Tölfræðipróf sem Seðlabanki Íslands framkvæmir til að bera kennsl á bólumyndun á eignamörkuðum sýnir að ekki er lengur merki um að bóla sé á íbúðamarkaði á höfuðborgarsvæðinu. Þetta kemur fram í nýbirtu fjármálastöðugleikariti bankans. 

Raunar er staðan þannig, eftir tugprósenta hækkanir á íbúðaverði frá byrjun árs 2021 og fram á mitt ár í fyrra, að íbúðaverð hefur lækkað nokkuð skarpt undanfarið ár, eða um 5,3 prósent að raunvirði. Veltan á íbúðamarkaði hefur dregist mikið saman og kaupsamningar á fyrstu sjö mánuðum ársins 2023 voru 22 prósent færri en á sama tímabili í fyrra. Samhliða hefur íbúðum sem eru til sölu fjölgað mikið, en alls voru rúmlega 4.200 íbúðir á öllu landinu auglýstar til sölu um miðjan septembermánuð. Meðalsölutími íbúða nú er um sex mánuðir en var rúmlega þrír mánuðir í lok árs 2022. 

Þessi þróun hefur verið á meðal leiðandi markmiða Seðlabanka Íslands með þeim aðgerðum sem hann hefur gripið til í baráttu sinni við verðbólguna. Þær aðgerðir hafa meðal annars falið í sér verulega hert lánþegaskilyrði með hámarki á veðsetningar- og greiðslubyrðarhlutfall þeirra íbúðalána sem veitt eru. Sýnilegasta aðgerðin, og sú sem bitið hefur fastast, eru þó þær fjórtán stýrivaxtahækkanir í röð sem bankinn hefur framkvæmt, og hafa skilað stýrivöxtum í 9,25 prósent. Afleiðing þeirra er meðal annars sú að óverðtryggðir breytilegir íbúðalánavextir viðskiptabankanna eru nú í kringum ellefu prósent. Þeir voru 3,3 til 3,4 prósent snemma árs 2021.

Verðið lækkað víða annars staðar

Ísland er ekki eyland í þessum efnum, þótt stýrivextir hafi hækkað meira hérlendis en víða annars staðar og verðbólgan ætli að verða þrálátari hér. Stýrivextir Englandsbanka hafa til að mynda verið hækkaðir jafn oft í yfirstandandi hækkunarferli og vextir á Íslandi, en samt sem áður brot af íslensku vöxtunum, eða 5,25 prósent. Vextir Seðlabanka Evrópu eru fjögur prósent og í Bandaríkjunum eru þeir 5,5 prósent. 

Í fjármálastöðugleikaritinu segir að hvað íbúðaverð í öðrum löndum varði þá hafi verð íbúða lækkað töluvert að raunvirði í Bandaríkjunum og Kanada á síðasta ári en hefur tekið að hækka aftur á síðustu mánuðum. „Í Svíþjóð hefur íbúðaverð lækkað nokkuð stöðugt að raunvirði frá febrúar í fyrra eftir miklar hækkanir þar á undan. Nýleg spá Seðlabankans í Svíþjóð gerir ráð fyrir áframhaldandi lækkun íbúðaverðs inn í haustið. Í Bretlandi og Noregi hefur dregið úr raunverðslækkun íbúðarhúsnæðis á síðustu mánuðum.“

Laun kunna að hækka umfram íbúðaverð

Íbúðaverð á Íslandi hefur líka haldið áfram að lækka í samanburði við ákvarðandi þætti sem alla jafna ráða þróun þess til lengri tíma litið. Seðlabankinn bendir á að launavísitala hafi hækkað umfram íbúðaverð að undanförnu enda hafi verið töluverðar nafnlaunahækkanir í síðustu kjarasamningum. „Árshækkun launavísitölunnar mældist nærri 11 prósent í lok júlí og hafði á sama tíma hækkað um 10 prósent umfram vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu. Töluverð spenna hefur einkennt vinnumarkaðinn undanfarið og því kunna laun að hækka umfram íbúðaverð á komandi vetri.“

Talsvert misvægi myndaðist milli íbúða- og leiguverðs á tímum kórónuveirufaraldursins, bæði vegna lækkunar leiguverðs og vegna hratt hækkandi íbúðaverðs. Nokkuð hefur dregið úr misvæginu og hafði hlutfall íbúðaverðs og leiguverðs lækkað um rúmlega átta prósent í júlí frá sama tíma í fyrra. Leiguverð hækkaði um nærri tíu prósent að nafnvirði milli ára í júlí, eða tæplega tvö prósent að raunvirði. Seðlabankinn segir að leiguverð hafi því haldist nokkuð vel í hendur við almennt verðlag undanfarið ár.

Eins hefur áfram dregið úr fráviki íbúðaverðs frá langtímaleitni sem mældist 6,8 prósent í júlí 2023, en var 17,4 prósent ári fyrr. Þá lækkaði hlutfall vísitölu íbúðaverðs og byggingakostnaðar um 5,2 prósent á sama tímabili.