Þær 316 umsagnir sem bár­ust um frum­varp um kaup á íbúð­ar­hús­næði í Grinda­vík á þeim fjórum dögum sem opið var fyrir athuga­semdir um það í sam­ráðs­gátt stjórn­valda, hafa skilað því að nokkrar breyt­ingar hafa verið gerðar á frum­varp­inu, sem dreift var á Alþingi í kvöld. Í umsögn­unum, sem voru að uppi­stöðu frá íbúum í Grinda­vík, kom fram að þeir styðji al­mennt til­gang frum­varp en að þeir væru veru­lega ósátt­ir við marg­ar þeirra leiða sem stjórn­völd vildu fara. „Mismunun“ sögðu margir. „Þetta er galið“ sögðu aðrir. „Þetta er ekki boð­legt,“ sögðu svo sumir.

Athuga­semd­irnar snéru meðal ann­ars að því að mis­munað væri á milli þeirra sem áttu mikið tjónuð hús og hinna sem áttu heilar eignir, síð­ar­nefnda hópnum í vil. Krafa um að fólk þyrfti að eiga lög­heim­ili í eign til að fá hana upp­keypta var líka harð­lega gagn­rýnd og sömu­leiðis sú staða að ekki yrði hægt að færa hag­stæð lán, til dæmis óverð­tryggð lán á hag­stæðum föstum vöxtum, yfir á næstu kaup við­kom­andi. Sá tími sem íbúar áttu for­gangs­rétt á end­ur­kaupum á hús­næði sínu í Grinda­vík eftir upp­kaup, tvö ár, var líka harð­lega gagn­rýndur og þótti mörgum hann vera óskilj­an­legur. 

Ýmsu mætt en búseturéttarhafar á sama stað

Samkvæmt frum­varp­inu sem dreift var í kvöld verður áfram miðað við 95 pró­sent af bruna­bóta­mati og áfram er áætl­aður heild­ar­kostn­aður 61 millj­arður króna, sem skipt­ist milli banka sem lána 23 millj­arða króna og rík­is­sjóðs sem, beint og óbeint, leggur fram 38 millj­arða króna. 

Frum­varpið tekur hins vegar nú einnig til íbúð­ar­hús­næðis í eigu dán­ar­búa ef hús­næðið hefur verið nýtt til heim­il­is­halds og nægi­legt er að einn eig­enda hafi átt lög­heim­ili í íbúð­ar­hús­næð­inu 10. nóv­em­ber 2023 til að hús­næðið falli undir frum­varpið. Þá eru til staðar heim­ildir til að víkja frá skil­yrð­inu um lög­heim­ili í íbúð­ar­hús­næð­inu þegar um tíma­bundnar aðstæður er að ræða, en fjöl­margir gerðu athuga­semd við þetta atriði í sam­ráðs­ferl­inu.

Mögulegt verður að selja íbúð­ar­hús­næði sem þegar hefur verið metið óvið­gerð­ar­hæft af Nátt­úru­ham­fara­trygg­ingu Íslands til félags­ins og bætur hafa verið greiddar vegna, en sá hópur sem átti slík hús stóð frammi fyrir því að bjóð­ast lægra hlut­fall af bruna­bóta­mati en ríkið ætlar almennt að bjóða. Þetta til­boð mun þó ekki eiga við um hús sem hafa gjör­eyði­lagst að hluta eða í heild svo sem af eldi sem kviknar af völdum eldsum­brota en óbreytt er að mögu­legt verður að afsala húsum í því ástandi til félags­ins án end­ur­gjalds.

Ákveðið hefur verið að bæta við ákvæði til bráða­birgða sem kveður á um að taka skuli afstöðu til þess, innan tveggja ára frá gild­is­töku lag­anna, hvort aðstæður séu til að lengja það tveggja ára tíma­bil sem fyrri eig­endur eiga for­gangs­rétt að íbúð­ar­hús­næði. 

Til við­bótar við ofan­greint komu fram athuga­semdir um það frá nokkrum aðilum að ekki væri tekið til­lit til aðstæðna þeirra ein­stak­linga sem ættu búsetu­rétt hjá leigu­fé­lögum og að jafn­framt að rétt væri að fella hús­næði í eigu óhagn­að­ar­drif­inna leigu­fé­laga undir úrræðið. Frum­varpið hefur ekki tekið breyt­ingum sem mæta þeim athuga­semdum en í því segir að  taka megi „undir að staða búsetu­rétt­ar­hafa er að mörgu leyti áþekk stöðu þeirra ein­stak­linga sem eiga íbúð­ar­hús­næði.“

Verða að semja beint við bankann

Varðandi mögu­leik­ann á veð­flutn­ingi þá kemur fram í frum­varp­inu að heim­ilt verði að semja við lán­veit­endur um úrlausn á áhvílandi skuldum vegna kaupa sem falla undir gild­is­svið frum­varps­ins. Þar segir að horft hafi verið „til þess að ná sam­komu­lagi við helstu lán­veit­endur í Grinda­vík­urbæ um heild­ar­lausn vegna fyr­ir­komu­lags kaupa og fjár­mögn­unar íbúð­ar­hús­næðis á svæð­inu. Með slíku sam­komu­lagi er stuðlað að ein­faldri lausn sem lág­markar heild­ar­kostnað við verk­efnið eins og kostur er í réttu hlut­falli við und­ir­liggj­andi áhættu.“

Með hlið­sjón af þessu hafi verið unnið að útfærslu sam­komu­lags við lán­veit­endur sem feli í sér end­ur­fjár­mögnun lána sem hvíli á eignum sem falla undir frum­varpið. „Þar af leið­andi er ekki miðað við að ríkið eða félag á þess vegum muni greiða upp áhvílandi skuldir af þeim eignum sem verða keyptar heldur verða þær end­ur­fjár­magn­aðar á það félag sem verður stofnað í kringum verk­efnið. Í sam­komu­lag­inu felst jafn­framt að lán­veit­endur fella niður per­sónu­legar ábyrgðir ein­stak­linga af lánum sem verða yfir­tekin af félag­inu.“ 

Lán­veit­endur í Grinda­vík geti eftir sem áður ákveðið að við­halda þeim kjörum sem við­semj­endur þeirra höfðu á fyrri lánum. Um er ræða sjálf­stæða ákvörðun sem hver og einn lán­veit­andi getur tekið vegna þeirra sér­stöku aðstæðna sem eru uppi.“

Lands­bank­inn er stærsti lán­veit­and­inn á svæð­inu með um tólf millj­arða króna í íbúða­lánum. Í grein­ar­gerð frum­varps­ins segir að íbúða­lán líf­eyr­is­sjóð­anna í Grinda­vík nema um það bil þremur millj­örðum króba og afgang­ur­inn, um sjö millj­arðar króna, skipt­ist á aðra banka og ÍL-sjóð. Lands­bank­inn hefur þegar metið þörf á virð­is­rýrnun vegna nátt­úru­ham­far­anna, alls um 1,8 millj­arða króna. 

Vel nægjanlegt til að kaupa sambærilegt

Í grein­ar­gerð frum­varps­ins er lagt mat á það hvernig þær fjár­hæðir sem íbúar Grinda­víkur geta vænst að fá vegna upp­kaupa á íbúð­ar­hús­næði þeirra muni nýt­ast þeim til að koma aftur undir sig fót­unum á hús­næð­is­mark­aði. Stjórn­völd meta að almennt séu þær upp­hæðir „vel nægj­an­legar sem eig­in­fjár­fram­lag vegna kaupa á íbúð ann­ars staðar á land­inu.“

Það er rök­stutt með því að með­al­fer­metra­verð sér­býlis í Grinda­vík hafi  verið svipað og ann­ars staðar á lands­byggð­inni árið 2023. „Með­al­stærð íbúða í Grinda­vík í eigu ein­stak­linga er 158 fer­metrar og með­al­verð 140–170 fer­metra íbúða á lands­vísu var 86 millj. kr. í októ­ber-des­em­ber 2023. Þannig dugar um 45 millj. kr. eig­in­fjár­fram­lag, eða sem sam­svarar þeirri með­al­greiðslu sem býðst fyrir full­búnar íbúðir í beinni eigu ein­stak­linga að frá­dregnum eft­ir­stöðvum skulda sam­kvæmt frum­varp­inu, fyrir með­al­í­búð af svip­aðri stærð og íbúðir í Grinda­vík eru jafnan miðað við tæp­lega 50 pró­sent veð­setn­ingu á nýju íbúða­láni. Til sam­an­burðar er með­al­veð­setn­ing­ar­hlut­fall nýrra fast­eigna­lána til neyt­enda nú um 57%.“ 

Gengist er við því að áhrif frum­varps­ins verði mis­jöfn á ein­stak­linga eftir eig­in­fjár­stöðu þeirra í íbúðum í Grinda­vík fyrir jarð­hrær­ing­arnar.„ Það eigið fé sem fólk hafði eign­ast í íbúðum sínum ræðst m.a. af upp­runa­legu kaup­verði eign­ar­innar, upp­runa­legu veð­setn­ing­ar­hlut­falli og nið­ur­greiðslu lána. Mögu­leikar ein­stak­linga á öllum þessum sviðum eru nátengdir almennri fjár­hags­stöðu þeirra; mark­mið frum­varps­ins er ekki að jafn­setja ein­stak­linga að þessu leyti.“

Í frum­varp­inu er því haldið fram, með hlið­sjón af ofan­greindum upp­lýs­ingum, „að til­greind greiðslu­við­mið í frum­varp­inu séu vel nægj­an­leg til þess að ein­stak­lingar geti almennt keypt íbúð til eigin nota sem er í meg­in­dráttum af sam­bæri­legum gæðum og sú íbúð sem þeir eiga nú í Grinda­vík að teknu til­liti til mark­aðs­að­stæðna og hámarks­veð­setn­ing­ar­hlut­falla lán­veit­enda.“

Þær tölur sem týndar eru til um með­al­verð í rök­stuðn­ingi fjár­mála- og efna­hags­ráðu­neyt­is­ins, sem vann frum­varpið, eru þó ekki algildar sem rök fyrir því að Grind­vík­ingar verði í jafn­góðum færum á að eign­ast hús­næðis á nýjum stað og þeir voru í Grinda­vík. Nefna má að meðal fast­eigna­mat á íbúð­ar­eign í Reykja­vík í ár er til að mynda 26 pró­sent hærra en í Grinda­vík og þar er hlut­fall sér­býlis auk þess mun lægra en það var í Grinda­vík. Þeir sem ætla sér að setj­ast að í höf­uð­borg­inni þurfa því mörg hver að finna umtals­vert við­bótar eigið fé til að geta verið sam­keppn­is­hæf um hús­næði þar.