Framboð á íbúðum sem standa fólki með með­al­tekjur til boða hefur fækkað mikið á þessu ári. Í nýrri mán­að­ar­skýrsla Húsnæðis- og mann­virkja­stofn­unar segir að þrátt fyrir aukið fram­boð á íbúðum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hefur íbúðum með greiðslu­byrði undir 250.000 krónum, miðað við að kaup séu fjár­mögnuð með óverð­tryggðu láni, fækkað helm­ing.

Í skýrsl­unni kemur fram að af 3.700 íbúðum sem aug­lýstar eru til sölu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu sé ein­ungis hægt að finna 50 íbúðir til sölu sem hafa greiðslu­getu uppá 250.000 krónur á mán­uði. Miðað við að tekið sé 80 pró­sent lán þurfa slíkar íbúðir að kosta innan við 32,1 milljón króna. 

Taki kaup­endur verð­tryggt lán má finna um 470 íbúðir að finna á höf­uð­borg­ar­svæð­inu sem hafa greiðslu­getu uppá 250.000 krónur á mán­uði. Í skýrsl­unni kemur fram að þessi taln­ing taki einnig mið af nýjum reglum Seðla­bank­ans frá 2022, sem hertu á lána­skil­yrðum verð­tryggðra lána. Til að mynda þurfa lán­veit­ingar að miða við greiðslu­byrði á láni sem ber að lág­marki 3,5 pró­sent verð­tryggða vexti til 25 ára, jafn­vel þótt að raun­veru­leg greiðslu­byrði láns­ins sé lægra. Ef litið er hjá þessum lán­þega­skil­yrðum stæðu 1.419 íbúðir til boða. 

Mikil ásókn í verðtryggð lán 

Í ljósi þessa og ann­ara þátta kemur því ekki á óvart að það hefur orðið mikil ásókn hefur verið í verð­tryggð lán vegna fast­eigna­við­skipta. Sömu­leiðis hafa heim­ili í auknum mæli sóst eftir end­ur­fjár­mögnun á eldri lánum og skipt út óverð­tryggðu láni yfir í verð­tryggð lán. Samkvæmt skýrslu HMS er hlut­fall óverð­tryggðra lána um 50 pró­sent í dag og hefur því dreg­ist saman um sex pró­sent frá því í sept­em­ber í fyrra. 

Í skýrsl­unni segir að „eftir því sem hlut­deild verð­tryggðra íbúða­lána eykst er við­búið að pen­inga­stefna Seðla­bank­ans verði ekki eins skil­virk.“  Sem þýðir að breyt­ingar á stýri­vöxtum munu hafa minni áhrif á hag­kerfið í heild þegar stærra hlut­fall af heildar­í­búð­ar­lánum til heim­il­anna eru verð­tryggð þar sem. Slík lán eru ekki jafn næm fyrir stýri­vaxta­breyt­ingum eins og óverð­tryggð hús­næð­is­lán. 

Þessi ummæli minna um margt á umræðu sem fór af stað í kjöl­far ummæla Ásgeirs Jóns­sonar, seðla­banka­stjóra, þar sem hann hvatti lán­tak­endur til þess að leita tím­an­lega til lán­veit­enda og kanna mögu­leika þess að skipta yfir í verð­tryggð lán.

Ummælin vöktu mikla athygli og töldu sumir að um algjöran við­snún­ing að ræða í afstöðu seðla­banka­stjóra til verð­tryggðra lána. Til að mynda gagn­rýndi Ólafur Mar­geirs­son, doktor í hag­fræði, ráð­legg­ingar seðla­banka­stjóra í við­tali við RÚV og sagði ráð­legg­ing­arnar grafa undir virkni stýri­vaxta­hækk­anna Seðla­bank­ans og getu hans til þess að draga úr verð­bólgu. 

Nýjar íbúðir bæði minni og dýrari

Í októ­ber var sölu­verð fer­metra á nýjum íbúðum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu 801 þús­und krónur. Þá segir að með­al­stærð nýrra íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu skroppið saman um 10 fer­metra á þessu ári sam­an­burði við síð­ustu ár. Nú er með­al­stærð nýrra íbúða um 90 fer­metrar en voru milli áranna 2016 til 2022 yfir 100 fer­metrar að stærð. Í skýrsl­unni er talið að þessi þróun á með­al­stærð nýbyggðra íbúða kunni að útskýra að ein­hverju leyti hækk­andi fer­metra­verð. 

Innan við þrjú pró­sent íbúða selj­ast nú fyrir meira en fimm pró­sent yfir ásettu verði. Þetta er tals­verður sam­dráttur í sam­an­burði við lág­vaxta­tíma­bilið sem hófst í kjöl­far heims­far­ald­urs­ins þegar hlut­fall íbúða sem seld­ust fyrir meira en fimm pró­sent yfir ásettu verði var meira en 35 pró­sent fyrir íbúðir í fjöl­býl­is­húsi og tæp­lega 25 pró­sent fyrir íbúðir sér­býl­is­húsi. Þá er tekið fram að sé þetta ár borið saman við árin fyrir heims­far­aldur, sé hlut­fall íbúða sem selj­ast yfir ásettu verði svipað því sem mæld­ist árin 2014 til 2021.

Þá segir í skýrsl­unni að vísi­tala íbúða­verðs á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hafi hald­ist stöðug milli mán­aða í nóv­em­ber. Hins vegar segir í skýrsl­unni að á síð­ast­liðnum 12 mán­uðum hafi raun­verð íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu lækkað um 4,3 pró­sent.