„Lífs­kjör fólks á Íslandi ráð­ast nú mjög á stöðu þess á fast­eigna­mark­aði. Hvenær fólk kom inn á fasteignamarkaðinn og á hvaða aldri þú ert.“ Þetta sagði Ásgeir Jóns­son, seðla­banka­stjóri og for­maður pen­inga­stefnu­nefnd­ar, á upp­lýs­inga­fundi nefnd­ar­innar í júní í fyrra sem hald­inn var vegna ákvörð­unar hennar að hækka stýri­vexti upp í 4,75 pró­sent. Síðan þá hafa þeir hækkað í 7,5 prósent og búist er við því að þeir muni hækka enn frekar á næsta vaxtaákvörðunarfundi peningastefnunefndar Seðlabankans, í ljósi þess að þær tólf vaxtahækkanir sem þegar hefur verið ráðist í hafa ekkert bitið á verðbólgunni. Hún er enn um tíu prósent. 

Þessi fullyrðing Ásgeirs, um af hverju lífskjör fólks ráðast, er að hluta til rétt. Það eru hópar sem eru undanþegnir þessu fyrirkomulagi. Þeir sem eiga mikla fjármuni og þurfa ekki að skuldsetja sig til að eignast húsnæði. Þannig eiga um 30 prósent heimila landsins húsnæðis sitt skuldlaust. Þessi hópur getur hjálpað afkomendum sínum nokkuð auðveldlega inn á íbúðamarkaðinn ef vilji er til. 

Það sem þarf til að vera heppinn

Til að vera í hópi þeirra heppnu sem bæta lífskjör sín með því að taka réttar ákvarðanir á fasteignamarkaði þarf þó ýmislegt annað en bara góða tilfinningu fyrir réttri tímasetningu, og að vera fæddur á hentugu ári.

Það þarf að skilja virkni verðtryggingar og muninn á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum. Samhliða þarf að leggja mat á hvort það sé meiri ávinningur í því að hafa greiðslubyrði hóflega en eignast lítið í húsnæðinu eða borga meira á mánuði og mynda einhverja eign. 

Það þarf að vera með á hreinu hvaða áhrif ytri aðstæður hafa á hentugleika þess að binda sig í öðru hvoru lánaforminu, bæði til skamms tíma og langs tíma. Með ytri aðstæðum má til að mynda nefna fordæmalausan heimsfaraldur eða stríðsrekstur í Úkraínu. 

Heimili þurfa að reyna að hafa framsýni til að ákveða hvort það vinni með þeim að festa vexti til þriggja eða fimm ára á aðeins verri kjörum eða hvort það muni heilt yfir borga sig fyrir þau að halda lánunum á breytilegum vöxtum, sem sveiflast eftir stýrivaxtaákvörðunum Seðlabanka Íslands. Það þarf að fylgjast með sveiflum í gengi íslensku krónunnar og reyna að sjá fyrir hvernig sú rússíbanareið verður einhver ár fram í tímann, þar sem gengið hefur áhrif á verð á innfluttum vörum og getur því orsakað umtalsvert verðbólguskot ef krónan veikist. 

Það þarf að búa til getu til að greina kvikar breytingar á efnahagsástandinu og hvort í þeim felist tækifæri til að endurfjármagna íbúðalán til að gera upp önnur lán. Þar má til að mynda nefna námslán sem að uppistöðu eru verðtryggð og verða frekar ókræsileg þegar verðbólgan er í kringum tíu prósent í lengri tíma. Það þarf líka að skilja þær breytingar sem gerðar hafa verið á námslánakerfinu og fela í sér að hægt er að fá vænan afslátt, á bilinu fimm til 15 prósent af eftirstöðvum þeirra, af þeim lánum. 

Býr „sjóðstjóri“ á þínu heimili?

Stjórnvöld bjóða upp á flókin bútasaumakerfi úrræða sem standa fasteignakaupendum til boða. Fólk þarf að leggjast yfir hvort það henti því að fara í 2014-úrræðið um nýtingu skattfrjáls séreignarsparnaðar til að borga aukalega inn á lánið, eða hvort það henti betur að eiga þann sparnað þegar kemur að starfslokum. Fyrir yngra fólk þarf að skoða hvort úrræðið „Fyrsta fasteign“ vinni með þeim. Innan þess stendur svo til boða að nota séreignarsparnaðinn til að lækka mánaðarlegu greiðslubyrðina, nota hana til að lækka höfuðstól lánsins eða sem útborgun.

Það þarf líka að kanna hvort viðkomandi eigi nægilega lítið af eignum, og sé með nægilega lágar tekjur, til að fá vaxta- og afborgunarlaus viðbótarlán frá ríkinu – svokölluð hlutdeildarlán – sem geta numið allt að 20 prósent af kaupverði. Þær íbúðir þurfa annaðhvort að vera nýjar eða að hafa „hlotið gagngerar endurbætur þannig að jafna megi ástandi hennar við ástand nýrrar íbúðar“. Hver umsækjandi má bara nota lánin til að kaupa íbúðir með einu auka svefnherbergi umfram þarfir fjölskyldu sinnar. 

Þar skiptir líka máli hvar á landinu verið er að kaupa íbúð, enda hámarksverð á þeim íbúðum sem hægt er að nota hlutdeildarlán til að kaupa auk þess sem þær verða að vera að lágmarki ákveðin stærð. Á höfuðborgarsvæðinu verður fjögurra herbergja íbúð að vera að lágmarki 100 fermetrar og hún má ekki kosta meira en 66 milljónir króna. Samkvæmt leit á fasteignavefjum stærstu vefmiðlanna er engin slík íbúð til sölu sem stendur. Utan höfuðborgarsvæðisins mega íbúðirnar kosta umtalsvert minna. 

Þegar allt er tekið saman þá þarf að búa yfir mikilli getu og þekkingu til að verða „heppinn“ í húsnæðismarkaðslottóinu. Það þarf eiginlega að reka heimilið eins og vogunarsjóð þar sem „sjóðstjórinn“ er stanslaust á tánum til að bregðast við og velja hagkvæmustu leiðirnar sem henta heimilisgerðinni og það lánaform sem er hagkvæmast hverju sinni. 

Húsnæðisstuðningur fyrir ríka

Heimildin fjallaði um húsnæðisstuðning hins opinbera í síðasta tölublaði. Í þeirri umfjöllun var sú breyting sem ráðist var í árið 2014, að færa stuðninginn úr því að vera veitt í gegnum vaxtabótakerfið svo hann myndi gagnast hinum tekjulágu best og yfir í að veita stuðninginn í gegnum skattfrjálsa nýtingu séreignarsparnaðar, rakin. Afleiðing hennar er sú að 77 prósent þeirra 50 milljarða króna sem ríkið hefur veitt í húsnæðisstuðning í gegnum séreignarsparnaðarkerfið hafa lent hjá þeim 30 prósent landsmanna sem hafa hæstu tekjurnar. Um þriðjungur fór til þeirra tíu prósent íbúa landsins sem þénuðu mest. 

Ástæðan er sú að bein fylgni er milli tekna og þess að safna í séreignarsparnað. Þannig safna 82 prósent þeirra sem eru í efstu tekjutíundinni í slíkan sparnað. Það hlutfall fer svo lækkandi og stendur 2 til 27 prósent hjá þeim helmingi þjóðarinnar sem er með lægstu tekjurnar. 

Þessi húsnæðisstuðningur til tekjuhárra og eignamikilla kom ofan í hinn anga „Leiðréttingarinnar“, þar sem 72,2 milljarðar króna voru greiddir úr ríkissjóði inn á lán hluta þjóðarinnar. Af þeirri upphæð fór 30 prósent til efstu tekjuhæstu tíu prósenta þjóðarinnar og 82 prósent til tekjuhærri helmings hennar.

Samhliða var vaxtabótakerfið, sem miðaði að því að styðja við þá sem hafa minna á milli handanna, nánast yfirgefið. Árið 2013 var greiddur 9,1 milljarður króna á þávirði í húsnæðisstuðning í gegnum það. Í fyrra fengu heimili landsins um tvo milljarða króna í vaxtabætur. 

„Erfitt að hætta þessu“

Sigurður Ingi Jóhannsson, sem fer með húsnæðismál í ríkisstjórninni, gekkst við því í viðtali við Heimildina að þeir hópar sem væru að njóta þessa húsnæðisstuðnings sem ríkið er að uppistöðu að veita, væru ekki þeir sem þyrftu helst á honum að halda. Upphaflega stóð til að úrræðið stæði til boða milli 2014 og 2017 en það hefur síðan verið framlengt þrisvar. Fyrir þinginu liggur svo enn eitt frumvarpið sem lengir tilvist þess, nú út 2024. 

Sigurður Ingi sagði að þetta yrði í síðasta sinn sem úrræðið yrði framlengt. „Það er erfitt að hætta þessu,“ sagði ráðherrann og bætti við að ákveðin verkalýðsfélög hafi þrýst á að halda kerfinu á lífi. Ráðherrann viðurkenndi að mun fleiri hefðu getað nýtt sér þetta úrræði en hafa gert það hingað til, sérstaklega í hópi þeirra sem hafa lægri tekjur. 

Af einhverjum ástæðum gerðu þeir það ekki, og sennilegast er að fólk í þeim hópum hafi ekki verið nægilega upplýst um að með nýtingu á úrræðinu þá myndu bæði atvinnurekendur og ríkissjóður taka myndarlega þátt í því að greiða niður íbúðalánið þeirra.

Rannsóknarefni 

Sigurður Ingi boðar einföldun kerfisins í haust þar sem stuðningnum er beint að þeim sem þurfa raunverulega á honum að halda. Á sama tíma er Guðrún Hafsteinsdóttir, mögulega verðandi ráðherra Sjálfstæðisflokksins, sem Sigurður Ingi situr með í ríkisstjórn, að mæla fyrir frumvarpi sem felur í sér að foreldrar sem eiga umframfjármagn geti saman arfleitt börn sín að 20 milljónum króna skattfrjálst. „Þetta er lítil breyting og kveikjan að þessu er sú að við vitum að í því ástandi sem hefur verið á húsnæðismarkaði hafa foreldrar verið að aðstoða börn sín við að komast inn á markaðinn,“ sagði Guðrún við Morgunblaðið í síðasta mánuði. Hún bætti við að hún gerði sér grein fyrir að úrræðið myndi ekki nýtast tekjulágum hópum, en að hennar mati er þó um lágar upphæðir að ræða. 

Það virðist því vilji, að minnsta kosti hjá hluta ríkisstjórnarinnar, að halda glundroðanum áfram og skapa nýjar leiðir til að þeir best settu geti fengið ríkulega meðgjöf úr ríkissjóði við kaup á húsnæði. 

Hvernig það atvikast að stjórnmálamenn skapi svona kerfi, þar sem húsnæðisstuðningi er aðallega beint að þeim sem þurfa síst á honum að halda og flækjustigið er þannig að margir gefast einfaldlega upp á því að reyna að skilja hvaða leiðir geti nýst þeim til að bæta sín lífskjör verulega, ætti að vera rannsóknarefni fyrir fræðimenn á ýmsum sviðum. En þannig er hins vegar staðan, og fólk þarf að gera sér grein fyrir því.