Stjórn Búfesti hsf. (áður Búseti á Norðurlandi) hefur áréttað stefnu félagsins sem Not-For-Profit félag (NFP) og lagt áherslu á að sækja fyrirmyndir til hagkvæmustu bygginga og íbúðalausna sem systurfélög og sjálfseignarfélög í nágrannalöndum - Svíþjóð og Þýskalandi - hafa beitt.

Stjórnendur félagsins hafa talað fyrir því að hérlendis verði innleiddar sambærilegar lagareglur á húsnæðismarkaði eins og best hafa gefist í nágrannalöndum á EES-svæðinu.

Það gæti meðal annars falið í sér að;

• sveitarfélög verði skuldbundin til að leggja NFP-íbúðafélögum almennings (samvinnufélögum eða sjálfseignarfélögum) til lóðir og aðlaga deiliskipulag að hagkvæmum byggingaraðferðum  -  enda verði útilokað að taka hagnað útúr starfsemi NFP-íbúðafélaganna, selja til einkaávinnings  eða einkvæða með neinum hætti.
• stofnstyrkjaprógram svokallaðra „almennra íbúða“ sem lög nr. 74/2016 ramma inn verði útvíkkað og gert sveigjanlegra þannig að íbúðafélögum neytenda NFP verði gert auðveldara að taka við ívilnunum  -  um leið og tryggð verður félagsleg blöndun íbúa með breidd í framboði íbúða og gerðum.
• sveitarfélög og ríki verði samstarfsaðilar um hagkvæmari fjármöngun, (sértryggð verðtryggð skuldabréf til langs tíma – með mjög lágum vöxtum)  - sem verði lánuð til NFP-félaganna með milligöngu sveitarfélaganna. Vel mætti hugsa sér að leggja tímabundinn skyldusparnað á sjóðsöfnun lífeyrissjóða – enda brýnt að afvirkja eitthvað af fjármagni sjóðanna af braskmarkaði í Kauphöllinni.

_____________________________________________

Markaðasaðilar hafa bókstaflega fákeppnistök á íbúðamarkaði höfuðborgarsvæðisins  -  og allt að 50% nýsmíðaíbúða eru keyptar upp af svokölluðum fjárfestum -  þar með talin stórum leigufélögum sem eru búin að tryggja sér markaðsráðandi stöðu. Braskfélög og bankar ráða yfir stórum byggingarsvæðum og eru síst að flýta sér að byggja á þeim - og alls ekki ódýrar og hagkvæmar íbúðir fyrir meðaltekjufólk, eignaminni eldri borgara og lágtekjufólk. Húsnæðismarkaðurinn á Akureyri sýnir öll sömu fákeppniseinkenni þótt verð hafi ekki enn rokið í sömu upphæðir.

Allt að 8000 íbúðir hafa varanlega farið út úr lögheimilisnýtingu og eru í mismunandi virkri nýtingu í ferðaþjónustu - of margar á „svörtum markaði“... 

Allt of lítið er byggt; - enn er fjárfesting í íbúðarhúsnæði undir 50% af því sem þyrfti að vera til að halda jafnvægi - og íbúðaskorturinn er þannig vaxandi.

Sveitarfélög og lóðarhafar/byggingaverktakar eru beint og óbeint samtaka um að skipuleggja hverfi og reiti þannig að þar verði einkum og eingöngu byggðar frekar dýrar eða mjög dýrar íbúðir.

Staðsteyptar íbúðir/staðbyggðar íbúðir eru hérlendis alltaf framleiddar í mjög litlu magni og frávik eða breytingar í hönnun frá einu verkefni til annars gefa alls ekki færi á að nýta raðsmíði sem leið til að auka hagkvæmni - (í einstökum tilvikum tekst verktökum að auka framlegð sína með því að endurtaka eitt verkefni á eftir öðru.)

Hér tíðkast engin praktísk þróunarstarfsemi eða prófun byggingarefna og hönnunarlausna – (eftir að Rannsóknarstofnun Byggingariðnaðarins hætti áður öflugu starfi) og ekkert er haldið utan um skráningu eða miðlæga miðlun á stöðluðum teikningum húshluta og deiliteikning – líkt og tíðkað er í Noregi og Sviþjóð þar sem slík miðlun margfaldar hagkvæmni og minnkar hættu á mistökum. Til að mynda hefur Silja Dögg Sigurjónsdóttir sérfræðingur í „mygluskemmdum“ orðað það eitthvað á þá leið að allir séu að stunda „tilraunastarfsemi“ í efnisnotkun og hönnun með því að nota efni og lausnir sem ekki er vitað hvernig koma út við „íslenskar aðstæður“.

Sú fráleita tilhögun er algeng að boðið er upp á svokallað „val um innréttingar og gólfefni“. Bæði er þetta hálfgert svindl - þannig að kaupandi sækir um greiðslumat á verð ókláraðrar íbúðar - en umfram allt þá leiðir þessi tilhögun af sér að verð meðalíbúðarinnar hækkar á bilinu 6-15% og minnkar gæði og öryggi í frágangi.

Mjög margir verktakar og byggingaraðilar þurfa að reiða sig á mjög dýra framkvæmdafjármögnun - á okurvöxtum og með fyrirhafnarsömum skilmálum - og freistast því til að nýta skortinn á markaði og henda út í afgreiðslu einstakar íbúðir á meðan svæðið og fjölbýlið er enn að mestu á framkvæmdastigi. Bæði verður þetta umtalsvert dýrara og minnkar gæði og öryggi í eftirliti og frágangi.

Sveiflur í byggingariðnaði leiða til þess að flest verktakafyrirtæki eru illa fjármögnuð og missa út þjálfaðan mannskap, tækni og þekkingu í niðursveiflum - en reiða sig síðan á byrjendur og ófaglærða í alltof miklum mæli þegar þarf að keyra upp afköstin að nýju. Samanburður í framleiðni/afköstum í byggingariðnaðinum við Noreg skýrist að talsverðu leyti af þessu – en þó ekki síður af því sem nefnt er „módelsmíði“ og skorti á stöðlun og svo lausatök við frágang og skipulag á vinnustað.

Greinilega er afkastageta byggingariðnaðarins árin 2017-2018 að umtalsverðu leyti bundin við hótelframkvæmdir til skemmri tíma – og óraunsætt að unnt verði að auka afköst í hefðbundinni byggingarstarfsemi og framleiðslu íbúða þannig að byggðar verði allt að 10.000 íbúðir á 3 árum. Líklega er þörfin meiri en 2500 íbúðir á ári framundan næstu 10 árin – þótt hægja mundi á fjölgun ferðamanna.

„Alltof margir kjörnir fulltrúar tala með þeim hætti að þeir virðast líta á það sem meginskyldu sína að tryggja svokölluðum fjárfestum hagnaðartækifæri“

Allar tilraunir til að auka eftirspurn með viðbótar-lánamöguleikum og stofnstyrkjum -  eða auknum húsnæðisbótum – leiða til beinnar hækkunar íbúða og leiguverðs. Ráðstöfun byggingarréttar og endanleg útfærsla deiliskipulags og hönnun húsa er meira og minna með þeim hætti að lóðarhafar fá allt sitt fram - undir því meginmarkmiði að hámarka hagnað sinn. Skipulagsyfirvöld sveitarfélaga og bæjarstjórnir haga sér eins og afgreiðslustofnanir og virðast ánægðastar með að fá að vera á myndum þegar áhugavert hagnaðartækifæri er kynnt fyrir fjölmiðlum. Heiðarlegt mat og áætlanagerð varðandi raunverulega þörf fyrir íbúðir (skv. lögum um húsnæðismál 44/1998 13.-14.gr) er ekki unnin af húsnæðisnefndum eða bæjarstjórnum - og hagsmunir almennings varðandi öruggt og hagkvæmt húsnæði koma ekki til umræðu á vettvangi sveitarstjórna. Alltof margir kjörnir fulltrúar tala með þeim hætti að þeir virðast líta á það sem meginskyldu sína að tryggja svokölluðum fjárfestum hagnaðartækifæri og með því gera verktökunum auðveldara að athafna sig.

Íbúðaverð og leiguverð á markaðssvæðum er orðið úr hófi – og ungt fólk á öllum aldri er í afar þröngri stöðu -  sem ekki sér framúr.

Viðskilnaður fyrrverandi ríkisstjórnar og sérstaklega Eyglóar Harðardóttur sem skreytti sig með hugtakinu „ráðherra húsnæðismála“ – er algerlega skelfilegur. Eygló vakti vonir um að henni væri alvara í að vilja breyta húsnæðismálum til batnaðar fyrir almenning; - kallaði saman fjölmennt samráð og „Verkefnisstjórn um húsnæðisstefnu“ skilaði um margt áhugaverðum tillögum og birti gögn frá samráðsferlinu.

Efndir urðu hörmulegar: Tilburðir ráðherrans til að efla og styrkja leigumarkaðinn - eru öllum ljósar í dag; aldrei hefur ástandið verið verra frá því á 6.-7. áratugnum. Lagabreytingar hafa klárlega aukið svigrúm og sjálfdæmi braskfélaga og þrátt fyrir að Íbúðalánasjóði hafi verið bannað með lagabreytingum frá 2012 að sinna þjónustu við einkahlutafélög og hagnaðardrifinn rekstur leigufélaga – þá bókstaflega beitti ráðherrann áhrifum sínum til að færa „græðgisfjárfestum“ -  eins og Heimavöllum og Almenna leigufélaginu/Gamma yfirtökueignir Íbúðalánasjóðs í „pakkasölu“ til fjárfesta. Þannig tókst ráðherranum að tryggja að þessir mjög harðdrægu arðsemisfjárfestar næðu fákeppnistökum á veikburða leigumarkaði. Í fjölmiðlum er staðfest að Heimavellir beita fyrir sig fjölda kennitalna – og hlýtur maður þá að draga þá ályktun að það sé gert til að villa um í viðskiptum sínum við lánastofnanir og almenning; - þannig væntanlega þykist einstakt dótturfélag rekið „án hagnaðarkröfu“ - eða hvað annað getur verið í gangi? 

Nú hafa Heimavellir og Almenna leigufélagið farið um með einhliða uppsögnum samninga og hækkun leiguverðs og komast upp með að bjóða einungis „tímabundna leigusamninga“ - og kalla það „langtímaleigusamninga.“ Slíkt sjálfdæmi er bókstaflega bannað í sumum nágrannalöndum og aðilum í skráðum leiguíbúðarekstri er gert að leigja einungis með „ótímabundum leigusamningum“ – og verða að sæta „leiguhámarki“ (Þýskaland-Mietbremse) eða semja um verðbreytingar á grunni kostnaðarbreytinga (sbr. Svíþjóð). Þessi sér-íslensku félög stefna á svo brattan hagnað með hækkunum og því að skorturinn spinnur upp markaðsverðið - að þeir boða skráningu í Kauphöllina.

„Þegar menn tala um að aukin eftirspurn sé eftir „litlum íbúðum“  - þá speglar það meira takmarkaða greiðslugetu almennings heldur en að þörfin sé fyrir minnkandi íbúðir.“

Hrært var í lagarammanum um húsnæðissamvinnufélög; og ruglað með samanburð við lagaramma um „búseturéttarfélög“ í sjálfseign eins og hann hefur þróast í Skandínavíu. Eftir stendur að húsnæðissamvinnufélögum verður erfiðara að halda sig skýrt við NFP viðmiðanir í sínum rekstri og bannað að bjóða upp á leiguíbúðir án sölu á búseturétti, þannig að „leiguréttarsamvinnufélag“ í samstarfi neytenda og sveitarfélaga og launþegasamtaka getur ekki orðið til að óbreyttum lögum. Sjálfseignarfélög að fyrirmynd „Communitylandtrust“ í USA og Bretlandi – þar sem sveitarfélög og fyrirætki mæta einstaklingum um samfélagsmiðaðar húsnæðislausnir fengu heldur ekki neinn ramma við þess yfirferð um húsnæðislöggjöfina.

Með því að Íbúðalánasjóði er ekki falið að veita lán á hagkvæmum kjörum til leigufélaga almennings sem rekin eru NFP þá er afar skiljanlegt að fákeppni fjármálafyrirtækja  og lífeyrissjóðanna – og verðtryggðir okurvextir leiði til þess að spilað sé á íbúðaskortinn og framboðinu stýrt þannig að helst séu byggðar „dýrar íbúðir“ og þegar menn tala um að aukin eftirspurn sé eftir „litlum íbúðum“  - þá speglar það meira takmarkaða greiðslugetu almennings heldur en að þörfin sé fyrir minnkandi íbúðir. 4-6/7 manna fjölskyldur eiga klárlega erfiðast með að finna sér húsnæði ef menn eru ekki þegar komnir með fótfestu og eigin fé í íbúðum -  eða hafa aðgang að fjölskyldueignum sem um munar.

Ný nálgun er því nauðsynleg til að auka íbúðaframboð og draga úr þenslu á markaðinum:

Til bráðbirgða:

• Innleiða verður auknar kröfur um eiginfjárhlutfall kaupenda sem skuldsetja sig til íbúðakaupa á þenslusvæðum (miðsvæði höfuðborgarinnar) sbr. danskar reglur Fjármálaeftirlits í ársbyrjun 2016.

Breyta þarf lögum varðandi eftirlit með leigumarkaði

• Gera þarf kröfu til að félög sem starfa á leigumarkaði - við útleigu íbúða – verði skráð og undir eftirliti. Allir leigusamningar verði langtímaleigusamningar - og innleitt verði leiguverðþak að sænskri/þýskri fyrirmynd.
• Takmarka heimildir einstaklinga til að harka á leigumarkaði – með íbúðir sem stofnaðar eru sem lögheimilisíbúðir – og skipulagsákvæði ráði því hvort íbúðum er ráðstafað sem leigu-/búsetuíbúðum eða sem eignaríbúðum. Íbúðareigendur hafi ekki sjálfdæmi um það hvort þeir breyta íbúð úr leiguíbúð í sér-eignaríbúð - heldur verði það háð skipulagsákvörðunum sem sveitarstjórnir bera endanlega ábyrgð á.
• Heimildir einstaklinga til að leigja íbúðir á almennum markaði verði almennt miðaðar við að leigja íbúð nr. 2 eða nr. 3 í sama húsi og menn búa sjálfir. Fari fjöldi leiguíbúða í eigu sama aðila umfram þrjár skal viðkomandi gert að vista íbúðir umfram þann fjölda í skráðum leigufélögum/íbúðafélögum sem eru eftirlitsskyld og lúta reglum varðandi hámarksverðlagningu.

Til að geta aukið framboð á hagkvæmum íbúðum  -  og brugðist við bráðum vanda;

• Íbúðafélög neytenda NFP (húsnæðissamvinnufélög/sjálfseignarfélög) fái forgang að lóðum til þróunar - og beinan þróunarstuðning til að fjármagna útfærslu á hagkvæmu deiliskipulagi og hönnun íbúða. Lóðir til NFP félaga verðleggist ca. 50% af því verði sem sambærilegar lóðir verðleggjast til markaðsaðila - enda verði óheimilt að selja eignir í hagnaðarskyni út úr NFP félögum - nema með breyttu skipulagi og uppgreiðslu allra ívilnandi kvaða.
• NFP félög fái lóðir með frestun á greiðslu lóða og byggingargjalda - lýst verði kvöð á íbúðirnar sem ekki er virk meðan íbúðin er í nýtingu í þágu almennings NFP.
• Sveitarfélög og NFP stofni til samstarfsverkefna á landshlutagrunni; - til að undirbúa útfærslu á hönnun og útboð og innkaup  forsmíðaðra húshluta eða einingahúsa frá nágrannalöndum (Svíþjóð) og nýti þannig vinnuafl erlendis og hagstæða gengisþróun til að auka framboð íbúða - lækka byggingarverð íbúðanna – en lágmarka á sama tíma þensluvaldandi afleiðingar.
• Staðbundin íbúðafélög NFP kaupa íbúðir úr slíkri raðsmíði/magninnkaupum fjölbreyttra íbúða - af mörgum stærðum og gerðum - bæði litlar íbúðir og stærri í einbýli/parhúsum og raðhúsum og minna fjölbýli sem og íbúðir í stærra fjölbýli með virkjaðri sameign sem verður þjónustuð af íbúðafélögum.
• Íbúðafélög neytenda NFP reki búseturéttaríbúðir (5-30% búseturéttarhlut) og leiguíbúðir með leigurétti (hyresrett 6-mán) og almennar leiguíbúðir án íþyngjandi trygginga. Einnig reki íbúðafélögin „félagslegar leiguíbúðir“ sem sérstaklega eru styrktar og ætlaðar fyrir lágtekjufólk, aldraða, öryrkja og stúdenta.