Undanfari þessara skrifa er grein sem birtist á Vísi þann 25. nóvember þar sem spurningum og  hugleiðingum er velt upp varðandi skammtímaleigu og hvaða áhrif það hefur á leigumarkaðinn í  landinu. 

Í því samhengi þarf að útskýra nokkra þætti sem hafa verulega áhrif á íbúðamarkaðinn um þessar  mundir en hafa ekki náð upp á yfirborðið í umræðu um íbúðauppbyggingu og hvað séu íbúðir eða hvað séu heimili fólks í dag. 

Í dag þarf ekki að breyta notkun á íbúðum í atvinnuhúsnæði líkt og áður þurfti að gera, en með  breytingu á reglugerð árið 2018 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald nr. 649/2018 og nr.  686/2018 var sú krafa felld út að gististaðir yrðu að vera í skráðu atvinnuhúsnæði. Áður en  reglugerðarbreytingin átti sér stað mátti einungis heimagisting vera skráð sem íbúð en ef um aðra  gististarfsemi var að ræða þá varð að breyta íbúðarhúsnæði í atvinnuhúsnæði og átti að vera  samþykkt af byggingarfulltrúa sem slík. Í dag þarf ekki að breyta skráningar íbúðar í atvinnuhúsnæði  þegar um er að ræða íbúðaleigu líkt og í Airb&B sem leigt er í skammtímaleigu allt árið. 

Eigandi íbúðar sem vill bjóða upp á heimagistingu á sínu lögheimili má einungis leigja samanlagt í 90  daga á hverju almanaksári. Aftur á móti er það núna þannig að Airb&B útleiga til ferðamanna er leigt  út allt árið og ekki þarf að vera lögheimiliskráning en íbúðin skráð sem íbúð áfram. Þetta þýðir nú, að  ef húseigendur sem eiga húsnæði á skilgreindu miðsvæði, þ.e. t.d. við aðalgötur eða í borgar/bæjar kjörnum þá er hægt að stunda gististarfsemi Airb&b (þ.e. gististarfsemi í flokki II) án þess að afskrá  eignina sem íbúð. 

Í nágrannaríkjum okkar eru lagaákvæði sem skylda að íbúðir séu persónulegt heimili sem er ekki  skylda hér á landi. Lögheimiliskylda er skilyrði til að vera með skráða íbúð þannig að þrátt fyrir  airb&b ákvæði, þá er alltaf verið að deila heimili en ekki tómri íbúð. Orðið „bopælspligt“ er orðið í  Danmörku fyrir lögheimiliskyldu. Lögin þar gefa sveitarfélögum heimild til að afnema að hluta til  eða að fullu á ákveðnum svæðum, skylduna að einhver þurfi að eiga heimili í íbúðinni, en það  ákvæði þarf að koma fram í deiliskipulagi. Segja má því að á Íslandi er í raun hvati til að eiga  sumarbústað í borg eða stéttarfélagsíbúðir. 

Komið hefur fram í fyrirspurnartíma á Alþingi að fjöldi íbúða, þar sem að enginn er með skráð  lögheimili, er um 8.431 þúsund fyrir Reykjavík eina og um 11.744 fyrir höfuðborgarsvæðið allt. Inni í  þessum tölum eru t.d. stúdentaheimili ungs fólks utan af landi en nauðsynlegt er að kafa betur og  rannsaka þessar tölur svo hægt sé að ná betur utan um hvað séu tómar íbúðir án þess að vera heimili  neins, hverjar eru skráðar stéttarfélagsíbúðir eða leigðar út í skammtímaleigu allt árið. 

Þetta þarf að rannsaka betur – því á meðan Reykjavíkurborg er að gera allt sem í hennar valdi stendur  til að tryggja blöndun á uppbyggingarreitum, með uppbyggingasamninga við lóðarhafa um byggingu íbúða með félagslegri blöndun. Dæmi eru um að verktakar og lóðarhafar sem hafa undirritað þessa samninga hafa síðan selt frá sér íbúðirnar og nýir eigendur sótt um rekstrarleyfi til sýslumanns um skammtímagistingu í þessum húsum. Þegar sýslumaður óskar eftir umsögn sveitarstjórnar skv. 4. mgr.  10. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald þá á sveitarstjórn eingöngu að  staðfesta að starfsemi sé í samræmi við byggingarleyfi og skipulagsskilmála. Ekki er í lögunum að finna  heimild til að líta til einkaréttarlega samninga við gerð umsagna heldur einskorðast þær samkvæmt  orðalagi ákvæðisins við byggingarleyfi og skipulagsskilmála en ekki til þeirra samninga sem liggja fyrir  hverju sinni.

Ef reglugerð um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald hefði ekki verið breytt árið 2018 væri hægt að synja uppbyggingaraðilum og lóðarhöfum sem hafa gert uppbyggingarsamninga við borgina á íbúðum, um heimild til að reka gististarfsemi í húsinu þar sem breyta þyrfti íbúðunum í  atvinnuhúsnæði en því er ekki til að dreifa í dag enda vinnur ákvæðið frá 2018 gegn blöndun og  heimilistryggingu fólks sem hér býr.  

Það er mat undirritaðra að 90 daga reglan um heimagistingu er ekki sú brotalöm sem verið er að ýja  að í innsendri grein Guðmundar Hrafns og Ragnars Þórs og engu verður bjargað með því að stytta heimild til heimagistingar í 30 eða 60 daga. Nær væri að skoða þá þætti sem í lögum og reglugerðum eru í gildi sem koma ekki í veg fyrir að fjársterkir aðilar kaupi íbúðir og leigi þær áfram í  skammtímaleigu til ferðamanna allt árið. Uppbygging íbúða þarf að verða að heimilum fólks og  sérstaklega núna þegar mikil þörf er á íbúðum fyrir fólk fyrir fasta búsetu hvort sem íbúðin er til  eignar eða langtímaleigu.