Heimili lands­ins hafa greitt niður óverð­tryggð íbúða­lán hjá bönkum fyrir 41,3 millj­örðum króna meira en þau hafa tekið af slíkum lánum frá síð­ustu ára­mótum og út ágúst­mánuð. Þar munar mestu um upp­greiðslu á lánum sem bera breyti­lega vexti en á þriggja mán­aða tíma­bili, frá byrjun júní og til loka ágúst, námu upp­greiðslur umfram lán­tökur á slíkum lánum 35,7 millj­örðum króna. 

Upp­greiðslur á íbúða­lánum sem bera breyti­lega óverð­tryggða vexti hafa raunar aldrei verið meiri en þær voru í síð­asta mán­uði, þegar þær voru alls 14 millj­arða króna umfram nýjar lán­tökur. 

Frá byrjun árs hefur taka verð­tryggðra lána hjá Lands­bank­anum, Íslands­banka og Arion banka á hinn bóg­inn tekið stökk upp á við. Alls er umfang verð­tryggðra útlána umfram upp­greiðslur 74,5 millj­arðar króna frá ára­mótum og fram að síð­ustu mán­aða­mótum. Það er tvisvar sinnum hærri upp­hæð en lánuð var til heim­ila verð­tryggt á árinu 2022.

Umfang verð­tryggðra íbúða­lána í ágúst, þegar alls 17,7 millj­arðar króna voru lán­aðir út af slíkum lánum, er það mesta sem hefur nokkru sinni verið lánað út verð­tryggt til heim­ila í einum mán­uði. 

Þetta má lesa úr nýjum hag­tölum Seðla­banka Íslands um banka­kerfið.

Ráða ekki lengur við greiðslubyrði

Ástæða þess að fólk flýr unn­vörpum úr óverð­tryggðum lánum og yfir í verð­tryggð lán liggur í miklum hækk­unum á stýri­vöxtum. Þeir voru 0,75 pró­sent í apríl 2021 en eru nú 9,25 pró­sent. Fyrir vikið hafa breyti­legir óverð­tryggðir vextir farið úr því að vera í kringum 3,4 pró­sent og í um ell­efu pró­sent á tveimur árum. Þessi kúvend­ing hefur allt að tvö­faldað mán­að­ar­lega greiðslu­byrði sumra heim­ila. 

Við slíkar aðstæður eiga heim­ilin nokkra kosti. Þau geta sett vaxta­þak á lánin sín, en þá leggst hluti af greiðslu­byrð­inni á höf­uð­stól lán­anna. Þau geta sent lánin í tíma­bundin frí, og þá leggst öll mán­að­ar­lega greiðslu­byrðin á höf­uð­stólin. Þau geta lengt í lán­unum eða breytt úr jafn­greiðslu­láni í jafnar afborg­anir. En sá kostur sem flest heim­ili sem lenda í greiðslu­vand­ræðum velja er að færa sig úr óverð­tryggðu láni, sem tryggir að eign í hús­næði mynd­ast hraðar, yfir í verð­tryggt lán, sem tryggir mun lægri greiðslu­byrði á mán­uði en hefur þær afleið­ingar í 7,7 pró­sent verð­bólgu líkt og nú er að eigið fé tekur að étast upp þegar verð­bætur leggj­ast á höf­uð­stól­inn.

Flóttinn mun halda áfram

Búast má við að til­færslan yfir í verð­tryggð lán muni halda áfram næstu ár að óbreyttu. Í nýjasta Fjár­mála­stöð­ug­leika­riti Seðla­banka Íslands er greint frá því að fjár­hæð þeirra óverð­tryggðu íbúða­lána sem ljúka fast­vaxta­tíma­bil­inu sínu á síð­ustu fimm mán­uðum árs­ins 2023 sé um 53 millj­arðar króna. Á næsta ári nemur sú upp­hæð 128 millj­örðum króna og 2025 281 millj­arði króna. 

Fastir vextir þeirra sem eru með óverð­tryggð lán í banka sem losna á seinni hluta næsta árs eru 4,47 pró­sent. Því fólki mun standa til boða að færa sig yfir í óverð­tryggða vexti sem eru í dag, lík og áður sagði, í besta falli um ell­efu pró­sent.

Haldi yfir­stand­andi þróun áfram, og fleiri heim­ili færa sig í sífellu yfir í verð­tryggð lán, mun mán­að­ar­leg greiðslu­byrði þeirra lækka. Það þýðir að svig­rúm til einka­neyslu mun aukast en Seðla­bank­inn hefur mark­visst verið að reyna að draga úr henni í bar­áttu sinni við verð­bólg­una. 

Bólan sprungin og húsnæðisverð að lækka

Heild­ar­um­fang verð­tryggðra útlána hefur farið úr því að 622 millj­arðar króna um síð­ustu ára­mót í að vera 729 millj­arðar króna í lok ágúst. Það er aukn­ing 17 pró­sent á átta mán­uðum. 

Í krónum talið hefur umfang verð­tryggðra íbúða­lána aldrei verið meira. Ástæðan þess að hækkun á útistand­andi verð­tryggðum íbúða­lánum er umfram þau lán sem voru tekin er sú að í mik­illi verð­bólgu, líkt og hefur geisað und­an­farna mán­uði, leggj­ast verð­bætur á höf­uð­stól lán­anna og hækka hann. 

Umfang óverð­tryggðra íbúða­lána hefur hins vegar dreg­ist umtals­vert saman síð­ustu mán­uði. Í lok síð­asta árs var umfang þess lánastabba um 1.130 millj­arðar króna. Í lok júní síð­ast­lið­ins var hann kom­inn niður í 1.077 millj­arða króna og hafði þar með lækkað um 53 millj­arða króna á átta mán­uðum, eða um tæp fimm pró­sent. 

Í Fjár­mála­stöð­ug­leika­rit­inu var greint frá því að töl­fræði­próf sem bank­inn fram­kvæmir til að bera kennsl á bólu­myndun á eigna­mörk­uðum sýni að það sé ekki lengur merki um að bóla sé á íbúða­mark­aði á höf­uð­borg­ar­svæð­inu.

Íbúða­verð þar hafi þvert á móti lækkað um 5,3 pró­sent að raun­virði und­an­farið ár. Það eru mikil tíð­indi enda hækk­aði íbúða­verð á svæð­inu um þriðj­ung frá byrjun árs 2021 og fram til síð­ustu ára­mót og tvö­fald­ast á ára­tug.