Vís­bend­ingar eru um aukna ásókn í óverð­tryggð lán til hús­næð­is­kaupa, sam­hliða lægri vöxtum á slíkum lánum. Samkvæmt nýjum Hagvísum Seðla­bank­ans eru 44% af heild­ar­fjár­hægð nýrra fast­eigna­lána til heim­ila var óverð­tryggð í des­em­ber og jan­úar, en hlut­deild óverð­tryggðra lána var að jafn­aði 27% ell­efu mán­uði þar á undan. 

Þrátt fyrir að kaup­samn­ingum hefur fjölgað á milli mán­aða á þessu ári dróg­ust hrein ný íbúða­lán fjár­mála­stofn­ana til heim­ila saman um 13% á milli jan­úar- og febr­ú­ar­mán­aðar. Í febr­úar námu lánin alls 8,8 millj­örðum króna og bendir það til þess að kaup­enda­hópur fast­eigna í febr­úar hafi ekki verið eins háður lán­töku við fjár­mögnun á fast­eigna­kaupum. Þetta kemur fram í nýrri mán­að­ar­skýrslu Húsnæðis- og mann­virkja­stofn­unar, HMS.

Fjármagna íbúðakaup með verðtryggðum lánum

Hrein ný verð­tryggð íbúða­lán námu 7,3 millj­örðum króna hjá bönk­unum og 9,5 millj­örðum króna hjá líf­eyr­is­sjóð­unum. Til frá­dráttar koma hins vegar upp­greiðslur á óverð­tryggðum íbúða­lánum, sem námu 7,1 millj­örðum króna hjá bönk­unum, en nær engar upp­greiðslur voru á óverð­tryggðum lánum hjá líf­eyr­is­sjóðum.

Hrein ný lán­taka var því tölu­verð hjá líf­eyr­is­sjóð­unum, vegna ásóknar í verð­tryggð lán. Hún var aftur á móti mjög lítil hjá bönk­unum, þar sem álíka mikið var greitt upp af óverð­tryggðum lánum og tekið var að láni í nýjum hreinum verð­tryggðum lánum.

Samkvæmt mán­aða­skýrslu HMS er bestu vaxta­kjörin á verð­tryggðum lánum þessa stund­ina að finna hjá líf­eyr­is­sjóð­unum. Líkt og myndin sýnir hér að neðan eru lægstu breyti­legu vextir á verð­tryggðum íbúða­lánum um einu pró­sentu­stigi lægri hjá líf­eyr­is­sjóðum en hjá bönk­unum.

Breyti­legir vextir á verð­tryggðum íbúða­lánum hjá stærstu þremur bönk­unum eru á bil­inu 4 til 7% á meðan slíkir vextir hjá líf­eyr­is­sjóðum eru á bil­inu 3 til 6%. Lægstu breyti­legu óverð­tryggðir vextir á íbúða­lánum eru hins vegar í kringum 8% hjá bæði líf­eyr­is­sjóðum og bönkum.

Til­tölu­lega lág veð­setn­ing­ar­hlut­föll hjá líf­eyr­is­sjóðum og hækk­andi íbúða­verð gera það hins vegar að verkum að líf­eyr­is­sjóðs­lán eru í mörgum til­fellum ekki full­nægj­andi fjár­mögn­un­ar­kostur fyrir fólk með lítið eigið fé. Kaup­enda­hópur í febr­úar var síður háður fjár­mögnun á íbúða­mark­aði sem skýrir einnig að hluta til aukna aðsókn í verð­tryggð íbúða­lán hjá líf­eyr­is­sjóðum.

Til þess að hægt sé að bera saman vexti á verð­tryggðum og óverð­tryggðum lánum verður að skoða raun­vexti óverð­tryggðra lána, þ.e. vexti að teknu til­liti til verð­bólgu. Raun­vextir hafa hækkað skarpt und­an­farin tvö ár og munur á raun­vöxtum óverð­tryggðra og verð­tryggðra lána minnkað tölu­vert. Í dag eru raun­vextir óverð­tryggðra lána 4,3%⁷ og verð­tryggðir vextir 4,5%.

Munurinn á láns­formunum er að afborg­anir af verð­tryggðum lánum eru lægri í upp­hafi láns­tím­ans en höf­uð­stóll­inn lækkar hægar þar sem verð­bætur leggj­ast við höf­uð­stól láns­ins. Vextir á óverð­tryggðum lánum greið­ast hins vegar að fullu í hvert sinn sem þarf að greiða af lán­inu og leggj­ast ekki við höf­uð­stól­inn. Af þeim sökum er greiðslu­byrði af óverð­tryggðum lánum þyngri í upp­hafi en lækkar eftir því sem líður á láns­tím­ann.