Einstaklingum sem eiga einungis eina íbúð, oftast nær þá sem þeir búa í, fjölgaði um einungis 1.047 á árinu 2023. Að er mun minni fjölgun innan þess hóps sem á heimilið sitt og ekkert annað húsnæði en árin á undan. Samkvæmt tölum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun taldi sá fjöldi um 2.800 árið 2020, 2.400 árið 2021 og 1.300 árið 2022. 

Samhliða þessari þróun hefur það aukist að bæði einstaklingar og lögaðilar eigi fleiri en eina íbúð. Þeim fjölgaði um 2.300 á árinu 2023, sem er mesta fjölgun innan árs frá árinu 2010. Í flestum tilvikum er þar um að ræða íbúðir sem eru ekki ætlaðar til búsetu eiganda heldur til útleigu. Fjárfesting til að hagnast af. 

Heimildin óskaði eftir frekara niðurbroti á þessum tölum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Í svari hennar kom fram að alls eigi 1.072 einstaklingar á Íslandi fimm íbúðir eða fleiri. Þeim fjölgaði um 74 á síðasta ári. Fjöldi þeirra einstaklinga sem eiga þrjár eða fjórar íbúðir var 8.706 um síðustu áramót og það fjölgaði um 287 í þeim hópi í fyrra, og fjöldi þeirra sem á tvær íbúðir jókst um 498 á árinu 2023 og taldi 22.506 um nýliðin áramót.

Ljóst má vera að á tímum hárra vaxta og verðbólgu hafi sífellt fleiri fjárfestar, í gegnum félög, talið tækifæri liggja í því að ávaxta fé sitt með því að binda það í steypu. Sprenging varð í kaupum lögaðila á íbúðum á árinu 2023 og fjöldi þeirra íbúða sem eru í eigu félaga sem áttu 20 eða fleiri íbúðir jókst um fimm prósent milli ára. Alls áttu slíkir lögaðilar, sem sennilega eru að uppistöðu leigufélög, 794 fleiri íbúðir í lok síðasta árs en ári áður, og alls 16.854 íbúðir.

Það varð líka umtalsverð aukning í hópi félaga sem áttu 10 til 19 íbúðir þar sem íbúafjöldinn jókst um 13 prósent í fyrra og taldi alls 1.601 íbúð um síðustu áramót. 

Nýleg greining sýndi að hagnaðardrifin leigufélög rukki um 60 prósent hærri leigu en óhagnaðardrifin félög. Ekki er ljóst hvernig uppkaup á nýju húsnæði skiptist á milli þeirra í fyrra.

Nýjum íbúðum fækkar og svara ekki eftirspurn

Þessi þróun var að eiga sér stað á sama tíma og nýjum íbúðum í fyrra fjölgaði um 3.079 alls. Miðað við mannfjöldaþróun hefði þurft að byggja fjögur þúsund slíkar til að uppfylla eftirspurnina eftir íbúðum og því ljóst að uppbyggingin hélt ekki í við vaxandi íbúðaþörf. Stilla má málum þannig upp að tvær af hverjum þremur íbúðum sem komu nýjar inn á markaðinn hafi farið til einstaklinga eða lögaðila sem áttu að minnsta kosti eina íbúð fyrir. Aðrir landsmenn í húsnæðisleit skiptu svo þeim þriðjungi sem eftir stóð á milli sín. 

Samkvæmt tölum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun munu íbúðir sem verða fullbyggðar á þessu ári heldur ekki svala íbúðaþörfinni sem reiknað er með 2024. Búist er við að íbúðauppbygging muni dragast saman um 15 prósent í ár, sem þýðir að samdráttur í fjölda fullbyggðra íbúða á ársgrundvelli muni verða 75 prósent frá því sem hann var árið 2022. Í tilkynningu á vef stofnunarinnar segir enn fremur: „Yfirvofandi samdráttur á byggingarmarkaði bendir til þess að framboð nýrra íbúða á húsnæðismarkaði muni dragast enn frekar saman á næstu árum og ekki vera nálægt því að uppfylla íbúðaþörf samkvæmt þarfagreiningu HMS.“

Mikil breyting frá því fyrir hrun

Í eftirfarandi línuriti sem byggir á gögnum úr fasteignaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, má sjá þróun á eignarhaldi íbúða á húsnæðismarkaði síðastliðna tvo áratugi. Í umfjöllun um tölurnar á vef stofnunarinnar segir að þróunin á eignarhaldi íbúða hjá einstaklingum sem áttu eina íbúð árin gefi vísbendingu um það hversu margir fyrstu kaupendur komast á húsnæðismarkaðinn hverju sinni.

Mynd: Aðsent/HMS

Milli áranna 2016 til 2021 fjölgaði þeim mikið en þá var uppi einstakt lágvaxtarskeið. Síðastliðinn tvö ár hefur þeim hins vegar fækkað töluvert. Mun það vera vegna hárrar verðbólgu og snarpra vaxtahækkana.  

Mynd: Aðsent/HMS

Í umræddum tölum um eignarhald íbúða má sjá að 36,1 prósent íbúða var í eigu einstaklinga eða lögaðila sem áttu fleiri en eina íbúð í síðasta mánuði. Alls eru það 56.012 íbúðir af þeim 155.232 íbúðum sem eru til í landinu. Það hlut­fall hefur hald­ist nokkuð stöðugt á síð­ustu árum en hefur hækkað skarpt frá því sem var fyrir 17 árum, þegar 28,5 pró­sent íbúða voru í eigu aðila sem áttu fleiri en eina íbúð.

Mun erfiðari markaður fyrir millitekjufólk

Allt er þetta að gerast á sama tíma og framboð á íbúðum sem standa fólki með meðaltekjur til boða hefur fækkað mikið. Þrátt fyrir aukið framboð á íbúðum á höfuðborgarsvæðinu á síðasta ári fækkaði íbúðum með greiðslubyrði undir 250.000 krónum, miðað við að kaup séu fjármögnuð með óverðtryggðu láni, um helming.

Í nýlegri skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um þessa stöðu kom fram að af 3.700 íbúðum sem auglýstar voru til sölu á höfuðborgarsvæðinu undir lok árs í fyrra var einungis hægt að finna 50 íbúðir til sölu fyrir þá sem höfðu greiðslugetu uppá 250.000 krónur á mánuði. Ef miðað er við að tekið sé 80 prósent lán þurfa slíkar íbúðir að kosta innan við 32,1 milljón króna. 

Taki kaupendur verðtryggt lán mátti finna um 470 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu fyrir þá sem höfðu greiðslugetu uppá 250.000 krónur á mánuði. Í skýrslunni kom fram að þessi talning hafi einnig tekið mið af nýjum reglum Seðlabankans frá 2022, sem hertu á lánaskilyrðum verðtryggðra lána. Ef litið hefi verið framhjá þessum lánþegaskilyrðum hefðu 1.419 íbúðir staðið til boða.