Á síðustu tveimur mánuðum hefur verðtryggt, 40 milljóna króna fasteignalán hækkað um 340 þúsund krónur vegna vaxandi verðbólgu. Það getur haft veruleg áhrif á eignastöðu fólks næstu misserin hvort það hafi verðtryggð eða óverðtryggð húsnæðislán, en flest eru með verðtryggð lán. 

Nýjar tölur Hagstofunnar sýna að vísitala neysluverðs, sem mælir verðbólgu, hækkaði um 0,39% í septembermánuði einum og sér, en 3,5 prósent síðustu 12 mánuði. Verðbólgan er meiri en Seðlabankinn hefur spáð.

Ársverðbólga, mælikvarðinn sem oftast er horft til, hefur farið úr 1,7% í janúar í 3,5% nú og munar miklu fyrir fasteignaeigendur fyrir verðtryggð lán. Hækkun 40 milljóna króna láns er 1,4 milljón króna síðasta árið. Á móti greiðir lántaki án verðtryggingar hærri vexti. Óverðtryggt lán upp á 40 milljónir króna hefur um 20 þúsund krónum hærri greiðslubyrði á mánuði í núverandi vaxtaumhverfi, eða um 240 þúsund krónum á ári.

Verðbólgan yfir spá

Verðbólgumarkmið Seðlabankans er 2,5% og því er verðbólgan 1 prósentustigi þar yfir. Ástæðan er gengisfall krónunnar. Hún hefur fallið um rúmlega 13 prósent gagnvart helstu gjaldmiðlum mælt í gengisvísitölu frá ársbyrjun. Þessu hefur fylgt að verðlag hækkar. Í september hækkuðu húsgögn, heimilisbúnaður og fleira um 4%. Hluti hækkunar verðbólgunnar í september getur talist árstíðarbundin, undir lok útsölu. En verðbólgan í september nú er ferfalt meiri en í sama mánuði í fyrra og tvöfalt meiri en árið þar áður.

Verðbólgan er nú meiri en Seðlabankinn spáði í vor. Í Peningamálum Seðlabankans í ágúst sagði að verðbólga þá væri þegar orðin meiri en spáð hefði verið. „Spáð er að verðbólga verði um 3% að meðaltali út þetta ár en mikill slaki í þjóðarbúinu og lítil alþjóðleg verðbólga gera það að verkum að hún hjaðnar snemma á næsta ári þegar áhrif gengislækkunarinnar hafa fjarað út.“ Var verðbólguspáin fyrir síðari hluta árs því hækkuð í 3% úr 2,3%. Hækkunin á spánni jafngildir hækkun á verðtryggðu láni um 280 þúsund krónur. Hækkunin ein og sér jafngildir meira en hálfum útborguðum miðgildismánaðarlaunum.

Í spá Seðlabankans eru líkindamörk. Þannig er gert ráð fyrir því að næstu þrjú árin geti verðbólgan verið allt frá neikvæðri upp í 5%, en slík verðbólga myndi hafa í för með sér töluverða eignatilfærslu frá húsnæðiseigendum ef fasteignaverð hækkar ekki sem henni nemur. Enn sem komið er hefur fasteignaverð hins vegar haldið áfram að hækka í Covid-kreppunni. Raunverð fasteigna, það er að segja verðhækkun umfram verðbólgu, hækkaði um 1,9% á einu ári frá ágúst í fyrra fram á sama mánuð í ár.

Að sama skapi hafa laun hækkað um 6,4% á milli ára að meðaltali að nafnvirði, sem vegur almennt upp á móti verðhækkunum.

Flótti yfir í óverðtryggð lán

Þrátt fyrir að „yfirgnæfandi meirihluti nýrra íbúðalána“ sé nú óverðtryggður, eins og segir í síðustu skýrslu Seðlabankans um fjármálastöðugleika, eru húsnæðislán landsmanna enn að stærstum hluta verðtryggð og hækka því í réttu hlutfalli við vaxandi verðbólgu. Um mitt þetta ár voru 67% húsnæðislána almennings verðtryggð. Óverðtryggðum lánum fylgir sú áhætta að greiðslubyrði hækkar strax með vaxtahækkunum, en meginvextir Seðlabankans eru nú í sögulegri lægð, aðeins 1%.

Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri nefndi þau sjónarmið á fundi um fjármálastöðugleika í síðustu viku að yngra fólk ætti að taka verðtryggð lán, en eldra fólk, yfir fertugu, óverðtryggð.

„Verðtrygging og breytilegir vextir eru í raun spegilmynd af hvoru öðru að einhverju leyti. Og það má alveg halda því fram að hvernig lánaform fólk er með ætti að ráðast af aldri og stöðu á vinnumarkaði. Það má alveg færa rök fyrir því að ungt fólk ætti frekar að taka verðtryggð lán, sem er að byrja að kaupa sér heimili. Það er í rauninni inntak lagasetningar, sem var lögð til, varðandi það að enginn yfir fertugu ætti að taka verðtryggð lán, sem dæmi. Af því að verðtryggð lán eru þannig að höfuðstóllinn er ekki greiddur niður mjög hratt.“

Hétu því að halda verðbólgu niðri

Þetta er endurómað í fjármálastöðugleikaskýrslunni, þar sem bent er á að það geti aukið stöðugleika að dreifa áhættunni. „Betri dreifing skulda heimila milli ólíkra vaxtaviðmiða, verðtryggðra og óverðtryggðra, fastra og fljótandi, dregur úr áhættu vegna skuldsetningar heimilanna í heild sinni.“

„Fólk þarf ekki að hafa áhyggjur af því að verðbólga fari hér úr böndunum“

Þrátt fyrir að gengisfall krónunnar, sem fylgir óvissuástandi líkt og nú stendur yfir, auki vanalega verðbólgu, hefur Seðlabankinn heitið því að halda böndum á verðbólgunni. Þannig sagði Þórarinn G. Pétursson, framkvæmdastjóri hagfræði- og peningastefnusviðs Seðlabankans, í mars síðastliðnum að hugsanlega færi verðbólga aðeins yfir verðbólgumarkmið Seðlabankans, en það yrði ekki mikið. „Fólk þarf ekki að hafa áhyggjur af því að verðbólga fari hér úr böndunum eins og gerst hefur í fortíðinni. Við munum passa upp á það.“

Bein áhrifin verðbólgu á almenning eru tvöföld, því um leið og verðlag hækkar fara verðtryggð fasteignalán einnig hækkandi. Hækkun launa og fasteignaverðs hafa hins vegar mótáhrif.