Á síð­ustu tveimur mán­uðum hefur verð­tryggt, 40 millj­óna króna fast­eigna­lán hækkað um 340 þús­und krónur vegna vax­andi verð­bólgu. Það getur haft veru­leg áhrif á eigna­stöðu fólks næstu miss­erin hvort það hafi verð­tryggð eða óverð­tryggð hús­næð­is­lán, en flest eru með verð­tryggð lán. 

Nýjar tölur Hag­stof­unnar sýna að vísi­tala neyslu­verðs, sem mælir verð­bólgu, hækk­aði um 0,39% í sept­em­ber­mán­uði einum og sér, en 3,5 pró­sent síð­ustu 12 mán­uði. Verð­bólgan er meiri en Seðla­bank­inn hefur spáð.

Árs­verð­bólga, mæli­kvarð­inn sem oft­ast er horft til, hefur farið úr 1,7% í jan­úar í 3,5% nú og munar miklu fyrir fast­eigna­eig­endur fyrir verð­tryggð lán. Hækkun 40 millj­óna króna láns er 1,4 milljón króna síð­asta árið. Á móti greiðir lán­taki án verð­trygg­ingar hærri vexti. Óverð­tryggt lán upp á 40 millj­ónir króna hefur um 20 þús­und krónum hærri greiðslu­byrði á mán­uði í núver­andi vaxtaum­hverfi, eða um 240 þús­und krónum á ári.

Verðbólgan yfir spá

Verð­bólgu­mark­mið Seðla­bank­ans er 2,5% og því er verð­bólgan 1 pró­sentu­stigi þar yfir. Ástæðan er geng­is­fall krón­unnar. Hún hefur fallið um rúm­lega 13 pró­sent gagn­vart helstu gjald­miðlum mælt í geng­is­vísi­tölu frá árs­byrjun. Þessu hefur fylgt að verð­lag hækkar. Í sept­em­ber hækk­uðu hús­gögn, heim­il­is­bún­aður og fleira um 4%. Hluti hækk­unar verð­bólg­unnar í sept­em­ber getur talist árs­tíð­ar­bundin, undir lok útsölu. En verð­bólgan í sept­em­ber nú er fer­falt meiri en í sama mán­uði í fyrra og tvö­falt meiri en árið þar áður.

Verð­bólgan er nú meiri en Seðla­bank­inn spáði í vor. Í Pen­inga­málum Seðla­bank­ans í ágúst sagði að verð­bólga þá væri þegar orðin meiri en spáð hefði verið. „Spáð er að verð­bólga verði um 3% að með­al­tali út þetta ár en mik­ill slaki í þjóð­ar­bú­inu og lítil alþjóð­leg verð­bólga gera það að verkum að hún hjaðnar snemma á næsta ári þegar áhrif geng­is­lækk­un­ar­innar hafa fjarað út.“ Var verð­bólgu­spáin fyrir síð­ari hluta árs því hækkuð í 3% úr 2,3%. Hækkunin á spánni jafn­gildir hækkun á verð­tryggðu láni um 280 þús­und krónur. Hækkunin ein og sér jafn­gildir meira en hálfum útborg­uðum mið­gild­is­mán­að­ar­launum.

Í spá Seðla­bank­ans eru lík­inda­mörk. Þannig er gert ráð fyrir því að næstu þrjú árin geti verð­bólgan verið allt frá nei­kvæðri upp í 5%, en slík verð­bólga myndi hafa í för með sér tölu­verða eigna­til­færslu frá hús­næð­is­eig­endum ef fast­eigna­verð hækkar ekki sem henni nemur. Enn sem komið er hefur fast­eigna­verð hins vegar haldið áfram að hækka í Covid-krepp­unni. Raunverð fast­eigna, það er að segja verð­hækkun umfram verð­bólgu, hækk­aði um 1,9% á einu ári frá ágúst í fyrra fram á sama mánuð í ár.

Að sama skapi hafa laun hækkað um 6,4% á milli ára að með­al­tali að nafn­virði, sem vegur almennt upp á móti verð­hækk­unum.

Flótti yfir í óverðtryggð lán

Þrátt fyrir að „yfir­gnæf­andi meiri­hluti nýrra íbúða­lána“ sé nú óverð­tryggður, eins og segir í síð­ustu skýrslu Seðla­bank­ans um fjár­mála­stöð­ug­leika, eru hús­næð­is­lán lands­manna enn að stærstum hluta verð­tryggð og hækka því í réttu hlut­falli við vax­andi verð­bólgu. Um mitt þetta ár voru 67% hús­næð­is­lána almenn­ings verð­tryggð. Óverð­tryggðum lánum fylgir sú áhætta að greiðslu­byrði hækkar strax með vaxta­hækk­unum, en meg­in­vextir Seðla­bank­ans eru nú í sögu­legri lægð, aðeins 1%.

Ásgeir Jónsson seðla­banka­stjóri nefndi þau sjón­ar­mið á fundi um fjár­mála­stöð­ug­leika í síð­ustu viku að yngra fólk ætti að taka verð­tryggð lán, en eldra fólk, yfir fer­tugu, óverð­tryggð.

„Verð­trygg­ing og breyti­legir vextir eru í raun speg­il­mynd af hvoru öðru að ein­hverju leyti. Og það má alveg halda því fram að hvernig lána­form fólk er með ætti að ráð­ast af aldri og stöðu á vinnu­mark­aði. Það má alveg færa rök fyrir því að ungt fólk ætti frekar að taka verð­tryggð lán, sem er að byrja að kaupa sér heim­ili. Það er í raun­inni inn­tak laga­setn­ingar, sem var lögð til, varð­andi það að eng­inn yfir fer­tugu ætti að taka verð­tryggð lán, sem dæmi. Af því að verð­tryggð lán eru þannig að höf­uð­stóll­inn er ekki greiddur niður mjög hratt.“

Hétu því að halda verðbólgu niðri

Þetta er end­u­r­ómað í fjár­mála­stöð­ug­leika­skýrsl­unni, þar sem bent er á að það geti aukið stöð­ug­leika að dreifa áhætt­unni. „Betri dreif­ing skulda heim­ila milli ólíkra vaxta­við­miða, verð­tryggðra og óverð­tryggðra, fastra og fljót­andi, dregur úr áhættu vegna skuld­setn­ingar heim­il­anna í heild sinni.“

„Fólk þarf ekki að hafa áhyggjur af því að verð­bólga fari hér úr bönd­unum“

Þrátt fyrir að geng­is­fall krón­unnar, sem fylgir óvissu­á­standi líkt og nú stendur yfir, auki vana­lega verð­bólgu, hefur Seðla­bank­inn heitið því að halda böndum á verð­bólg­unni. Þannig sagði Þórarinn G. Pét­urs­son, fram­kvæmda­stjóri hag­fræði- og pen­inga­stefnu­sviðs Seðla­bank­ans, í mars síð­ast­liðnum að hugs­an­lega færi verð­bólga aðeins yfir verð­bólgu­mark­mið Seðla­bank­ans, en það yrði ekki mikið. „Fólk þarf ekki að hafa áhyggjur af því að verð­bólga fari hér úr bönd­unum eins og gerst hefur í for­tíð­inni. Við munum passa upp á það.“

Bein áhrifin verð­bólgu á almenn­ing eru tvö­föld, því um leið og verð­lag hækkar fara verð­tryggð fast­eigna­lán einnig hækk­andi. Hækkun launa og fast­eigna­verðs hafa hins vegar mótá­hrif.