Samkvæmt nýjustu skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um stöðu og þróun húsnæðismála er hlutfall leigjenda 17% á Íslandi og hefur farið lækkandi. Um 10% búa í foreldrahúsum og 73% búa í eigin húsnæði.
Í Danmörku búa 59% í eigin húsnæði. Sviss er með hærra hlutfall leigjenda en íbúa í eigin húsnæði og í Þýskalandi er hlutfallið jafnt. Ísland hefur lægra hlutfall leigjenda en t.d. Frakkland, Svíþjóð, Austurríki og Holland. Meðaltal leigjenda í Evrópusambandsríkjunum er 30%.
Þar sem hlutfall leigjenda er hátt í Evrópu er öllu jafna sterkari réttur leigjenda. Leigjendur geta oft endurnýjað leigusamninga sína án þess að leigan hækki mikið. Víða er komið á svokallaðri leigubremsu til að auka fyrirsjáanleika fyrir báða aðila. Eins og með alla markaði þá blómstra þeir þegar hlúið er að þeim með eftirliti, sanngjörnum reglum, fyrirsjáanleika og réttindum kaupenda sem og seljenda. Þar sem hlutfall leigjenda er hvað hæst, t.d. Sviss, Þýskalandi og Austurríki, eru stórir lífeyrissjóðir að byggja hús með a.m.k. 50 íbúðum, sérstaklega fyrir útleigu. Með þessu skapast stærðarhagkvæmni og samfella í rekstri eignanna.
Nefnd á vegum Landssamtaka lífeyrissjóðanna á Íslandi gaf út skýrslu árið 2011 um fýsileika þess að fjárfesta í íbúðum til útleigu. Ekki er talað sérstaklega um að byggja heldur bara að fjárfesta. Eftir hrun var vilji til að auka fjölbreytileika húsnæðislausna og var þessi skýrsla liður í því átaki. Niðurstaða skýrslunnar er í stuttu máli sú að gallinn við að fjárfesta í húsnæði til leigu sé sá að ekki sé víst að Íslendingar vilji yfir höfuð vera á leigumarkaði. Einnig er talað um lóðaskort á höfuðborgarsvæðinu og íþyngjandi lagaramma lífeyrissjóðanna. Þetta er því spurningin um eggið og hænuna, hvort kemur á undan, bætt framboð á leigumarkaði eða ný eftirspurn. Sumir mundu segja „byggjum og þeir munu koma“ – því það á yfirleitt vel við þegar um er að ræða bókstaflega byggingu.
„Þetta er því spurningin um eggið og hænuna, hvort kemur á undan, bætt framboð á leigumarkaði eða ný eftirspurn.“
Betur má ef duga skal. Síðan skýrslan kom út eru liðin 11 ár. Á þeim tíma hefur byggja-til-að-leigja stefnunni vaxið fiskur um hrygg og talað er um „trend“ meðal fjárfesta í Evrópu.
Í kynningu fyrir lífeyrissjóðina árið 2018 fór doktorshagfræðingurinn Ólafur Margeirsson yfir kosti þess að byggja til að leigja. Ólafur bendir á að ávöxtun af slíku eignasafni sé m.a. hærri en af íbúðalánum. Ávöxtunin komi af hækkandi eignaverði sem og leigutekjum. Í Sviss eru innlendar fasteignir hátt í 20% af eignasafni lífeyrissjóða. Ólafur bendir á að mikill skortur sé á faglega reknu leiguhúsnæði á Íslandi og hér sé tækifæri til að greiða úr því. Lykilatriði í þessu öllu er að hátt eignahlutfall lífeyrissjóðanna í svona verkefni stuðli að góðum kjörum og búi til aðlaðandi lausn á húsnæðismarkaði. Álíka verkefni geti auðveldlega farið út um þúfur ef lánshlutfall er of hátt og eignir dreifðar um borgina.
Margt bendir til að vaxtaumhverfið á Íslandi hafi nú breyst varanlega og sé nær því sem gengur og gerist í löndum sem við berum okkur saman við. Eftir því sem vextir lækka, og það til frambúðar, er mikilvægt að auka fjölbreytileika í eignasafni lífeyrissjóða því ríkisskuldabréf ein og sér munu ekki uppfylla kröfur sjóðsfélaga um örugga ávöxtun. Fjárfesting í húsnæði hlýtur að koma sterklega til greina.
Samhljómur er með skýrslu Landssamtaka lífeyrissjóða og kynningu Ólafs hvað varðar staðsetningu og gerð húsnæðis. Um er að ræða 2–3 herbergja íbúðir fyrir breiðan hóp fólks – en tölfræði Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar bendir til að þar sé mestur skortur þessa stundina. Byggja þurfi í miklum gæðum á besta mögulega stað þar sem hægt er að tryggja mikla þjónustu. Meiri áhersla er á sameiginleg gæði á lóðinni en gengur og gerist. Algengt er að leigunni fylgi mönnuð móttaka, líkamsrækt, sameiginleg skrifstofurými o.fl. svo dæmi séu tekin frá álíka verkefnum erlendis.
Lífeyrissjóðirnir myndu þurfa að byggja upp aukna þekkingu innanhús en allri framkvæmd, umsýslu og viðhaldi á eignum er úthýst til þriðja aðila. Líklegt er að breyta þurfi ýmsum ákvæðum 36. gr. lífeyrissjóðalaga en fjölmörg fordæmi eru fyrir lagabreytingum um eignasamsetningu lífeyrissjóða.
Senn dregur til tíðinda um framtíð innanlandsflugs og flugvallarins í Vatnsmýri. Sé litið til þess deiliskipulags sem stuðst er við í nýbyggingu á Hlíðarenda gefur auga leið, sé það vilji lífeyrissjóðanna, að þetta er kjörið svæði fyrir fjölda nýrra leigueininga. Borgin sækist eftir sömu eiginleikum og fjárfestar leiguhúsnæðis; þéttleika, fjölbreyttri búsetu, háu þjónustustigi og miklum gæðum.
Líklegt er að húsnæðismál verði á oddinum í næstu kjarasamningalotu. Stéttarfélögin gætu hæglega þrýst á að lífeyrissjóðirnir fjölgi húsnæðisúrræðum. Hagnaðardrifin byggja-til-að-leigja verkefni ættu ekki að mæta neinni mótstöðu lífeyrissjóðanna – svokallað win-win. Í dag lána lífeyrissjóðirnir til húsnæðiskaupa sem ýtir upp íbúðaverði. Að draga úr þessum lánum og nota frekar sterkt eigið fé sjóðanna til að auka framboð húsnæðis gæti hæglega dregið úr verðbólguþrýstingi til langs tíma. Húsaleigubætur og önnur úrræði geta fléttast við nýtt leiguframboð til að auka aðgengi allra þjóðfélagshópa að húsnæði í miklum gæðum.
„Til að jafna leikinn og færa húsnæði nær eðlilegum verðlagshækkunum er frábært fyrsta skref að auka hlut leiguhúsnæðis á Íslandi.“
Þar sem leigumarkaður er þroskaður og hlutfallslega stærri en hérlendis er leiguhúsnæði aðlaðandi kostur fyrir flesta þjóðfélagshópa, jafnvel til langs tíma. Leigusali sér um viðhald og samningar eru til 3–5 ára í senn. Sveigjanleikinn er að mörgu leyti meiri en í eigin húsnæði og áhættan minni.
Á móti segja margir að gott sé að fjárfesta í steypunni því hún hækki alltaf í verði. Það er galli frekar en eiginleiki að eignir hækki endalaust í verði umfram annað verðlag og aðra sparnaðarmöguleika. Hækkanir umfram verðlag ár eftir ár eru ekki sjálfbærar. Slíkar hækkanir eru fleygur sem er rekinn dýpra og dýpra milli kynslóða og þeirra sem eiga og eiga ekki. Til að jafna leikinn og færa húsnæði nær eðlilegum verðlagshækkunum er frábært fyrsta skref að auka hlut leiguhúsnæðis á Íslandi.
Að lokum má benda á að aðilar með sterkt eigið fé eins og lífeyrissjóðirnir búa við þann kost að geta byggt í gegnum hagsveiflur. Að fá inn slíka aðila á eftirspurnarhliðina sem hugsa til langs tíma gæti tryggt fyrirsjáanleika og stöðugleika fyrir mannvirkjagerð á Íslandi, einn stærsta og mikilvægasta geira atvinnulífsins. Um er að ræða a.m.k. 12 þúsund störf, 7% af landsframleiðslu og hundruð milljarða króna veltu.
Eins er skrítið og það er að sumir vija kaupa sér húsnaeði .
En lánastofnanir seigja nei eða helvitis talfan ,nema þú sér hátekjumaður .
Flest laglauna fólk faer ekki lán vega ógnógra tekna og standast þar með ékki lánstraust hjá tölvuni í bankanum .
Bankisnn seigir að viðkomandi þurfi bara að leigja .
Segum að sá sem vill kaupa sér litla íbúð ,er kanski með börn á framfaeri 1 eða tvö og vill kaupa sér 3 herbergja íbúði í Reyjkvík sem kostar á bilinu 55 til 6o mijónir sem fer haeknda milli mánaða virðist vera, enda tengt einhveri vísitölu sem alltaf haekkar .
Valið stendur semsagt um að kaupa sér íbúð og fá til þess lán allt að 8o % af verði í úðar sem gerir þá rúmlega 4o mijónir sem borga verður af mánaðarelga til 4o ára .
Þá er afborgunin um hundrað þúsund á mánuði plús vexti sem fara laekandi ef lánið er ekki verðtryggt ,og hvað menn er duglegir að borga af láninu.
Sami maður sem stenst ekki lanhaefismat er bent á leigumarkað þar sem legan gtur verið frá 25o þúsund til 35o þusund á mánuði .
Til að laigusali geti nú graett á öllu saman ,faer laigusalinn lán til að byggja leiguhúsnaði hjá lífeyrissjóðum á góðum kjörum til 4o ára og leggur til 2o % af verði íbuðar sem kostar kanski 34 miljónir ef rétt er reiknað, en lánið reiknast af söluverði íbúðar sem er kanski 6o mijónir .svo þvi sé haldið til haga .
Það sem mér sýnist sem fyrverandi húsbyggjandi og byggingameistar að þeir sem stunda að kaupa íbúðir eða lata einhver sjá um að byggjq fyrir sig sitjandi fyrir framann t´ölvu og reikna út hvrsu mikið frambóðið má var svo graeða meigi nóg .
Þegar graegi manna er orðin óhófleg og siðblyndan rikjandi er ekki von á að neitt breitist á naestuni.
Hvernig vaeri að lífeyrissjóðir aettu íbúðirnar sem eru til leigu eða selja þá þaer íbúðir sem fólki er gert kleft að kaupa með sómasamlegum vöxtum eins og tiðkast í síðmentuðum þjóðum ,en ekki til að graeða á, eða óhvagnaðar drifinn markað með ákveðnu þaki á leigu .
Það er líka skrítð allur þessi áhugi á að þétta byggð í henni Reykjavík skuli stuðla að háu lóðarverði .
þaer lóðir sem um raeðir eru að mestum hluta leigulóðir í eigu Reykjarvíku og á söluverð að vera i samraemi við kosnað borgrinar að gera deiliskipulag svo einhvér geti byggt á viðkomandi lóðum.
Þessra lóðir eru enkar haghvaemar fyrir borgina ef hún vill þétta bygð frekar en þanjast út sem er margfalt dyrara .
Lóðir í þetting byggðar er hagkvaemar vegna þess að ekki þarf að byggja veigi og alskonar þjónust sem er þegar fyrir hendi ,þessvegna gaetu þessar lóðir verið mjög hakvamar fyrir borgina og stula að fleiri byggingum félagslegra, og til sólu fyrir fólk með eðlilegar tekjjur .
'i staðin fyrir að hugsa fyrst og fremst um íbúana hefur borgin ákveðið að bjóða þessra lóðir til fjárfesta og glapamanna eins óg Ólafs í Samskipum og fleiri tuthúslima sem flúið hafa land svo ekki þeir verða teknir af lífi og fleiri góðra manna að mati borgrstjóra.
Þetta hefur orði til þass að þeir graðugu ráða lóðarverði og íbúðarverði í borgini .
Ráðamenn verða að fara gera sér grein fyrir að húnaeði eru mannréttindi í siðmentuðum líðraeðisjóðum ..
Og ótaekt að Reykjavikur borg sé að brqska með lóðir í borgini af einskari graeðgi og kanski mútum ti mréttar aðila .
Þetta ástand verður ekki lest með alskonar styrkjum frá ríkinu gott fólk .
Ps Spáið í verð íbúða í kringum okkur og skoðið hallirnar sem eru til sölu á Spáni og viðar í Evrópu ,gott fólk.
Ekki lata platast af fagurgala siblyndra manna ,skollótra hvitra karla sem hata konur ,koma svo konur