Húsnæðisbólan veður áfram, íbúðaverðið í rugluðum hæðum í höfuðborginni og teygir sig til nærsvæðanna og um land allt að einhverju marki og þótt eitthvað hægi á þá er enginn viðsnúningur sjáanlegur.

Byggingarkostnaður fer ekki verulega hækkandi – líklega þvert á móti – og þótt byggingarvísitalan standi nánast í stað þá hækkar verðið á nýjum húsum og tilboðin frá verktökunum eru 50–100% yfir áætlunarverði. Betri tækni og innflutningur á forsmíðuðum einingum og húsum lækkar samt bókstaflega byggingarkostnaðinn þar sem skynsamlega er á málum haldið.

Skortur er á leiguhúsnæði víða um land og leiguverð rýkur upp.  Fákeppnistök svokallaðra fjárfesta (lífeyrissjóða og stóru leigufélaganna) birtast í þeirri ruddalegu hugmynd að hægt sé að spinna ávöxtunarkröfur af útleigu íbúðarhúsnæðis svo bratt upp að skráning í Kauphöllina sé raunhæfur kostur.

Háir vextir og áhersla á skuldsetningu

Þrátt fyrir örlitlar vaxtalækkanir  Seðlabankans skilar slíkt sér lítið eða ekki til húsnæðiskaupenda eða almennings í gegnum verðtryggða fjármögnun á leiguíbúðum.  Hinn opinberi Íbúðalánasjóður býður áfram bara okurvaxtalán sem eru óralangt frá því sem þekkist í siðmennuðum samanburðarlöndum, eða 4,2% verðtryggðir vextir á meðan í nágrannalöndum eru vextir til langs tíma 2,0–3,5% óverðtryggt og niður undir 0–1,2% fyrir breytileg kjör í styttri tíma.

Umræða beinist óþægilega mikið í þá átt að „auðvelda kaup“ eins og það er orðað – sem þýðir á mannamáli að fjölga þeim sem skuldsetja sig vegna íbúðarhúsnæðis.    Engin virk orðræða hefur hingað til verið um aðra kosti – hagkvæmrar almennrar leigu eða reksturs íbúðafélaga í samvinnufélögum og sjálfseignarfélögum neytenda eins og algengt er í þeim löndum sem best sinna húsnæðisþörfum venjulegs fólks. 

Meðan orðræðunni er beint að því að „auka eftirspurn“ – með lánum og skuldsetningu fjölskyldnanna þá hækkar verðið og þeim fækkar sem geta reiknað með öryggi og viðráðanlegri greiðslubyrði til framtíðar.   

Engar lausnir til framtíðar geta snúið stöðunni við nema fela í sér aðgerðir til að:

 a) Auka framboð án þess að það aukna framboð lendi í höndum markaðsráðandi aðila

b) Skila lækkandi byggingarkostnaði beint til neytenda 

d) Stöðva fákeppnistök verktaka og fjárfesta þar sem menn fara um leið út úr því lánaumhverfi sem lífeyrissjóðirnir setja „lágmarksgólfið“ fyrir með ósjálfbærri 3,5% raunávöxtunarkröfu í verðtryggðum gerviheimi.  

Fyrirmyndir að lagabreytingum

Það þarf breytingar til að skapa heilbrigðari íbúðamarkað og húsnæðisöryggi.

Fyrirmyndir eru tiltækar í nágrannalöndum og lykilríkjum ESB/EES svæðisins.  Þar er hagkvæmur leigu- og búseturéttamarkaður í neytendafélögum/samvinnufélögum – verulega umfangsmikill og stórt hlutfall almennra íbúða í fjölbýli.  Það gerist með því að sveitarfélög og (hálf)opinberir sjóðir eru farvegir fyrir skipulagsákvarðanir og fjármögnun hagkvæmra íbúða í almannaþágu.    

„Ástandið er á alla kanta ömurlegt og hvergi sér fyrir endann á því“

Á Íslandi haustið 2017 er ekki einu sinni til neitt heildaryfirlit um það hversu margt fólk býr við ófullnægjandi húsnæði – í iðnaðarhverfum og bráðabirgðaskúrum – eða er í raun heimilislaust þótt það fái húsaskjól hjá ættingjum eða velviljuðum. Opinberir aðilar hafa einungis brotakenndar upplýsingar um raunverulegan fjölda íbúða í byggingu á hverjum tíma og ekki eru nein tæmandi yfirlit um fjölda íbúða í gistiharki eða í frítímanotkun. Uppfærðar spár um mannfjölgun á næstu árum og viðvarandi innflutning á vinnuafli undirstrikar að það hefur verið verulegt vanmat á þörf fyrir nýbyggingar – auk þess sem haldið er áfram að byggja íbúðir í stærri kanti og einkum dýrari íbúðir. Ástandið er á alla kanta ömurlegt og hvergi sér fyrir endann á því, þetta sjá allir og þetta viðurkenna allir nema ef til vill bankar og „svokallaðar greiningardeildir“ og aðrar málpípur braskaranna.

Þjóðarátakið

Í ástandi eins og hér ríkir verðskuldar almenningur á Íslandi að gert verði þjóðarátak í  húsnæðismálum árin 2018–2022 – þar sem við sækjum viðmiðin til þess sem best hefur gengið í þeim Evrópulöndum sem við viljum bera okkur saman við.     

Viðlagasjóður húsnæðismála 2018–2022 gæti orðið samstarfsverkefni stjórnvalda og neytenda  

Með vísan til reynslunnar er eðlilegt að setja á fót sérstaka umgjörð um það átak sem hér er þörf fyrir. Verkamannabústaðakerfið og byggingarsamvinnufélögin voru aðgerðir síns tíma – og formfest í samstarfi opinberra aðila og launþegafélaga.  Framkvæmdanefnd byggingaráætlunar hélt utan um stóruppbyggingar í Breiðholtinu á grundvelli samkomulags stéttarfélaga og ríkisvaldsins.  Viðlagasjóður byggði yfir einhver þúsund Vestmannaeyinga – 500 hús.  Nú er skorturinn af stærri skala en áður og ekkert sem gerir markaðsaðilum raunverulega kleift að auka framboðið þannig að verðbólan hjaðni nema á mjög löngum tíma.

Neytendavæðing

Lykilþáttur í skjótum úrbótum þarf að fela í sér að íbúðafélög neytenda og sveitarfélög stofni til svæðisbundinna framkvæmdaverkefna  þar sem magnkaup, raðsmíði og/eða hagkvæmur innflutningur á húseiningum og einingahúsum verður settur í forgang:  – af enn stærri skala en gert var með Viðlagasjóði 1973–1975 þegar flutt voru inn ein 500 hús.   

Raunhæft er að stefna að smíði/innflutningi að minnsta kosti 5.000 nettra íbúða í raðhúsum/keðjuhúsum, parhúsum og smærra fjölbýli í 20–30 mánuðum og öðrum 5000 íbúðum næstu 2–3 ár þar á eftir. Eðlilegt er að slíkt verkefni yfirtaki sérstakan stuðning við leiguíbúðir fyrir lágtekjufólk, skv. lögum nr. 52/2016 um stofnstyrki og þetta stórátak verði útfært þannig að um verði að ræða blandaða íbúðabyggð fyrir alla aldurshópa, ólíka tekjuhópa og fjölskyldustærðir.   

„Gettóvæðingarstefna ASÍ og BSRB“ – þar sem lágtekjufólki er safnað saman í sérgreind íbúðafélög og stigaganga – er bæði mannfjandsamleg og heimskuleg af því að hún felur ekki í sér neina tegund af hagkvæmni eða samfélagslega jákvæðum markmiðum sem slík.

Jafnhliða þarf ríkisstjórnin að grípa til aðgerða sem skapa varanlegt jafnvægi á markaði og húsnæðisöryggi fyrir unga og eldri.

Hvað þarf að gera?

1 Tryggja þarf varanlegan farveg fyrir fjármögnun íbúðafélaga neytenda.  Það má gera með endurreistum Íbúðalánasjóði og mögulegri sameiningu við Lánasjóð sveitarfélaga, enda eðlilegt að sveitarfélög verði virkir milliliðir í því að sækja fjármögnun íbúðafélaganna – og hugsanlega lántakendur sem endurlána (án álags) gegn veði í hinum byggðu eignum. Eðlilegt er að tryggja félögum allt að 100% fjármögnun til ca 1/3 byggðra íbúða sem verða þá leiguíbúðir, en annar þriðjungur væri búseturéttaríbúðir sem væru fjármagnaðar upp í 90% með stuðningi og lánsfé, og einn þriðjungur íbúðanna væri fjármagnaður með lánsfé 80% en síðan búseturéttarhlutur og eigin fé félagsins sem notendur taka ábyrgð á að fjármagna og greiða af. 

2 Bann við verðtryggingu lána til einstaklinga: Eitt af forgangsverkefnum til að koma kjörum og möguleikum íslenskra fjölskyldna inn í sambærilegan farveg við það sem er almenn regla í betur siðuðum nágrannalöndum er að innleiða bókstaflegt bann við verðtryggingu lána til einstaklinga. Verðtryggingin reynist fólki ofboðslega dýr og leiðir beinlínis til þess að vextir eru langt yfir því sem annars þekkist.

3 Jafnframt ætti að veita íbúðafélögum neytenda sem rekin eru án hagnaðarkröfu sérstakar heimildir til útgáfu á verðtryggðum skuldabréfum til langs tíma – miðað við að um væri að ræða þak á vexti við 1–1,5% (max 2,5%) ofan á vísitölu. Með þessu væri skynsamlegt að leggja „skyldusparnað“ á alla sjóðasöfnun lífeyrissjóðanna – í því formi að gera þeim skylt að kaupa tiltekið magn skuldabréfa af íbúðafélögum neytenda miðað við eftirspurn eftir hagkvæmum íbúðum í Not-For-Profit rekstri í samvinnufélögum og notendastýrðum sjálfseignarfélögum. Með þessu léttir á fjárfestingarspennu lífeyrissjóðanna um leið og þeim er tryggður aðgangur að áhættulitlum skuldabréfum til mjög langs tíma (50–70 ára).

4 Úthlutun lóða til íbúðafélaga neytenda ætti að fá lögbundinn forgang. Íbúðafélög neytenda/húsnæðissamvinnufélög og sjálfseignarfélög ættu að reka leigu- og búseturéttaríbúðir jöfnum höndum og ættu að hafa heimildir til að selja eitthvert lítið hlutfall íbúða beint til félagsmanna á kostnaðarverði – með kvöðum varðandi endursölu innan félagsins. Slík félög þurfa að byggja íbúðir af ólíkum stærðum og verðflokkum þannig að unnt verði að tryggja blöndun allra íbúðakjarna og fjölbýlishúsa til hagsbóta fyrir lífsgæði allra hópa borgaranna.

5 Jafnhliða væri málefnalegt að úthluta lóðum til einstaklinga sem byggja yfir sig sjálfir þannig að lóðin væri á „gjafverði“ – en þó þannig að við sölu innan til dæmis 5 ára frá byggingu mundu lóðagjöld koma til greiðslu sem fast hlutfall af íbúðaverðinu eftir nánari verðskrá.

6 Sveitarfélögum væri með öllu bannað að „skortselja lóðir“ – eða afhenda gróðareknum félögum til hagnaðar og með heimildum lóðarhafa til að braska með byggingarrétti. Byggingarréttur sem ekki er nýttur í samræmi við skipulag innan hóflegra tímamarka ætti að falla aftur til sveitarfélags án endurgreiðslukvaðar – fyrr en nýr byggingaraðili tekur við honum.

7 Sveigjanlegt regluverk fyrir íbúðafélög neytenda – til jafns við félög aldraðra og stúdenta: varðandi þéttni byggðar og íbúðagerðir/stærðir - þannig að þjónusta í sameign gæti sinnt mikilvægum fúnksjónum til dæmis um geymslur og þvottahús og aðgang að svölum út fyrir húsvegg. Bygging öríbúða og samlokuíbúða – sem nýta sameign og tilheyra stærri íbúðakjarna eða fjölbýli í neytendareknu félagi – ætti að vera hluti af svarinu við þeim bráða vanda sem við er að fást.

8 Beinn skattur í sjóðsöfnun lífeyrissjóðanna er réttætismál: hann verði notaður til að fjármagna stórauknar byggingar íbúðafélaga neytenda – sem rekin eru án hagnaðarkröfu/Not-For-Profit: til að framleiða upp í núverandi íbúðaskortinn og skapa varanlegt jafnvægi á húsnæðismarkaðnum. Með því væri dregið úr fjárfestingarþrýstingi lífeyrissjóðanna – og verðbóluhættu – og um leið tappað af möguleikum spákaupmanna og ósvífinna braskara til að hrifsa til sín alltof mikla fjármuni á skömmum tíma. Slíkan skatt mætti að litlu leyti nota til að veita íbúðafélögum neytenda þróunarstuðning í formi víkjandi lána sem endurgreiðast á 5–15 árum, eða  þegar sjálfbærni hefur verið tryggð í rekstri þeirra eininga sem byggðar verða á hverju tímabili.

9 Húsnæðisbætur verði eitt kerfi skattendurgreiðslu:  óháð eignarformum en tengt framfærslubyrði; –  verði „persónuframlag“ í formi vaxtafrádráttar og leigufrádráttar upp að fastri fjárhæð per fjölskyldu/einstakling.

10 Leigustarfsemi verði skráð og eftirlitskyld - bannað verði að harka með skammtímaleigu og fylgt fordæmi Svía og Þjóðverja til dæmis að því er varðar beinar verðlagshömlur á húsaleigu og bann við hækkunum. Aðilar í leigustarfsemi verði skyldaðir til að bjóða alltaf langtímaleigusamning – án uppsagnarsjálfdæmis  og án sjálfdæmis um verðbreytingar sem ekki eru rökstuddar með kostnaðarbreytingum.

11 Skipulagsskilmálar virkjaðir með endurnýjaðri löggjöf sem takmarkar eða afnemur sjálfdæmi eigenda íbúða sem byggðar eru og stofnaðar sem heilsársíbúðir til lögheimilis fjölskyldna;  nauðsynlegt er að skattleggja „tómthús“, stöðva má þannig svarta útleigu og hark, stöðva þarf skammtímaleigu á lögheimilisíbúðum nema skipulagsbreytingar komi til.   

12 Koma þarf á varanlegri skilgreiningu lóða undir leigu- og búsetuíbúðir almennings sem reknar eru án hagnaðarkröfu og skilyrða ábyrga og hagfelld blöndun allra íbúðahverfa. 

Þetta eru forgangsmálin eins og þau snúa við upphaf nýs kjörtímabils ríkisstjórnar 2017.

Óljós stjórnarsáttmáli

Ásmundur Einar Daðason húsnæðismálaráðherra á leik. Stjórnarsáttmálinn er afskaplega opinn að því er húsnæðismálin varðar og engu aðgerðaplani slegið föstu.    Hugsanlega hafa höfundar kaflans um húsnæðismálin bókstaflega vanmetið hversu stórt vandamálið raunverulega er – og þar með ekki lagt upp nein skýrt afmörkuð forgangsverkefni.

Ítrekuð er áskorun til ráðherrans að kalla okkur sem vinnum á neytendahlið húsnæðismálanna til samtals sem allra fyrst og leggja af stað útfrá þeirri grundvallarafstöðu að húsnæðisöryggi skuli teljast til mannréttinda á nútíma Íslandi.

„Lærum af nágrannaþjóðum – þar sem best hefur gengið að hemja varga ávöxtunargræðginnar og útiloka þá frá almennum íbúðamarkaði.“

Hér að ofan er bent á leiðir. Þær munu eflaust vera miklu fleiri, en örugglega eru lausnirnar ekki fólgnar í því að leyfa fjármálaöflunum að halda áfram að leika lausum hala.

Lærum af nágrannaþjóðum – þar sem best hefur gengið að hemja varga ávöxtunargræðginnar og útiloka þá frá almennum íbúðamarkaði.

Benedikt Sigurðarson, framkvæmdastjóri og samvinnumaður.