Á Íslandi hefur lengi verið basl að byggja yfir sig. Landnámsmenn þurftu að flytja húsaviði fyrir allar stærri byggingar og hörgull á hleðslugrjóti og skortur á sementi staðfestist í að engar byggingar frá fyrri öldum eru til staðar á okkar landi.   Jarðholur, hellar og ýmis blanda af timbri, grjóti og torfi – veittu forfeðrum og mæðrum okkar tímabundið skjól eins og efnin stóðu til.

Frá því snemma á síðustu öld fundu félög launþega og fagfélögin farveg með því að setja húsnæðismálin í forgang í kröfugerð sinni. Verkamannabústöðum var komið á frá 1929 og frá samstjórnartíma Framsóknar og Alþýðuflokks fyrir 1938 stofnuðu menn byggingarsamvinnufélög. Félagar í ASÍ gátu komist í verkamannabústaðina og fjölmennir hópar opinberra starfsmanna og samvinnustarfsmanna byggðu yfir sína  í byggingarsamvinnufélögunum. Séríslenska leiðin með þessi form íbúðabygginga var að um var að ræða eignaríbúðir - en ekki leiguíbúðir – og það skýrt og réttlætt eftir á að það „væri í eðli Íslendings“ að vera sjálfs sín herra og eigandi. Sannleikur þess máls mun þó hafa verið nær því að vegna þess að tök borgarastéttarinnar og kapítalista á Borgarstjórn Reykjavíkur voru alger þá var ekki í boði að byggja leiguíbúðir;  „Sovétblokkir“ fyrir fátæklinga eða „SÍS-blokkir“ yfir Framsóknarmenn úr sveit.    

Um tíma var byggt talsvert af „félagslegu leiguhúsnæði“ í þéttbýlinu - fyrir fátækt fólk sem stóð félagslega verst. Á árabilinu milli 1970 og 1990 voru byggðar leiguíbúðir fyrir almenning á vegum sveitarfélaganna á landsbyggðinni, en verðtrygging lána var býsna fljót að eyðileggja sjálfbæra rekstrarmöguleika þeirra íbúða. Rekstrarþrot leiguíbúða á vegum sveitarfélaga og erfiðleikar í rekstri félagslegra leiguíbúða – og samspil við yfirtökueignir á vegum Íbúðalánasjóðs - hefur  orðið að hörmungarsögu í ýmsum byggðarlögum kring um landið.

Breiðholtið var byggt í Reykjavík á árunum eftir 1964 undir leiðsögn „Framkvæmdanefndar byggingaáætlunar“  sem Sjálfstæðismenn af gamla skólanum veittu ákveðna forystu.

Skorturinn kominn til að vera

Eftir áralöng slagsmál við íhald allra stjórnmálaflokka fengu húsnæðissamvinnufélög loks starfsleyfi undir „Búseta-nafninu“ árin 1988-1990. Til að byrja með fengu þau félög einkum lán til að byggja naumt yfir eignalaust fólk og tekjulága. Engar almennar leiguíbúðir voru byggðar fyrr en eftir að Verkamannabústaðakerfið var orðið gjaldþrota - af völdum verðtryggingar lána - og var fellt með 16 milljarða hala á uppgjörinu. Leiguíbúða-átak Páls Péturssonar 2002-2003 varð skiptimynt í kjarasamningum beint og óbeint -  en því miður báru stjórnvöld og sveitarfélög ekki gæfu til að formfesta réttarstöðu leigufélaga í not-for-profit rekstri þannig að markaðsaðilar misnotuðu sér stöðuna og seldu þessar íbúðir í uppsveiflunni 2005-2007. Eina sem eftir er af því átaki eru leiguíbúðir Búseta í Reykjavík - í dótturfélagi.  

Skortur á íbúðarhúsnæði er kominn til að vera; alltof lítið er byggt og alltof margar íbúðir eru teknar út úr heilsárnýtingu fyrir lögheimili fjölskyldna; leigubrask og einokunartilburðir stórra leigufélaga skekkja alla myndina - þar sem fákeppni á skuldabréfamarkaði  hefur fært lífeyrissjóðunum sjálfdæmi - sem bæði eigendur og seljendur og láveitendur – allt á sama tíma.

Mismunur byggingarkostnaðar og markaðsverðs íbúða hefur líklega aldrei verið meiri. Já, mismunur á mældum byggingarkostnaði og markaðsverði nýrra íbúða á Höfuðborgarsvæðinu og Akureyri er orðinn mjög mikill – og slagar upp fyrir 100 þúsund á fermetra og á stundum verulega umfram það. Nú virðist stefna í að verðbóla íbúðarhúsnæðis sé orðin svo mikil að harðdrægustu spákaupmenn og verktakar grenji ef þeim tekst ekki að kreista allt að 150 þúsund króna framlegð úr fermetranum í íbúðabyggingum á miðsvæði höfuðborgarinnar.  

Fjármagnskostnaðurinn er rán

Þetta er ástand sem fjármálavæðing efnahagskerfisins hefur orsakað; fyrst lánaþenslan sem einkavæddu bankarnir keyrðu upp og gerði Hrunið 2008 óhjákvæmilegt og síðan harkaleg keyrsla stjórnvalda á endurreisn fjármálakerfisins og hagnaðartækifæri lífeyrissjóðanna þar sem verðtryggingunni og vaxtaokrinu er viðhaldið. Fjármagnskostnaður á byggingartíma íbúða er til dæmis metinn 12-15% af byggingarkostnaði - sem ekki verður jafnað við annað en rán.

Við þessar aðstæður ættu einstaklingar og fjölskyldur einmitt að kalla til sín hagræðið af íbúðabyggingum - í gegn um sín eigin íbúðafélög; húsnæðissamvinnufélög eða sjálfseignarfélög í sjálfbærum rekstri og án hagnaðarkröfu.

Til þess að umfang neytendafélaga á íbúðamarkaði hérlendis verði viðlíka og algengt er í nágrannalöndum  þarf víðtæka samstillingu. Ríkisstjórn og Alþingi þurfa að skerpa á hlutverkum sveitarstjórna og virkja stjórntæki skipulagsmála betur til að auðvelt verði að stýra uppbyggingu húsnæðis í  hagkvæmari farveg og í hendur neytenda sjálfra. Ríkisvaldið og sveitarfélögin þurfa að fylgja eftir skipulagsákvörðunum sem tryggja að blönduð byggð í hverfum og kjörnum verði regla til frambúðar og engin „ghettó“ myndist vegna flokkunar íbúðagerða og félagshópa. 

Sjálfdæmi eigenda íbúða til breyta lögheimili í hótelstarfsemi eða frítímanotkun þarf að takmarka eða afnema og banna þarf leiguhark spákaupmanna með sambærilegum hætti og tíðkast í nágrannalöndum.    

Vaxtaþak við 2,5 prósent

Allra helst þurfa stjórnvöld að tryggja skipulagðan farveg fyrir fjármögnun íbúðarhúsnæðis almennings. Um leið og verðtrygging verður bönnuð á lánum til einstaklinga skapast færi á að veita íbúðafélögum neytenda sérleyfi til útgáfu verðtryggðra skuldabréfa til lengri tíma – eða 50-70 ára – þar sem sett væri vaxtaþak við ca. 2,5 prósent. Skynsamlegt er að innleiða tímabundinn skyldusparnað á alla sjóðsöfnun lífeyrissjóðanna – með því að skylda sjóðina til að kaupa íbúðaskuldabréf á félög neytenda þannig að auðvelt verði að fjármagna það stórátak sem þörf er á til að mæta gríðarlegri íbúðaþörf sem mannfjölgun næstu 5-10 ára skapar og er fyrirséð samkvæmt nýrri spá Hagstofunnar. Eðlilegt er að sveitarfélög og ríkisvaldið vinni sameiginlega með stéttarfélögum allra launþega að því að endurnýja Íbúðalánasjóð fyrir nýtt hlutverk og mögulega sameina Lánasjóði Sveitarfélaga. Umfram allt þarf að virkja yfirráð almennings, það er kjósenda og neytenda yfir skipulagsákvörðunum -  og krefja sveitarfélögin um að vinna að kostnaðarlækkandi og hagkvæmum úrræðum í stað þess að halda áfram þjónkun við frekustu verktakana og græðgisbrjáluðustu spákaupmennina. Reykjavíkurborg er eina sveitarfélagið sem hefur stigið skipulögð skref til að tryggja eitthvert nýtt framboð hagkvæmra íbúða fyrir almenning með skipulagsákvörðunum.

Fyrirmyndir í Evrópu

Tímabundið er nauðsynlegt að grípa inn með íhlutandi hætti á leigumarkaði og stöðva fákeppnisbrask leigufélaga um leið og þau verði til lengri tíma sett undir skipulagðan ramma og eftirlit sem bannar brask og afnemur allt sjálfdæmi til uppsagna og leiguhækkana. Innleiddur yrði jafnhliða sambærilegur rammi um fjármögnun íbúðafélaga almennings með virkum skyldum sveitarfélaga til milligöngu og eftirlit og verðþak á leigumarkaði. Um það efni getum við sótt fyrirmyndirnar til Þýskalands, Svíþjóðar og Danmerkur - og þurfum ekki að láta málaliða fjármálaflanna skrökva að okkur að eitthvað í EES-samningnum banni okkur og virkja stjórnvöld í almannaþágu.

„Hætt er við að ekkert muni samt gerast án þess að almenningur virki stéttarfélög sín“

Hætt er við að ekkert muni samt gerast án þess að almenningur virki stéttarfélög sín og kjósendur láti fulltrúa sína á þingi og í sveitarstjórnum finna fyrir kröfum um hagkvæmar lausnir og húsnæðisöryggi fyrir alla. Ríki og sveitarfélög þurfa að leggja að mörkum beinan þróunarstuðning og ívilnandi kjör með styrkjum og hófsemd í lóðaverði og greiðslukjörum fyrir íbúðir sem eru byggðar fyrir neytendur og ekki heimilt að selja í gróðaskyni.

Meiri íbúðaskortur en áætlað var

Í nýafstöðnum Alþingiskosningum setti ekkert af þingflokkunum húsnæðismálin og þaulreyndar evrópskar lausnir á þeim á dagskrá. Nýjar tölur staðfesta að íbúðaskorturinn er verulega meiri en áætlanir opinberra aðila og greiningar bankanna hafa hingað til unnið útfrá.

Næsta ríkisstjórn ber vonandi gæfu til að teikna upp einhver skynsamleg skref í átt til lausna - og lætur sig að minnsta kosti hafa það að gera betur en sú sem sat í 9 mánuði framan af árinu sem ekki minntist einu orði á húsnæðismálin í stjórnarsáttmála þótt að sönnu væri reynt að bæta verulega um með „húsnæðissáttmála“ í maí síðastliðnum.

Nú eru kosningar í stéttarfélögum og kjarasamningar framundan og það eru líka sveitarstjórnarkosningar vorið 2018.

Það er mál til komið að húsnæðismál almennings fái algeran forgang  og umbætur að fyrirmynd nágrannalanda á EES-svæðin. Um leið gæti það orðið ákveðinn lykill til að skapa umbætur á fjármálakerfinu og leggja grunn að efnahagslegum stöðugleika í þágu millistéttanna og lágtekjufólksins.   

Framtíðarmöguleikar allra hópa en þó auðvitað sérstaklega ungs fólks á Íslandi velta á því að húsnæðismálin komist í viðunandi horf.

Höfundur er framkvæmdastjóri Búfestis húsnæðissamvinnufélags.