„Nú þegar bankarnir hafa brugðist við síðustu stýrivaxtahækkun eru breytilegir óverðtryggðir vextir á fyrsta veðrétti hjá þeim nú á bilinu 10,25-10,50 prósent. Svo háir hafa vextir ekki verið frá því að HMS fór að safna gögnum um vexti í ársbyrjun 2010 og mögulega ekki frá því að farið var að bjóða uppá óverðtryggð íbúðalán í einhverjum mæli.“ Þetta kemur fram í nýjustu mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) sem birt var á fimmtudag. 

Þar segir að hækkandi vextir dragi verulega úr getu heimila til lántöku, þar sem sama greiðslubyrði standi nú undir mun lægri lánsfjárhæð en áður. Dæmi er tekið af heimili með greiðslugetu upp á 250 þúsund krónur á mánuði. Það gat tekið lán upp á 66,2 milljónir króna þegar vextir voru í lágmarki vorið 2021, en þá var hægt að fá íbúðalán á 3,3 til 4,3 prósent óverðtryggðum vöxtum. Í dag getur heimili með þá greiðslugetu einungis fengið 29,7 milljóna króna óverðtryggð lán. Heimili sem er með greiðslugetu sem hefur fylgt almennri launaþróun, miðað við launavísitölu Hagstofu Íslands, staðið undir álíka háu óverðtryggðu láni nú og árið 2017. Síðan þá hefur fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hins vegar hækkað um 70 prósent.

Í skýrslunni segir að ef greiðslugetan hefði fylgt almennri launaþróun, miðað við launavísitölu hagstofunnar, hefði viðkomandi heimili verið með greiðslugetu upp á 210 þúsund krónur vorið 2021, og hefði getað tekið lán upp á 55,7 milljónir króna. „Sama heimili gæti staðið undir greiðslubyrði af 73 m.kr. verðtryggðu láni sem er ríflega 160 prósent hærra en hæsta óverðtryggða lán sem það gæti staðið undir. Í reglum um hámarksgreiðslubyrðarhlutfall er þó miðað við verðtryggð lán sem eru að hámarki til 25 ára en miðað við þannig lán stæði viðkomandi heimili undir 54,3 m.kr. láni.“ 

Hrein útlán ekki svona lítil síðan 2014

Seðlabankinn hefur gripið til margvíslegra aðgerða á undanförnum misserum til að hægja á fasteignamarkaðnum, eftir að skýr bólumyndun varð á honum sem leiddi til áðurnefndra hækkana. Meðal þess sem hann hefur gert er að hækka stýrivextir úr 0,75 í 8,75 prósent í þrettán vaxtahækkunum í röð. Auk þess hafa lánþegaskilyrði verið þrengd verulega með hámarki á veðsetningar- og greiðslubyrðarhlutfalli. Þessar aðgerðir hafa leitt til þess að verulega hefur hægt á hækkun íbúðaverðs á síðustu mánuðum, íbúðum sem eru til sölu hefur fjölgað og meðalsölutími lengst. Auk þess hefur velta á íbúðamarkaði dregist nokkuð saman og var rúmlega fjórðungi minni með fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu að raunvirði á fyrstu fjórum mánuðum ársins 2023 en á sama tímabili í fyrra. 

Í skýrslu HMS kemur fram að hrein ný íbúðalán til heimila hafi haldist áfram að dragast saman í samræmi við ofangreinda þróun. Þau námu einungis 2,9 milljörðum króna í apríl, miðað við 8,2 milljarða króna í mars. Athygli vekur að hrein ný verðtryggð útlán voru fimm milljarðar króna á meðan að óverðtryggðu útlánin voru neikvæð um tvo milljarða króna. „Hrein ný útlán hafa ekki verið svo lítil á núverandi verðlagi síðan í apríl 2014 ef undanskilin eru ársbyrjun 2015 og 2016 þegar leiðréttingin og séreignarsparnaðarúrræði skekkja myndina.“ 

Bankar þurfa að fara að huga að aðgerðum

Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabanka Íslands birti yfirlýsingu og minnisblað í byrjun júní þar sem hún brýndi fyrir lánveitendum að huga tímanlega að þyngri greiðslubyrði lántakenda til þess að fyrirbyggja greiðsluerfiðleika þeirra. Viðbúið sé að þrengri fjármálaskilyrði birtist fyrr eða síðar í auknum vanskilum en að rétt sé að hafa í huga að vanskil geti komið fram með nokkurri tímatöf. „Þar sem þörf krefur ber að skoða að lengja lánstíma, taka upp jafngreiðsluskilmála, setja þak á greidda nafnvexti og líta til ólíkra lánaforma sem bjóða upp á mismunandi greiðslubyrði. Rúm eiginfjárstaða margra lántaka ætti að gefa töluvert svigrúm til að tryggja að greiðslubyrði haldist í takti við viðmið lánþegaskilyrða sem nefndin hefur sett.“ 

Samkvæmt tölum HMS þurfti sá sem var með óverðtryggt lán upp á 45 milljónir króna á breytilegum vöxtum að borga 191.700 krónur af slíku láni í upphafi árs 2022.  Útreikningar HMS sýna að greiðslubyrðin af slíku láni verði sé nú í 366.795 krónur á mánuði, og hafi þá aukist um 175.275 krónur á einu og hálfu ári. 

Alls eru lán upp á næstum 600 milljarða króna á föstum óverðtryggðum vöxtum sem losna á næstu þremur árum. Binditími lána upp á 74 milljarða króna renna út á þessu ári, en um er að ræða lán 4.451 heimila.