Þinglýstir kaupsamningar ekki verið fleiri í stökum mánuði síðan 2007

Í mán­að­ar­skýrslu hag­deildar HMS um hús­næð­is­mark­að­inn kemur fram að mikið líf sé á fast­eigna­mark­aði. Dýrari eignir eru að selj­ast hraðar en áður. Á land­inu öllu í júlí voru til að mynda 1.219 kaup­samn­ingar um íbúð­ar­hús­næði gefnir út, sem er rúm­lega 30% meira en á sama tíma í júlí í fyrra. Fjöldi útgef­inna samn­inga í júlí á þessu ári eru fleiri en þeir sem hafa verið í stökum mán­uði frá árinu 2007. Breyt­ing­una má lík­leg­ast rekja til þess að vextir á óverð­tryggðum íbúða­lánum er í sögu­legu lág­marki, segir í skýrsl­unni.

Eignum á sölu fækkar hratt

Í sept­em­ber voru 1.117 íbúðir teknar úr birt­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu sem er sam­kvæmt skýrsl­unni met­fjöldi. Það nemur 15% aukn­ingu frá því í ágúst og enn fremur 54% aukn­ingu frá því í sept­em­ber í fyrra.

Fleiri íbúðir hafa verið teknar úr birt­ingu en hafa verið aug­lýstar frá því í sum­ar­byrjun. Sökum þess hefur veru­lega dregið úr þeim íbúðum sem aug­lýstar eru til sölu eða um 24% á lands­vísu og 30% á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Þá hefur nýjum íbúðum til sölu fækkað um 36% á höf­uð­borg­ar­svæð­inu og rúm­lega 20% ann­ars staðar.

Meðalsölutími fasteigna styttist

Und­an­farna mán­uði hefur með­al­sölu­tími fast­eigna verið sögu­lega stuttur. Þar má helst nefna með­al­sölu­tíma dýr­ari eigna en á sama tíma hefur fast­eigna­verð hækkað mikið. Hækkun íbúða­verðs á árs­grund­velli mæld­ist 4,5% í ágúst síð­ast­lið­inn en íbúða­verð hefur hækkað stöðugt síðan í byrjun árs. 

Með­al­sölu­tími nýrra íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu var að jafn­aði 58 dagar í ágúst og 46 dagar fyrir aðrar íbúðir. Á öðrum stöðum á land­inu tók 84 daga að selja nýjar íbúðir og 68 að selja aðrar. Í ágúst á þessu ári var með­al­sölu­tími íbúða sem seld­ust á 90 til 120 millj­ónir króna lægri en þeirra sem seld­ust á bil­inu 35 til 90 millj­ónir króna.

Í því sam­hengi má nefna að um 33% allra seldra íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu seld­ust á eða yfir ásettu verði í ágúst. Í jan­úar var hlut­fallið 25% og hefur ekki verið hærra síðan haustið 2017. 

Lántökur aukast

Umfangs­mesti mán­uður í útláni bank­anna frá upp­hafi mæl­inga var nú í ágúst. Frá því í apríl hefur hver mán­uður slegið met í hreinum nýjum útlánum bank­anna.

Í júlí námu hrein ný útlán bank­anna á óverð­tryggðum lánum um 42,1 millj­örðum. Á sama tíma voru verð­tryggð lán nei­kvæð um 5,6 millj­arða.

Þess ber að geta að umsvif líf­eyr­is­sjóð­anna á lána­mark­aði hafa ekki verið minni síðan árið 2013, eða eins langt og gögn HMS ná. Bank­arnir hafa verið að bjóða betri kjör á lánum en líf­eyr­is­sjóð­irnir, en vextir bank­anna á óverð­tryggðum lánum eru í sögu­legu lág­marki. Kaup­endur hafa því í rík­ara mæli fært sig úr verð­tryggðum lánum yfir í óverð­tryggð.

Á sama tíma eru breyti­legir vextir lægri en þeir föstu og því hefur mesta aðsóknin verið í óverð­tryggð lán með breyti­legum vöxtum. Breyti­legir eru þó einkar næmir fyrir stýri­vaxta­breyt­ingum og geta því breyst með litlum fyr­ir­vara.

Leigan lækkar

Hvað leigu­mark­að­inn varðar hefur hægst á vexti leigu­verðs á lands­vísu og þá sér­stak­lega á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Vísitala leigu­verðs á því svæði hefur farið lækk­andi frá því í apríl. Þó svo að tólf mán­aða breyt­ing vísi­töl­unnar hafi hækkað ögn milli mán­aða mælist hún ein­ungis um 1,2%, sem sam­kvæmt skýrsl­unni, telst mjög lágt í sögu­legu sam­hengi. 

Eins og kemur fram í skýrsl­unni hefur fram­boð á hús­næði í lang­tíma­leigu auk­ist vegna sam­dráttar á skamm­tíma­leigu­mark­aði, sem hefur að mestum lík­indum haft áhrif á þessa lækkun. Leigj­endur er því að borga svipað leigu­verð og árið 2018. Fer­metra­verð á leigu­í­búðum fer eftir því hvar þær er að finna en í póst­núm­eri 101 Reykja­vík er verðið 3.100 krónur á fer­metra á meðan í útjaðri borg­ar­innar er verðið um 2.500 krónur á fer­metr­ann.

Á  sama tíma og leigu­verð hefur lækkað hefur kaup­máttur launa auk­ist en í apríl síð­ast­liðnum mæld­ist hann hærri en nokkru sinni áður. Hann hefur þó lækkað lít­il­lega eftir það.

Samkvæmt leigukönn­unum HMS hefur hlut­fall ráð­stöf­un­ar­tekna sem fara í leigu verið í kringum 40% und­an­farin ár. Miðað við skil­grein­ingu Eurostat er hús­næð­is­kostn­aður yfir 40% af ráð­stöf­un­ar­tekjum skil­greindur sem íþyngj­andi byrði.