir með endurnýjaðri löggjöf sem takmarkar eða afnemur sjálfdæmi eigenda íbúða sem byggðar eru og stofnaðar sem heilsársíbúðir til lögheimilis fjölskyldna; nauðsynlegt er að skattleggja „tómthús“, stöðva verður svarta útleigu og hark, stöðva þarf skammtímaleigu á lögheimilisíbúðum. Koma þarf á varanlegri skilgreiningu lóða undir leigu- og búsetuíbúðir án hagnaðarkröfu og skilyrða ábyrga og hagfelld blöndun allra íbúðahverfa.

Þetta eru forgangsmálin eins og þau snúa í júlí 2017.

Því miður er ekki einn einasti stjórnmálamaður á Alþingi dagsins sem virðist hafa áhuga á eða bjarglega sýn á ástandið. Þar bullar hver um annan og hefur ekkert að bjóða  - ekki einu sinni umræðuhugmynd -  hvað þá meira.

Þess vegna þurfum við nýja forystu fyrir þennan mikilvæga málaflokk – ofan stjórnmálaflokka og með víðtækri aðild launþega og almannasamtaka -  (óháð valdablokk SA-ASÍ um lífeyrissjóðakerfið).

Höfundur er framkvæmdastjóri Búfestis húsnæðissamvinnufélags.