Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 6,5% á sex mánuðum samkvæmt síðustu tölum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS), þrátt fyrir að húsnæðisverð hafi á sama tíma nánast staðið í stað.
Máx Wolfgang Mixa, lektor í hagfræði við HÍ, segir að staðan á leigumarkaði sé að snúast við. „Í Covid-faraldrinum tók húsnæðisverð mikinn kipp en leiguverð stóð í stað. Þetta er óvenjulegt því yfirleitt hefur verið mikil fylgni milli húsnæðisverðs og leiguverðs. En nú er spáð metfjölda ferðamanna og miklar líkur á því að íbúðir fari aftur á skammtímaleigu. Ég hef áhyggjur af því að þetta endi ekki vel fyrir leigjendur.“
Þar að auki voru vextir á húsnæðislánum í sögulegu lágmarki meðan á faraldrinum stóð, sem gerði kaupendum auðveldara fyrir að kaupa húsnæði, en nú er öldin önnur. Vextir á óverðtryggðum húsnæðislánum voru minnst 3,3% vorið 2021 en hafa síðan þá hækkað um sex prósentustig og eru nú í kringum 9,3%.
Hefur lengi fylgst með stöðunni á húsnæðismarkaðnum
„Það eru um það bil fimmtán ár síðan ég fór að beina sjónum mínum að húsnæðismálum og þá ekki síst leigumálum. Þegar ég byrjaði að skrifa hafði enginn áhuga á þessu. Núna er um það bil þriðja hver ritgerð sem ég er að leiðbeina að fjalla um fasteignamarkaðinn. Fólk hefur mikinn áhuga á þessu.“
Sjálfur fór Már að hafa áhuga á leigumarkaðnum eftir að hafa heyrt sögu kunningja sem hafði erfiða reynslu af leigumarkaðinum og óvissunni sem honum fylgdi. „Vinkona dætra minna þurfti að flytjast úr miðbæ Hafnarfjarðar einhvers staðar út í Mosfellsbæ. Og þá þurfa börnin að skipta um skóla, það þarf að endurskipuleggja allt saman. Það var eiginlega í framhaldi af því sem augun mín opnuðust fyrir hversu slæm staða fólks á leigumarkaði er hérna. Það er líka áhyggjuefni að margir þeirra sem flæmdust á leigumarkað eftir að hafa misst húsið í hruninu eru stundum að festast á leigumarkaði árum saman og komast aldrei aftur inn. Og nú hafa vextir hækkað svo mikið að greiðslubyrðin af nýju láni er orðin óviðráðanleg fyrir marga.“
Aðeins 10% leigjenda eru á leigumarkaði af fúsum og frjálsum vilja.
Samkvæmt viðhorfskönnun HMS segjast aðeins 10% leigjenda vera á leigumarkaði af fúsum og frjálsum vilja, en 19% telja sig ekki búa við húsnæðisöryggi. Könnunin var hins vegar framkvæmd árið 2021 og hlutfallið gæti hafa hækkað síðan þá. Hlutfall ráðstöfunartekna sem fór í leigu mældist 45% að meðaltali en talað er um „íþyngjandi húsnæðiskostnað“ þegar hlutfallið mælist yfir 40%. Síðan þá hefur leiguverð hækkað um nær 20% og því má gera ráð fyrir að hlutfallið hafi hækkað enn frekar.
Fjöldi íbúða í skammtímaleigu eykst hratt
Eignir í skammtímaleigu til ferðamanna voru tiltölulega fáar á Covid-árunum 2020-2021 en fjöldi þeirra tvöfaldaðist síðan úr 1.082 upp í 2.180 samkvæmt Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu. „Við erum að sjá mikla aukningu í umsóknir um heimagistingu núna. Það eru margar umsóknir að berast á hverjum degi og það sem af er árinu hafa 1732 umsóknir verið samþykktar og það er mjög líklegt að þær verði fleiri í ár en í fyrra,“ segir Oddur Björn Tryggvason, sérfræðingur hjá Sýslumanninum.
Við þetta bætist að aukin umsvif ferðaþjónustunnar kalla eftir meira vinnuafli. Til þess að manna störfin er gjarnan leitað til útlanda en fólksfjölgun af þessum sökum skapar aukna eftirspurn eftir leiguhúsnæði. „Á síðustu 20 árum hefur landsmönnum fjölgað um 100.000,“ segir Már. „Af þessum fjölda má gera ráð fyrir að 25% vinni við ferðaþjónustu.“ Þá eru afleidd störf ekki talin með, svo sem störf í smásölu og þjónustu sem tengist ekki ferðaþjónustu eingöngu en hefur vaxið vegna aukins fjölda ferðamanna.
Ferðamálastofa spáir 50% fjölgun ferðamanna fram til 2030. Verði þessi spá að veruleika er ljóst að álagið á leigumarkaðnum verður áfram mikið.
Vill miða lán við húsnæðisvísitölu
Ein lausn sem Már hefur talað fyrir er að tengja húsnæðislán við húsnæðisvísitölu frekar en vísitölu neysluverðs eins og venjan hefur verið með verðtryggðum húsnæðislánum. „Í hruninu lenti fólk í því að höfuðstóll lánsins hækkaði vegna verðbólgu á sama tíma og fasteignaverð lækkaði og þá þurrkaðist allt út sem fólk hafði fjárfest í eigið húsnæði. Séu lán tengd við húsnæðisvísitölu þá lækkar höfuðstóllinn í sama takti og húsnæðisverð lækkar. Það dregur úr hættunni á því að eigið fé fólks þurrkist út við slíkar aðstæður.“
Séreignarstefnan og einstaklingshyggjan skemma fyrir
„Hér á landi hefur séreignarstefnan lengi ráðið ríkjum, og það hefur verið á kostnað leigumarkaðarins, en það er ekki endilega slæmt að vera á leigumarkaði. Fyrir suma hentar hreinlega betur að vera á leigumarkaði, t.d. námsmenn sem hafa ekki ákveðið hvar þeir vilja búa, ungt fólk sem er að safna sér fyrir eigin húsnæði, eða fólk sem er í tímabundnu starfi einhver staðar og gerir ekki ráð fyrir að búa lengi á einum stað. Það sem er slæmt er óvissan sem getur fylgt því að vera á leigumarkaði þegar sveiflurnar í framboði og eftirspurn verða miklar.“
„Við þurfum að taka afstöðu til þess hvort við lítum á leigumarkaðinn sem einhvers konar neyðarúrræði eða bara eðlilegur hluti af húsnæðisframboði. Það er ákveðin einstaklingshyggja sem er kannski meira ráðandi hér á landi en hjá öðrum Norðurlandaþjóðum og hún hefur kannski líka spilað inn í.“
Leiguþak tvíeggjað sverð
Formaður Leigjendasamtakanna hefur talað fyrir ýmsum aðgerðum til að bæta aðstöðu leigjenda, meðal annars þak á leiguverð. „Það er frábært að leigjendur séu komnir með svona sterkan talsmann,“ segir Már. „Hins vegar hef ég ekki mikla trú á því að leiguþak geti leyst málið.“ Hann nefnir sem dæmi að leiguþak hafi verið innleitt í Stokkhólmi í Svíþjóð, en þar hefur leiguþakið ekki komið í veg fyrir skort á leiguhúsnæði og margir neyðast til þess að leigja á svörtum markaði. Þeir sem eru með löglegan leigusamning með leiguþaki leigja þá gjarnan áfram til þeirra sem hafa ekki aðgang að slíkum samningi, en 500.000 manns eru á biðlista eftir löglegum leigusamningi og biðin getur tekið 20 til 30 ár.
Erfitt að ráða við miklar sveiflur í fólksfjölgun
Kári Friðriksson, hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, tekur í sama streng og segir leiguþak geta verið tvíeggjað sverð. Að hans mati sé flöskuhálsinn fyrst og fremst skortur á lóðaframboði en bæði stjórnsýslan og byggingarferlið séu seinvirk og það geti tekið mörg ár frá því að ákveðið er að skipuleggja nýtt íbúðahverfi þangað til nýjar íbúðir eru afhentar. Þá sé erfitt að ráða við miklar og tíðar sveiflur í eftirspurn eftir húsnæði. Á Íslandi séu slíkar sveiflur sérstaklega miklar og ýktari en í nágrannalöndum.
Miklar sveiflur í eftirspurn eftir húsnæði skýrast líklega af sveiflum í íbúafjölgun en vegna fámennisins hér á landi geta slíkar sveiflur verið talsvert meiri en í fjölmennari löndum. Erfitt og dýrt getur reynst fyrir byggingariðnaðinn að aðlagast þessum sveiflum og það endurspeglast í hærra húsnæðisverði.
Þá eru hagsveiflur sömuleiðis miklar hér á landi en fólksfjölgun hefur verið mjög háð hagsveiflunni. Í niðursveiflunni árin 2008-2011 var fólksfjölgunin nær engin eða jafnvel neikvæð en þegar hagvöxtur verður mikill kallar það á innflutt vinnuafl og þá getur fólksfjölgunin allt í einu orðið 2-2,5% á ári (árið 2022 reyndist einmitt metár í fólksfjölgun en þá mældist hún 3%). Í fjölmennari löndum er fólksfjölgun jafnari yfir tímann og munurinn milli ára sjaldan meiri en 1%.
Ofan á hagsveiflurnar bætast sveiflur í fjölda flóttamanna sem sækja til Íslands. Til að mynda voru umsækjendur um alþjóðlega vernd árið 2022 fimm sinnum fleiri en árið á undan, eða 4.500 (52% þeirra voru frá Úkraínu). Uppbygging húsnæðiskerfisins er langtímaverkefni sem þarf að undirbúa mörg ár fram í tímann en spár um mannfjölgun eru mjög ónákvæmar þar sem erfitt er að spá fyrir bæði um hagvöxt og fjölda flóttafólks sem sækir til landsins. Fólksfjölgunin ein og sér er ekki endilega vandamál heldur sveiflurnar í fólksfjölgun sem gera áætlanagerð erfiða.
Fólk á leigumarkaði minnihluti sem lítið er hugsað um
Aðeins 16-17% landsmanna eru á leigumarkaði, og stór hluti þeirra eru innflytjendur sem hafa ekki kosningarétt. Þessi hópur hefur því mjög veika rödd þegar kemur að því að kalla eftir umbótum.
Flestar aðgerðir sem hefur verið gripið til á húsnæðismarkaðnum á undanförnum árum hafa verið í þágu kaupenda og eigenda húsnæðis. Leiðréttingin svokallaða, sem farið var í eftir fjármálahrunið, miðaði að því að létta með þeim sem þegar höfðu keypt húsnæði. Skattfrjáls ráðstöfun séreignarsparnaðar til niðurgreiðslu á húsnæðisláni var sömuleiðis ætluð þeim sem búa í eigin húsnæði og það sama má segja um hlutdeildarlánin sem núverandi stjórnvöld eru að veita til kaupa á fyrstu fasteign.
Allt bendir til þess að leigumarkaðurinn hafi einfaldlega setið á hakanum í langan tíma.
2. Hömlur á leiguverði eru víðast hvar í Evrópu og virka vel. Ef við kæmum slíku á hér þá væri það gríðarlegur ávinningur fyrir venjulegt fólk sem vill kaupa sér sitt eigið húsnæði, þvi þá væri ekki stöðugur slagur við fjárfesta um hverja eign, staðan frá 2005 til dagsins í dag er : Fjárfestar 2 íbúðir fyrir hverja eina sem venjulegt fólk kaupir sér.
3. Að hafa nauðsynjavöru eins og húsnæði algerlega án neinnar kostnaðartengingar og láta verðið eingöngu ráðast af neyð fólks er ekki siðuðu samfélagi bjóðandi.
ps. ég átti ekki von á þessum áróðri frá Wolfgang enda gefur hann sig út fyrir að vera hlynntur því að staða leigjenda sé bætt. En hver er lausnin önnur en að stöðva gullgrafaræðið á leigumarkaði ?
Varðandi manninn frá HMS þá hvet ég ykkur til að hlusta sem minnst á hann enda er sú stofnun gerandi í ástandinu, sérstaklega á leigumarkaði og hafa samtök leigjenda send inn erindi til ríkisendurskoðunnar varðandi starfshætti HMS.