Stjórn Búfesti hsf. (áður Búseti á Norðurlandi) hefur áréttað stefnu félagsins sem Not-For-Profit félag (NFP) og lagt áherslu á að sækja fyrirmyndir til hagkvæmustu bygginga og íbúðalausna sem systurfélög og sjálfseignarfélög í nágrannalöndum - Svíþjóð og Þýskalandi - hafa beitt.
Stjórnendur félagsins hafa talað fyrir því að hérlendis verði innleiddar sambærilegar lagareglur á húsnæðismarkaði eins og best hafa gefist í nágrannalöndum á EES-svæðinu.
Það gæti meðal annars falið í sér að;
- sveitarfélög verði skuldbundin til að leggja NFP-íbúðafélögum almennings (samvinnufélögum eða sjálfseignarfélögum) til lóðir og aðlaga deiliskipulag að hagkvæmum byggingaraðferðum - enda verði útilokað að taka hagnað útúr starfsemi NFP-íbúðafélaganna, selja til einkaávinnings eða einkvæða með neinum hætti.
- stofnstyrkjaprógram svokallaðra „almennra íbúða“ sem lög nr. 74/2016 ramma inn verði útvíkkað og gert sveigjanlegra þannig að íbúðafélögum neytenda NFP verði gert auðveldara að taka við ívilnunum - um leið og tryggð verður félagsleg blöndun íbúa með breidd í framboði íbúða og gerðum.
- sveitarfélög og ríki verði samstarfsaðilar um hagkvæmari fjármöngun, (sértryggð verðtryggð skuldabréf til langs tíma – með mjög lágum vöxtum) - sem verði lánuð til NFP-félaganna með milligöngu sveitarfélaganna. Vel mætti hugsa sér að leggja tímabundinn skyldusparnað á sjóðsöfnun lífeyrissjóða – enda brýnt að afvirkja eitthvað af fjármagni sjóðanna af braskmarkaði í Kauphöllinni.
_____________________________________________
Markaðasaðilar hafa bókstaflega fákeppnistök á íbúðamarkaði höfuðborgarsvæðisins - og allt að 50% nýsmíðaíbúða eru keyptar upp af svokölluðum fjárfestum - þar með talin stórum leigufélögum sem eru búin að tryggja sér markaðsráðandi stöðu. Braskfélög og bankar ráða yfir stórum byggingarsvæðum og eru síst að flýta sér að byggja á þeim - og alls ekki ódýrar og hagkvæmar íbúðir fyrir meðaltekjufólk, eignaminni eldri borgara og lágtekjufólk. Húsnæðismarkaðurinn á Akureyri sýnir öll sömu fákeppniseinkenni þótt verð hafi ekki enn rokið í sömu upphæðir.
Allt að 8000 íbúðir hafa varanlega farið út úr lögheimilisnýtingu og eru í mismunandi virkri nýtingu í ferðaþjónustu - of margar á „svörtum markaði“...
Allt of lítið er byggt; - enn er fjárfesting í íbúðarhúsnæði undir 50% af því sem þyrfti að vera til að halda jafnvægi - og íbúðaskorturinn er þannig vaxandi.
Sveitarfélög og lóðarhafar/byggingaverktakar eru beint og óbeint samtaka um að skipuleggja hverfi og reiti þannig að þar verði einkum og eingöngu byggðar frekar dýrar eða mjög dýrar íbúðir.
Staðsteyptar íbúðir/staðbyggðar íbúðir eru hérlendis alltaf framleiddar í mjög litlu magni og frávik eða breytingar í hönnun frá einu verkefni til annars gefa alls ekki færi á að nýta raðsmíði sem leið til að auka hagkvæmni - (í einstökum tilvikum tekst verktökum að auka framlegð sína með því að endurtaka eitt verkefni á eftir öðru.)
Hér tíðkast engin praktísk þróunarstarfsemi eða prófun byggingarefna og hönnunarlausna – (eftir að Rannsóknarstofnun Byggingariðnaðarins hætti áður öflugu starfi) og ekkert er haldið utan um skráningu eða miðlæga miðlun á stöðluðum teikningum húshluta og deiliteikning – líkt og tíðkað er í Noregi og Sviþjóð þar sem slík miðlun margfaldar hagkvæmni og minnkar hættu á mistökum. Til að mynda hefur Silja Dögg Sigurjónsdóttir sérfræðingur í „mygluskemmdum“ orðað það eitthvað á þá leið að allir séu að stunda „tilraunastarfsemi“ í efnisnotkun og hönnun með því að nota efni og lausnir sem ekki er vitað hvernig koma út við „íslenskar aðstæður“.
Sú fráleita tilhögun er algeng að boðið er upp á svokallað „val um innréttingar og gólfefni“. Bæði er þetta hálfgert svindl - þannig að kaupandi sækir um greiðslumat á verð ókláraðrar íbúðar - en umfram allt þá leiðir þessi tilhögun af sér að verð meðalíbúðarinnar hækkar á bilinu 6-15% og minnkar gæði og öryggi í frágangi.
Mjög margir verktakar og byggingaraðilar þurfa að reiða sig á mjög dýra framkvæmdafjármögnun - á okurvöxtum og með fyrirhafnarsömum skilmálum - og freistast því til að nýta skortinn á markaði og henda út í afgreiðslu einstakar íbúðir á meðan svæðið og fjölbýlið er enn að mestu á framkvæmdastigi. Bæði verður þetta umtalsvert dýrara og minnkar gæði og öryggi í eftirliti og frágangi.
Sveiflur í byggingariðnaði leiða til þess að flest verktakafyrirtæki eru illa fjármögnuð og missa út þjálfaðan mannskap, tækni og þekkingu í niðursveiflum - en reiða sig síðan á byrjendur og ófaglærða í alltof miklum mæli þegar þarf að keyra upp afköstin að nýju. Samanburður í framleiðni/afköstum í byggingariðnaðinum við Noreg skýrist að talsverðu leyti af þessu – en þó ekki síður af því sem nefnt er „módelsmíði“ og skorti á stöðlun og svo lausatök við frágang og skipulag á vinnustað.
Greinilega er afkastageta byggingariðnaðarins árin 2017-2018 að umtalsverðu leyti bundin við hótelframkvæmdir til skemmri tíma – og óraunsætt að unnt verði að auka afköst í hefðbundinni byggingarstarfsemi og framleiðslu íbúða þannig að byggðar verði allt að 10.000 íbúðir á 3 árum. Líklega er þörfin meiri en 2500 íbúðir á ári framundan næstu 10 árin – þótt hægja mundi á fjölgun ferðamanna.
„Alltof margir kjörnir fulltrúar tala með þeim hætti að þeir virðast líta á það sem meginskyldu sína að tryggja svokölluðum fjárfestum hagnaðartækifæri“
Allar tilraunir til að auka eftirspurn með viðbótar-lánamöguleikum og stofnstyrkjum - eða auknum húsnæðisbótum – leiða til beinnar hækkunar íbúða og leiguverðs. Ráðstöfun byggingarréttar og endanleg útfærsla deiliskipulags og hönnun húsa er meira og minna með þeim hætti að lóðarhafar fá allt sitt fram - undir því meginmarkmiði að hámarka hagnað sinn. Skipulagsyfirvöld sveitarfélaga og bæjarstjórnir haga sér eins og afgreiðslustofnanir og virðast ánægðastar með að fá að vera á myndum þegar áhugavert hagnaðartækifæri er kynnt fyrir fjölmiðlum. Heiðarlegt mat og áætlanagerð varðandi raunverulega þörf fyrir íbúðir (skv. lögum um húsnæðismál 44/1998 13.-14.gr) er ekki unnin af húsnæðisnefndum eða bæjarstjórnum - og hagsmunir almennings varðandi öruggt og hagkvæmt húsnæði koma ekki til umræðu á vettvangi sveitarstjórna. Alltof margir kjörnir fulltrúar tala með þeim hætti að þeir virðast líta á það sem meginskyldu sína að tryggja svokölluðum fjárfestum hagnaðartækifæri og með því gera verktökunum auðveldara að athafna sig.
Íbúðaverð og leiguverð á markaðssvæðum er orðið úr hófi – og ungt fólk á öllum aldri er í afar þröngri stöðu - sem ekki sér framúr.
Viðskilnaður fyrrverandi ríkisstjórnar og sérstaklega Eyglóar Harðardóttur sem skreytti sig með hugtakinu „ráðherra húsnæðismála“ – er algerlega skelfilegur. Eygló vakti vonir um að henni væri alvara í að vilja breyta húsnæðismálum til batnaðar fyrir almenning; - kallaði saman fjölmennt samráð og „Verkefnisstjórn um húsnæðisstefnu“ skilaði um margt áhugaverðum tillögum og birti gögn frá samráðsferlinu.
Efndir urðu hörmulegar: Tilburðir ráðherrans til að efla og styrkja leigumarkaðinn - eru öllum ljósar í dag; aldrei hefur ástandið verið verra frá því á 6.-7. áratugnum. Lagabreytingar hafa klárlega aukið svigrúm og sjálfdæmi braskfélaga og þrátt fyrir að Íbúðalánasjóði hafi verið bannað með lagabreytingum frá 2012 að sinna þjónustu við einkahlutafélög og hagnaðardrifinn rekstur leigufélaga – þá bókstaflega beitti ráðherrann áhrifum sínum til að færa „græðgisfjárfestum“ - eins og Heimavöllum og Almenna leigufélaginu/Gamma yfirtökueignir Íbúðalánasjóðs í „pakkasölu“ til fjárfesta. Þannig tókst ráðherranum að tryggja að þessir mjög harðdrægu arðsemisfjárfestar næðu fákeppnistökum á veikburða leigumarkaði. Í fjölmiðlum er staðfest að Heimavellir beita fyrir sig fjölda kennitalna – og hlýtur maður þá að draga þá ályktun að það sé gert til að villa um í viðskiptum sínum við lánastofnanir og almenning; - þannig væntanlega þykist einstakt dótturfélag rekið „án hagnaðarkröfu“ - eða hvað annað getur verið í gangi?
Nú hafa Heimavellir og Almenna leigufélagið farið um með einhliða uppsögnum samninga og hækkun leiguverðs og komast upp með að bjóða einungis „tímabundna leigusamninga“ - og kalla það „langtímaleigusamninga.“ Slíkt sjálfdæmi er bókstaflega bannað í sumum nágrannalöndum og aðilum í skráðum leiguíbúðarekstri er gert að leigja einungis með „ótímabundum leigusamningum“ – og verða að sæta „leiguhámarki“ (Þýskaland-Mietbremse) eða semja um verðbreytingar á grunni kostnaðarbreytinga (sbr. Svíþjóð). Þessi sér-íslensku félög stefna á svo brattan hagnað með hækkunum og því að skorturinn spinnur upp markaðsverðið - að þeir boða skráningu í Kauphöllina.
„Þegar menn tala um að aukin eftirspurn sé eftir „litlum íbúðum“ - þá speglar það meira takmarkaða greiðslugetu almennings heldur en að þörfin sé fyrir minnkandi íbúðir.“
Hrært var í lagarammanum um húsnæðissamvinnufélög; og ruglað með samanburð við lagaramma um „búseturéttarfélög“ í sjálfseign eins og hann hefur þróast í Skandínavíu. Eftir stendur að húsnæðissamvinnufélögum verður erfiðara að halda sig skýrt við NFP viðmiðanir í sínum rekstri og bannað að bjóða upp á leiguíbúðir án sölu á búseturétti, þannig að „leiguréttarsamvinnufélag“ í samstarfi neytenda og sveitarfélaga og launþegasamtaka getur ekki orðið til að óbreyttum lögum. Sjálfseignarfélög að fyrirmynd „Communitylandtrust“ í USA og Bretlandi – þar sem sveitarfélög og fyrirætki mæta einstaklingum um samfélagsmiðaðar húsnæðislausnir fengu heldur ekki neinn ramma við þess yfirferð um húsnæðislöggjöfina.
Með því að Íbúðalánasjóði er ekki falið að veita lán á hagkvæmum kjörum til leigufélaga almennings sem rekin eru NFP þá er afar skiljanlegt að fákeppni fjármálafyrirtækja og lífeyrissjóðanna – og verðtryggðir okurvextir leiði til þess að spilað sé á íbúðaskortinn og framboðinu stýrt þannig að helst séu byggðar „dýrar íbúðir“ og þegar menn tala um að aukin eftirspurn sé eftir „litlum íbúðum“ - þá speglar það meira takmarkaða greiðslugetu almennings heldur en að þörfin sé fyrir minnkandi íbúðir. 4-6/7 manna fjölskyldur eiga klárlega erfiðast með að finna sér húsnæði ef menn eru ekki þegar komnir með fótfestu og eigin fé í íbúðum - eða hafa aðgang að fjölskyldueignum sem um munar.
Ný nálgun er því nauðsynleg til að auka íbúðaframboð og draga úr þenslu á markaðinum:
Til bráðbirgða:
- Innleiða verður auknar kröfur um eiginfjárhlutfall kaupenda sem skuldsetja sig til íbúðakaupa á þenslusvæðum (miðsvæði höfuðborgarinnar) sbr. danskar reglur Fjármálaeftirlits í ársbyrjun 2016.
Breyta þarf lögum varðandi eftirlit með leigumarkaði
- Gera þarf kröfu til að félög sem starfa á leigumarkaði - við útleigu íbúða – verði skráð og undir eftirliti. Allir leigusamningar verði langtímaleigusamningar - og innleitt verði leiguverðþak að sænskri/þýskri fyrirmynd.
- Takmarka heimildir einstaklinga til að harka á leigumarkaði – með íbúðir sem stofnaðar eru sem lögheimilisíbúðir – og skipulagsákvæði ráði því hvort íbúðum er ráðstafað sem leigu-/búsetuíbúðum eða sem eignaríbúðum. Íbúðareigendur hafi ekki sjálfdæmi um það hvort þeir breyta íbúð úr leiguíbúð í sér-eignaríbúð - heldur verði það háð skipulagsákvörðunum sem sveitarstjórnir bera endanlega ábyrgð á.
- Heimildir einstaklinga til að leigja íbúðir á almennum markaði verði almennt miðaðar við að leigja íbúð nr. 2 eða nr. 3 í sama húsi og menn búa sjálfir. Fari fjöldi leiguíbúða í eigu sama aðila umfram þrjár skal viðkomandi gert að vista íbúðir umfram þann fjölda í skráðum leigufélögum/íbúðafélögum sem eru eftirlitsskyld og lúta reglum varðandi hámarksverðlagningu.
Til að geta aukið framboð á hagkvæmum íbúðum - og brugðist við bráðum vanda;
- Íbúðafélög neytenda NFP (húsnæðissamvinnufélög/sjálfseignarfélög) fái forgang að lóðum til þróunar - og beinan þróunarstuðning til að fjármagna útfærslu á hagkvæmu deiliskipulagi og hönnun íbúða. Lóðir til NFP félaga verðleggist ca. 50% af því verði sem sambærilegar lóðir verðleggjast til markaðsaðila - enda verði óheimilt að selja eignir í hagnaðarskyni út úr NFP félögum - nema með breyttu skipulagi og uppgreiðslu allra ívilnandi kvaða.
- NFP félög fái lóðir með frestun á greiðslu lóða og byggingargjalda - lýst verði kvöð á íbúðirnar sem ekki er virk meðan íbúðin er í nýtingu í þágu almennings NFP.
- Sveitarfélög og NFP stofni til samstarfsverkefna á landshlutagrunni; - til að undirbúa útfærslu á hönnun og útboð og innkaup forsmíðaðra húshluta eða einingahúsa frá nágrannalöndum (Svíþjóð) og nýti þannig vinnuafl erlendis og hagstæða gengisþróun til að auka framboð íbúða - lækka byggingarverð íbúðanna – en lágmarka á sama tíma þensluvaldandi afleiðingar.
- Staðbundin íbúðafélög NFP kaupa íbúðir úr slíkri raðsmíði/magninnkaupum fjölbreyttra íbúða - af mörgum stærðum og gerðum - bæði litlar íbúðir og stærri í einbýli/parhúsum og raðhúsum og minna fjölbýli sem og íbúðir í stærra fjölbýli með virkjaðri sameign sem verður þjónustuð af íbúðafélögum.
- Íbúðafélög neytenda NFP reki búseturéttaríbúðir (5-30% búseturéttarhlut) og leiguíbúðir með leigurétti (hyresrett 6-mán) og almennar leiguíbúðir án íþyngjandi trygginga. Einnig reki íbúðafélögin „félagslegar leiguíbúðir“ sem sérstaklega eru styrktar og ætlaðar fyrir lágtekjufólk, aldraða, öryrkja og stúdenta.
Veistu meira? Láttu okkur vita
Það tókst ekki að sækja formið. Reyndu aftur eftir augnablik.
Ýttu á + við höfund, fréttamál eða greinaröð til að fylgja því og fá tölvupóst þegar eitthvað nýtt kemur, einn á dag í mesta lagi. Því sem þú fylgir stjórnarðu á Minni síðu.
Athugasemdir