Framboð á íbúðum til langtímaleigu virðist hafa dregist saman samhliða auknu umfangi skammtímaleigu, sem að stærstu leyfi fer fram í gegn um Airbnb. Í upphafi var markmið Airbnb að miðla skammtímaútleigu heimila í anda deilihagkerfisins. Í dag rekur hins vegar stór hluti þeirra leigusala sem bjóða fram leiguhúsnæði í gegnum Airbnb eða aðrar sambærilegar leigumiðlanir fleiri en eina skammtímaleigueign. Á Íslandi eru 65 prósent allra íbúða á Airbnb með leigusala sem sjá um tvær eða fleiri eignir á markaðnum.
Meirihluti íbúða sem leigðar eru út á Airbnb á Íslandi, eða um 67% þeirra, eru í eigu leigusala sem leigja út fleiri en eina eign. Einungis 33% skráðra eigna á vegum leigusala með eina eign til útleigu. Frá árinu 2021 hefur hlutdeild leigusala sem eiga eina eign tæplega tvöfaldast, eða úr 17% í byrjun árs 2021 í 32% í lok árs 2024. Samhliða því hefur hlutdeild leigusala með fleiri en 10 eignir í leigu næstum þrefaldast, úr 10 prósentum árið 2015 í 28 prósent í desember 2024.
Þetta kemur fram í nýjum vegvísi leigumarkaðar sem HMS, Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, gefur út. Vegvísirinn er liður í stefnumótunarverkefni HMS um kortlagningu leigumarkaðar á Ísland en honum er honum að vera heildstæð árleg samantekt á stöðu og þróun leigumarkaðar. Hann er einnig hugsaður sem innlegg í stefnumótun stjórnvalda í málaflokknum. Ný ríkisstjórn hyggst ráðast í bráðaaðgerðir í húsnæðismálum, meðal annars til að fjölga íbúðum hratt og fara í kerfisbreytingar sem miða að jafnvægi á húsnæðismarkaði. Sérstök áhersla var lögð á greiningu skammtímaleigumarkaðar og áhrifum hans á leigumarkaðinn að þessu sinni þar sem ónægar upplýsingar hafa legið fyrir um umfang hans og áhrif.
Ferðaþjónusta hefur vaxið hratt á undanförnum árum og tilkoma skammtímaleigumiðlana hefur gjörbreytt ferðavenjum fólks. Þessi þróun hefur haft veruleg áhrif á húsnæðis- og leigumarkað hérlendis sem og erlendis.
Í fyrra voru tæplega 4500 Airbnb-eignir í útleigu í fleiri en 90 daga á ári en fjöldinn hefur vaxið ár frá ári síðan 2020 þegar hann var í lágmarki sem væntanlega má rekja til áhrifa kórónuveirufaraldursins á ferðamennsku. Á árinu 2023 voru um 4.310 eignir leigðar út í fleiri en 90 daga á árinu og fjölgaði þeim um 22 prósent milli ára, úr 3.536 eignum árið 2022 í 4.310 eignir árið 2023. Minni breyting var á milli 2023 og 2024 en þá fjölgaði Airbnb-eignum sem voru í stöðugri útleigu um 3,6 prósent.
Í skýrslu sinni vísar HMS í grein Lúðvíks Elíassonar og Önundar Páls Ragnarssonar frá 2018 þar sem sýnt er fram á að skammtímaleiga í gegnum Airbnb hafi hækkað raunverð íbúða í Reykjavík um 2 prósent á ári frá 2014 til 2017. Þetta jafngildir 15 prósent af allri raunverðshækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu á tímabilinu.
Ef rýnt er í hlutfall Airbnb-eigna af heildarfjölda íbúða eftir landshlutum og hverfum á höfuðborgarsvæðinu sést að hlutfall Airbnb-eigna af heildarfjölda íbúða er áberandi hæst í miðbæ Reykjavíkur og á Suðurlandi.
Þurfi að sporna við skammtímaleigu
Í skýrslu HMS segir að vísbendingar séu um að aukið framboð skammtímaleiguíbúða hafi haldið framboði á leigumarkaði í skefjum, sem þrýstir leiguverði upp. Stjórnvöld víða um heim hafa brugðist við þessari þróun með því að setja skorður fyrir skammtímaleigu.
Ein af tillögum HMS til úrbóta á leigumarkaðnum er að tryggja þurfi að nýting íbúðarhúsnæðis sé til búsetu, bæði með því að sporna við skammtímaútleigu íbúðarhúsnæðis og með því að endurnýta atvinnuhúsnæði í þeim tilgangi.
Þrátt fyrir að stjórnvöld leggi áherslu á að fjölga þeim sem búa í eigin húsnæði í húsnæðisstefnu sinni er ljóst að þörfin á leiguhúsnæði er mikil og á eftir að aukast enn frekar næstu árin ef mannfjöldaspá Hagstofu er skoðuð.
Niðurstöður þeirra greininga sem HMS hefur framkvæmt á leigumarkaðinum gefa til kynna að aukinn vandi sé aðsteðjandi.
Tillögur HMS til úrbóta, eins og þær eru settar fram í vegvísinum:
- Auka þarf framboð íbúða verulega og líta til þess að uppbygging taki mið af þörfum hvað varðar eiginleika, verð og búsetuform sem og að stuðla að aðkomu lífeyrissjóða á leigumarkaðinn.
- Húsnæðisstuðningur þarf að vera markvissari og stuðla að uppbyggingu íbúðarhúsnæðis sem og að sameina þurfi kerfi húsnæðisbóta og sérstaks húsnæðisstuðnings sveitarfélaga. Komi til uppbyggingar færanlegs húsnæðis og búsetu í atvinnuhúsnæði ætti að meta hvort húsnæðisstuðningur næði til slíks húsnæðis.
- Tryggja þarf að nýting íbúðarhúsnæðis sé til búsetu bæði með því að endurnýta atvinnuhúsnæði í þeim tilgangi og með því að sporna við skammtímaútleigu íbúðarhúsnæðis.
- Innleiða þarf almenna skráningarskyldu húsaleigusamninga svo að aukin yfirsýn fáist yfir leigumarkaðinn.
Athugasemdir (2)