Ein­stak­lingum sem eiga ein­ungis eina íbúð, oft­ast nær þá sem þeir búa í, fjölg­aði um ein­ungis 1.047 á árinu 2023. Að er mun minni fjölgun innan þess hóps sem á heim­ilið sitt og ekk­ert annað hús­næði en árin á undan. Samkvæmt tölum frá Húsnæðis- og mann­virkja­stofnun taldi sá fjöldi um 2.800 árið 2020, 2.400 árið 2021 og 1.300 árið 2022. 

Samhliða þess­ari þróun hefur það auk­ist að bæði ein­stak­lingar og lög­að­ilar eigi fleiri en eina íbúð. Þeim fjölg­aði um 2.300 á árinu 2023, sem er mesta fjölgun innan árs frá árinu 2010. Í flestum til­vikum er þar um að ræða íbúðir sem eru ekki ætl­aðar til búsetu eig­anda heldur til útleigu. Fjár­fest­ing til að hagn­ast af. 

Heim­ildin óskaði eftir frekara nið­ur­broti á þessum tölum frá Húsnæðis- og mann­virkja­stofnun. Í svari hennar kom fram að alls eigi 1.072 ein­stak­lingar á Íslandi fimm íbúðir eða fleiri. Þeim fjölg­aði um 74 á síð­asta ári. Fjöldi þeirra ein­stak­linga sem eiga þrjár eða fjórar íbúðir var 8.706 um síð­ustu ára­mót og það fjölg­aði um 287 í þeim hópi í fyrra, og fjöldi þeirra sem á tvær íbúðir jókst um 498 á árinu 2023 og taldi 22.506 um nýliðin ára­mót.

Ljóst má vera að á tímum hárra vaxta og verð­bólgu hafi sífellt fleiri fjár­festar, í gegnum félög, talið tæki­færi liggja í því að ávaxta fé sitt með því að binda það í steypu. Spreng­ing varð í kaupum lög­að­ila á íbúðum á árinu 2023 og fjöldi þeirra íbúða sem eru í eigu félaga sem áttu 20 eða fleiri íbúðir jókst um fimm pró­sent milli ára. Alls áttu slíkir lög­að­ilar, sem senni­lega eru að uppi­stöðu leigu­fé­lög, 794 fleiri íbúðir í lok síð­asta árs en ári áður, og alls 16.854 íbúðir.

Það varð líka umtals­verð aukn­ing í hópi félaga sem áttu 10 til 19 íbúðir þar sem íbúa­fjöld­inn jókst um 13 pró­sent í fyrra og taldi alls 1.601 íbúð um síð­ustu ára­mót. 

Nýleg grein­ing sýndi að hagn­að­ar­drifin leigu­fé­lög rukki um 60 pró­sent hærri leigu en óhagn­að­ar­drifin félög. Ekki er ljóst hvernig upp­kaup á nýju hús­næði skipt­ist á milli þeirra í fyrra.

Nýjum íbúðum fækkar og svara ekki eftirspurn

Þessi þróun var að eiga sér stað á sama tíma og nýjum íbúðum í fyrra fjölg­aði um 3.079 alls. Miðað við mann­fjölda­þróun hefði þurft að byggja fjögur þús­und slíkar til að upp­fylla eft­ir­spurn­ina eftir íbúðum og því ljóst að upp­bygg­ingin hélt ekki í við vax­andi íbúða­þörf. Stilla má málum þannig upp að tvær af hverjum þremur íbúðum sem komu nýjar inn á mark­að­inn hafi farið til ein­stak­linga eða lög­að­ila sem áttu að minnsta kosti eina íbúð fyrir. Aðrir lands­menn í hús­næð­is­leit skiptu svo þeim þriðj­ungi sem eftir stóð á milli sín. 

Samkvæmt tölum frá Húsnæðis- og mann­virkja­stofnun munu íbúðir sem verða full­byggðar á þessu ári heldur ekki svala íbúða­þörf­inni sem reiknað er með 2024. Búist er við að íbúða­upp­bygg­ing muni drag­ast saman um 15 pró­sent í ár, sem þýðir að sam­dráttur í fjölda full­byggðra íbúða á árs­grund­velli muni verða 75 pró­sent frá því sem hann var árið 2022. Í til­kynn­ingu á vef stofn­un­ar­innar segir enn fremur: „Yfir­vof­andi sam­dráttur á bygg­ing­ar­mark­aði bendir til þess að fram­boð nýrra íbúða á hús­næð­is­mark­aði muni drag­ast enn frekar saman á næstu árum og ekki vera nálægt því að upp­fylla íbúða­þörf sam­kvæmt þarfa­grein­ingu HMS.“

Mikil breyting frá því fyrir hrun

Í eft­ir­far­andi línu­riti sem byggir á gögnum úr fast­eigna­skrá Húsnæðis- og mann­virkja­stofn­unar, má sjá þróun á eign­ar­haldi íbúða á hús­næð­is­mark­aði síð­ast­liðna tvo ára­tugi. Í umfjöllun um töl­urnar á vef stofn­un­ar­innar segir að þró­unin á eign­ar­haldi íbúða hjá ein­stak­lingum sem áttu eina íbúð árin gefi vís­bend­ingu um það hversu margir fyrstu kaup­endur kom­ast á hús­næð­is­mark­að­inn hverju sinni.

Mynd: Aðsent/HMS

Milli áranna 2016 til 2021 fjölg­aði þeim mikið en þá var uppi ein­stakt lág­vaxt­ar­skeið. Síð­ast­lið­inn tvö ár hefur þeim hins vegar fækkað tölu­vert. Mun það vera vegna hárrar verð­bólgu og snarpra vaxta­hækk­ana.  

Mynd: Aðsent/HMS

Í umræddum tölum um eign­ar­hald íbúða má sjá að 36,1 pró­sent íbúða var í eigu ein­stak­linga eða lög­að­ila sem áttu fleiri en eina íbúð í síð­asta mán­uði. Alls eru það 56.012 íbúðir af þeim 155.232 íbúðum sem eru til í land­inu. Það hlut­fall hefur hald­ist nokkuð stöðugt á síð­ustu árum en hefur hækkað skarpt frá því sem var fyrir 17 árum, þegar 28,5 pró­sent íbúða voru í eigu aðila sem áttu fleiri en eina íbúð.

Mun erfiðari markaður fyrir millitekjufólk

Allt er þetta að ger­ast á sama tíma og fram­boð á íbúðum sem standa fólki með með­al­tekjur til boða hefur fækkað mikið. Þrátt fyrir aukið fram­boð á íbúðum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu á síð­asta ári fækk­aði íbúðum með greiðslu­byrði undir 250.000 krónum, miðað við að kaup séu fjár­mögnuð með óverð­tryggðu láni, um helm­ing.

Í nýlegri skýrslu Húsnæðis- og mann­virkja­stofn­unar um þessa stöðu kom fram að af 3.700 íbúðum sem aug­lýstar voru til sölu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu undir lok árs í fyrra var ein­ungis hægt að finna 50 íbúðir til sölu fyrir þá sem höfðu greiðslu­getu uppá 250.000 krónur á mán­uði. Ef miðað er við að tekið sé 80 pró­sent lán þurfa slíkar íbúðir að kosta innan við 32,1 milljón króna. 

Taki kaup­endur verð­tryggt lán mátti finna um 470 íbúðir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu fyrir þá sem höfðu greiðslu­getu uppá 250.000 krónur á mán­uði. Í skýrsl­unni kom fram að þessi taln­ing hafi einnig tekið mið af nýjum reglum Seðla­bank­ans frá 2022, sem hertu á lána­skil­yrðum verð­tryggðra lána. Ef litið hefi verið fram­hjá þessum lán­þega­skil­yrðum hefðu 1.419 íbúðir staðið til boða.