Í mánaðarskýrslu hagdeildar HMS um húsnæðismarkaðinn kemur fram að mikið líf sé á fasteignamarkaði. Dýrari eignir eru að seljast hraðar en áður. Á landinu öllu í júlí voru til að mynda 1.219 kaupsamningar um íbúðarhúsnæði gefnir út, sem er rúmlega 30% meira en á sama tíma í júlí í fyrra. Fjöldi útgefinna samninga í júlí á þessu ári eru fleiri en þeir sem hafa verið í stökum mánuði frá árinu 2007. Breytinguna má líklegast rekja til þess að vextir á óverðtryggðum íbúðalánum er í sögulegu lágmarki, segir í skýrslunni.

Eignum á sölu fækkar hratt

Í september voru 1.117 íbúðir teknar úr birtingu á höfuðborgarsvæðinu sem er samkvæmt skýrslunni metfjöldi. Það nemur 15% aukningu frá því í ágúst og enn fremur 54% aukningu frá því í september í fyrra.

Fleiri íbúðir hafa verið teknar úr birtingu en hafa verið auglýstar frá því í sumarbyrjun. Sökum þess hefur verulega dregið úr þeim íbúðum sem auglýstar eru til sölu eða um 24% á landsvísu og 30% á höfuðborgarsvæðinu. Þá hefur nýjum íbúðum til sölu fækkað um 36% á höfuðborgarsvæðinu og rúmlega 20% annars staðar.

Meðalsölutími fasteigna styttist

Undanfarna mánuði hefur meðalsölutími fasteigna verið sögulega stuttur. Þar má helst nefna meðalsölutíma dýrari eigna en á sama tíma hefur fasteignaverð hækkað mikið. Hækkun íbúðaverðs á ársgrundvelli mældist 4,5% í ágúst síðastliðinn en íbúðaverð hefur hækkað stöðugt síðan í byrjun árs. 

Meðalsölutími nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu var að jafnaði 58 dagar í ágúst og 46 dagar fyrir aðrar íbúðir. Á öðrum stöðum á landinu tók 84 daga að selja nýjar íbúðir og 68 að selja aðrar. Í ágúst á þessu ári var meðalsölutími íbúða sem seldust á 90 til 120 milljónir króna lægri en þeirra sem seldust á bilinu 35 til 90 milljónir króna.

Í því samhengi má nefna að um 33% allra seldra íbúða á höfuðborgarsvæðinu seldust á eða yfir ásettu verði í ágúst. Í janúar var hlutfallið 25% og hefur ekki verið hærra síðan haustið 2017. 

Lántökur aukast

Umfangsmesti mánuður í útláni bankanna frá upphafi mælinga var nú í ágúst. Frá því í apríl hefur hver mánuður slegið met í hreinum nýjum útlánum bankanna.

Í júlí námu hrein ný útlán bankanna á óverðtryggðum lánum um 42,1 milljörðum. Á sama tíma voru verðtryggð lán neikvæð um 5,6 milljarða.

Þess ber að geta að umsvif lífeyrissjóðanna á lánamarkaði hafa ekki verið minni síðan árið 2013, eða eins langt og gögn HMS ná. Bankarnir hafa verið að bjóða betri kjör á lánum en lífeyrissjóðirnir, en vextir bankanna á óverðtryggðum lánum eru í sögulegu lágmarki. Kaupendur hafa því í ríkara mæli fært sig úr verðtryggðum lánum yfir í óverðtryggð.

Á sama tíma eru breytilegir vextir lægri en þeir föstu og því hefur mesta aðsóknin verið í óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum. Breytilegir eru þó einkar næmir fyrir stýrivaxtabreytingum og geta því breyst með litlum fyrirvara.

Leigan lækkar

Hvað leigumarkaðinn varðar hefur hægst á vexti leiguverðs á landsvísu og þá sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu. Vísitala leiguverðs á því svæði hefur farið lækkandi frá því í apríl. Þó svo að tólf mánaða breyting vísitölunnar hafi hækkað ögn milli mánaða mælist hún einungis um 1,2%, sem samkvæmt skýrslunni, telst mjög lágt í sögulegu samhengi. 

Eins og kemur fram í skýrslunni hefur framboð á húsnæði í langtímaleigu aukist vegna samdráttar á skammtímaleigumarkaði, sem hefur að mestum líkindum haft áhrif á þessa lækkun. Leigjendur er því að borga svipað leiguverð og árið 2018. Fermetraverð á leiguíbúðum fer eftir því hvar þær er að finna en í póstnúmeri 101 Reykjavík er verðið 3.100 krónur á fermetra á meðan í útjaðri borgarinnar er verðið um 2.500 krónur á fermetrann.

Á  sama tíma og leiguverð hefur lækkað hefur kaupmáttur launa aukist en í apríl síðastliðnum mældist hann hærri en nokkru sinni áður. Hann hefur þó lækkað lítillega eftir það.

Samkvæmt leigukönnunum HMS hefur hlutfall ráðstöfunartekna sem fara í leigu verið í kringum 40% undanfarin ár. Miðað við skilgreiningu Eurostat er húsnæðiskostnaður yfir 40% af ráðstöfunartekjum skilgreindur sem íþyngjandi byrði.