Í til­kynn­ingu sem Hag­stofan sendi frá sér í dag var greint frá því að vísi­tala neyslu­verðs hefði hækkað um 0,80 pró­sent frá því í síð­asta mán­uði. Þar kemur fram að kostn­aður vegna búsetu í eigin hús­næði, svokölluð reiknuð húsa­leiga, hafi vegið þungt. En hún hækk­aði um 2,1 pró­sent milli mán­aða. Tólf mán­aða verð­bólga stendur því nú í 6,8 pró­sentum.  

Í sömu frétta­til­kynn­ingu er greint frá því að í júní muni Hag­stofan taka upp nýja aðferð við mat á reikn­aðri húsa­leigu í vísi­tölu neyslu­verðs. Í nýrri nálgun verða húsa­leigu­í­gildi notuð við útreikn­ing á reikn­aðri húsa­leigu. 

Nýtt líkan sem byggir á gögnum HMS

Mælingar á húsa­leigu­í­gildi byggja að á gagna­safni um leigu­samn­inga sem finna má nýrri leigu­skrá Húsnæðis- og mann­virkja­stofn­unar (HMS). Með breyt­ingu á hús­leigu­lögum árið 2022 fékk HMS greiðar aðgengi af upp­lýs­ingum um stóran hluta leigu­mark­að­ar­ins.

Snemma árs til­kynnti að HMS að tekin hefði verið upp ný og upp­færð leigu­skrá sem byggir á bættu aðgengi að leigu­samn­ingum.

Með þessum gögnum gefst Hag­stof­unni tæki­færi til þess að búa til líkan sem nær yfir allt íbúð­ar­hús­næði óháð því hvort um leigu­hús­næði eða eigið hús­næði er að ræða. 

Sveiflur á fjármálamörkuðum bjöguðu fyrri mælingar

Í grein­ar­gerð sem fylgir með til­kynn­ing­unni segir að vinna við að inn­leiða nýja aðferða­fræði við mat á hús­næð­isliðnum hafi staðið yfir síðan 2019. Allt frá tíunda ára­tugnum hefur verið not­ast við aðferða­fræði sem er nefndur „ein­faldur not­enda­kostn­aður.“ 

Grein­ar­höf­undar segja að þessi aðferða­fræði hafi gefið ágæta raun um nokk­urt skeið. Hins vegar hafi sér­fræð­ingar Hag­stof­unnar orðið varir við að þegar reiknuð húsa­leiga er borin saman við greidda húsa­leigu yfir 20 ára tíma­bil megi glöggt sjá tölu­verð frá­vik á þremur mis­mun­andi tíma­bilum. Fyrst um sinn hafi þessar mæl­ingar fylgst að en eftir 2004 fer að verða vart við tölu­verðan mun á þróun greiddu og reikn­uðu húsa­leig­unnar. 

Mynd: Skjáskot/Hagstofa Íslands

Árin 2004 til 2009 var reiknuð húsa­leiga metin tals­vert meiri en greidd húsa­leiga. Síðan á árunum eftir hrun, 2009 til 2017, lækk­aði reiknuð húsa­leiga en greidd leiga fór hækk­andi. Þriðja og síð­asta frá­viks­tímbilið hófst árið 2021 þegar reiknuð hús­leiga hækkar mun hraðar en mældar hækk­anir á greiddri húsa­leigu. 

Telja skýrslu­höf­undar að þessi frá­vik megi að mestu leyti rekja til skyndi­legra breyt­inga í fast­eigna­verði sem komi til vegna svipt­inga sem hafa átt sér stað á fjár­mála­mörk­uðum hér landi und­an­farin 20 ár.

Árið 2004 jókst fram­boð á lánsfé þegar við­skipta­bank­arnir hófu sam­keppni við Íbúða­lána­sjóð. Fjár­mála­hrunið snéri þeirri þróun síðan við en sama tíma varð vöxtur á leigu­mark­aði. Að lokum má nefna lág­vaxta­skeiðið sem hófst um mitt ár 2021. 

Forsendur nýrrar aðferðafræði

Í skýrsl­unni kemur fram að ein ástæðan fyrir því að ákveðið var við að not­ast við not­enda­kostn­að­ar­að­ferð­ina var vegna þess að leigu­mark­að­ur­inn var tal­inn of lít­ill á Íslandi til not­ast við aðferð húsa­leigu­í­gildis. Á tíunda ára­tugnum voru um 15% heim­ila í land­inu á leigu­mark­aði.  

Á síð­ustu ára­tugum hefur leig­mark­að­ur­inn hins vegar stækkað og eru nú um 20% heim­ila lands­ins á leigu­mark­aði. Þetta hlut­fall hefur þó sveifl­ast mikið. Hlutfall heim­ila á leigu­mark­aði var yfir 30% á árunum 2017 og 2018 en hrundi síðan niður 23% árið 2021.    

Nú er talið að um 20-25% heim­ila í land­inu séu á leigu­mark­aði. Fjöldi heim­ila í land­inu er tal­inn vera 130 þús­und svo talið er að 26 til 32 þús­und virkir leigu­samn­ingar séu um þessar mundir. 

Gæði gagna bættir upp fyrir smæð leigumarkaðarins

Hins vegar segir í skýrsl­unni að almennt sé talið að til þess að hægt sé að not­ast við hús­leigu­í­gild­is­að­ferð­ina við útreikn­ing á vísi­tölu neyslu­verðs þurfi hlut­fall þeirra sem búa í leigu­hús­næði að vera yfir 25 pró­sent. Ísland er rétt undir þeim mörkum. 

Hag­stofan telur þó að gæði þeirra gagna sem eru þeim nú aðgengi­legar muni koma til með að vega upp á móti hugs­an­legri bjögun sem stafar af smæð íslenska leigu­mark­að­ar­ins. Leigu­grunnur HMS hefur að geyma um 22 þús­und leigu­samn­inga sem er drjúgur hluti af þeim leigu­samn­ingum eru taldir vera virkir. 

Mun líkanið byggja á því að finna íbúðir í gagna­grunni HMS sem eru sem lík­astar þeirri íbúð sem verið er að meta húsa­leigu­í­gildi fyrir. Því má segja að með nýrri aðferð sé verið að fara gagn­stæða leið til þess að meta hús­næð­is­kostnað, en fyrri aðferð not­að­ist við upp­lýs­ingar frá heim­ilum sem bjuggu í eigin hús­næði. 

Vonast er til þess að nýja aðferða­fræðin dragi úr áhrifum sem skamm­tíma­sveiflur á fjár­mála­mörk­uðum hafa haft á mat Hag­stof­unnar á hús­næð­isliðnum. Í grein­ar­gerð­inni kemur þó fram að stór hluti leigu­samn­inga hafi svokölluð verð­trygg­ing­ar­á­kvæði.

Áhrif mán­að­ar­legar breyt­ingar á verð­trygg­ing­unni muni því hafa áhrif á líkanið og leiða til víxl­verk­unar milli mán­aða.