Frá byrjun árs 2023 og út júní síð­ast­lið­inn greiddu heim­ili lands­ins niður óverð­tryggð íbúða­lán hjá bönkum fyrir 21,9 millj­arða króna umfram það sem þau hafa tekið af slíkum lánum. Þar munar mestu um óverð­tryggð lán sem bera breyti­lega vexti, en heim­ilin hafa greitt meira í 25 millj­arða króna i upp- og umfram­greiðslur en þau hafa tekið í ný slík lán. 

Á sama tíma­bili, hálfu ári, tóku heim­ilin verð­tryggð lán fyrir 41,1 millj­arð króna umfram það sem þau greiddu upp. 

Þetta kemur fram í nýlegum hag­tölum Seðla­banka Íslands um banka­kerfið. 

Þar segir enn fremur að verð­tryggð útlán með veði í hús­næði hjá kerf­is­legu mik­il­vægu bank­anna þremur: Lands­bank­ans, Íslands­banka og Arion banka, hafi farið úr því að vera 545 í 668 millj­arða króna á milli júní­mán­aðar 2022 og 2023. Það er aukn­ing upp á 123 millj­arða króna, eða 22,5 pró­sent á einu ári. Stærstur hluti aukn­ing­ar­innar hefur komið til á þessu ári. Í krónum talið hefur umfang verð­tryggðra íbúða­lána aldrei verið meira. Ástæðan þess að hækkun á útistand­andi verð­tryggðum íbúða­lánum er umfram þau lán sem voru tekin er sú að í mik­illi verð­bólgu, líkt og hefur geisað und­an­farna mán­uði, leggj­ast verð­bætur á höf­uð­stól lán­anna og hækka hann. 

Umfang óverð­tryggðra íbúða­lána hefur hins vegar dreg­ist umtals­vert saman síð­ustu mán­uði. Í lok síð­asta árs var umfang þess lánastabba um 1.130 millj­arðar króna. Í lok júní síð­ast­lið­ins var hann kom­inn niður í 1.099 millj­arða króna og hafði þar með lækkað um 31 millj­arð króna á hálfu ári, eða um tæp þrjú pró­sent. 

Færa sig vegna stóraukinnar greiðslubyrði

Ástæða þessa er ein­föld og öllum skilj­an­leg: verð­bólga hefur verið gríð­arhá í lengri tíma og stýri­vextir Seðla­banka Íslands hafa verið hækk­aðir skarpt til að berj­ast við hana. Þeir standa nú í 8,75 pró­sentum sem er átta pró­sentu­stigum hærra en þeir voru þegar vext­irnir náðu lág­marki vorið 2021, en þá voru þeir 0,75 pró­sent. 

Vegna þessa hafa breyti­legir óverð­tryggðir íbúða­lána­vextir stóru bank­anna, sem voru á bil­inu 3,3 til 3,43 pró­sent fyrir rúm­lega tveimur árum síðan, hækkað og eru nú allir komnir yfir tíu pró­sent. Áhrif þess á greiðslu­byrði þeirra sem eru með óverð­tryggð íbúða­lán á breyti­legum vöxtum eru þau að mán­að­ar­leg greiðsla af hefð­bundnu 45 milljón króna láni hefur auk­ist um rúm­lega 90 pró­sent, og upp í um 367 þús­und krónur á mán­uði. 

Morg­un­ljóst er að það ráða ekki öll heim­ili við slíka hækkun á greiðslu­byrði og því hafa sífellt fleiri skipt yfir í verð­tryggð lán, sem fela í sér lægri greiðslu­byrði en eft­ir­gjöf á eigin fé vegna þeirra verð­bóta sem leggj­ast á höf­uð­stól lána. 

Fyrir liggur að fleiri munu bæt­ast í þann hóp sem á erfitt með greiðslu­byrð­ina á næstu mán­uðum og árum. Um 650 millj­arða króna stafli af íbúða­lánum sem bera í dag lága fasta vexti munu losna á árunum 2024 og 2025. Um er að ræða rúm­lega fjórð­ung allra hús­næð­is­skulda. Auk þess eiga lán upp á um 74 millj­arða króna að renna út á árinu 2023, en þar er um að ræða 4.451 heim­ili. 

Besti mánuður lífeyrissjóða frá því fyrir faraldur

Vaxta­hækk­an­irnar hafa þegar skilað því að vaxta­gjöld heim­ila lands­ins juk­ust um 60 pró­sent milli fyrsta árs­fjórð­ungs í fyrra og sama tíma­bils í ár, sam­kvæmt nýlegum tölum frá Hagstofu Íslands. Þau námu alls 30,8 millj­örðum króna á fyrstu þremur mán­uðum árs­ins sem er hæsta krónu­tala sem íslensk heim­ili hafa nokkru sinni greitt í vaxta­kostnað á árs­fjórð­ungi. 

Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd Seðla­banka Íslands telur þrátt fyrir þetta að staða mik­ils meiri­hluta heim­ila lands­ins sem eru með fast­eigna­lán sé „með ágætum“ þótt mik­il­vægt sé að búa í hag­inn fyrir versn­andi fjár­hag þeirra. Í fund­ar­gerð hennar vegna fundar sem fór fram í byrjun júní kom fram að nefndin brýndi fyrir lán­veit­endum – bönkum og líf­eyr­is­sjóðum – að huga tím­an­lega að þyngri greiðslu­byrði lán­tak­enda til þess að fyr­ir­byggja greiðslu­erf­ið­leika. Bank­arnir hafa verið að benda þeim sem standa frammi fyrir tals­verðri aukn­ingu á greiðslu­byrði að breyta úr óverð­tryggðu láni í verð­tryggt, lengja láns­tíma eða fara í end­ur­fjár­mögnun og greiða upp óhag­kvæm­ari smærri lán. Þá bjóða þeir upp á greiðslu­hlé yfir sum­ar­tím­ann – að senda íbúða­lánið í sum­ar­frí – sem eykur ráð­stöf­un­ar­tekjur fólks yfir frí­mán­uð­ina. Engin þess­ara aðgerða er þó ný af nál­inni. Þær hafa allir staðið heim­ilum lands­ins til boða áður en núver­andi ástand skall á.

Einhver heim­ili eru líka að kjósa með fót­unum og færa sig til líf­eyr­is­sjóða með lán sín, þar sem óverð­tryggðir vextir eru skap­legri. Það er til að mynda hægt að taka óverð­tryggt lán á breyti­legum vöxtum hjá Líf­eyr­is­sjóði verzlunarmanna á 8,85 pró­sent vöxtum. Ný veitt íbúða­lán líf­eyr­is­sjóða voru 7,3 millj­arðar króna í júní og hafa ekki verið hærri krónu­tala innan mán­aðar síðan í febr­úar 2020, eða áður en kór­ónu­veiru­far­ald­ur­inn skall á af fullum krafti. Þau skipt­ust nokkuð jafnt milli þess að vera verð­tryggð og óverð­tryggð.