Heimili landsins hafa greitt niður óverðtryggð íbúðalán hjá bönkum fyrir 41,3 milljörðum króna meira en þau hafa tekið af slíkum lánum frá síðustu áramótum og út ágústmánuð. Þar munar mestu um uppgreiðslu á lánum sem bera breytilega vexti en á þriggja mánaða tímabili, frá byrjun júní og til loka ágúst, námu uppgreiðslur umfram lántökur á slíkum lánum 35,7 milljörðum króna. 

Uppgreiðslur á íbúðalánum sem bera breytilega óverðtryggða vexti hafa raunar aldrei verið meiri en þær voru í síðasta mánuði, þegar þær voru alls 14 milljarða króna umfram nýjar lántökur. 

Frá byrjun árs hefur taka verðtryggðra lána hjá Landsbankanum, Íslandsbanka og Arion banka á hinn bóginn tekið stökk upp á við. Alls er umfang verðtryggðra útlána umfram uppgreiðslur 74,5 milljarðar króna frá áramótum og fram að síðustu mánaðamótum. Það er tvisvar sinnum hærri upphæð en lánuð var til heimila verðtryggt á árinu 2022.

Umfang verðtryggðra íbúðalána í ágúst, þegar alls 17,7 milljarðar króna voru lánaðir út af slíkum lánum, er það mesta sem hefur nokkru sinni verið lánað út verðtryggt til heimila í einum mánuði. 

Þetta má lesa úr nýjum hagtölum Seðlabanka Íslands um bankakerfið.

Ráða ekki lengur við greiðslubyrði

Ástæða þess að fólk flýr unnvörpum úr óverðtryggðum lánum og yfir í verðtryggð lán liggur í miklum hækkunum á stýrivöxtum. Þeir voru 0,75 prósent í apríl 2021 en eru nú 9,25 prósent. Fyrir vikið hafa breytilegir óverðtryggðir vextir farið úr því að vera í kringum 3,4 prósent og í um ellefu prósent á tveimur árum. Þessi kúvending hefur allt að tvöfaldað mánaðarlega greiðslubyrði sumra heimila. 

Við slíkar aðstæður eiga heimilin nokkra kosti. Þau geta sett vaxtaþak á lánin sín, en þá leggst hluti af greiðslubyrðinni á höfuðstól lánanna. Þau geta sent lánin í tímabundin frí, og þá leggst öll mánaðarlega greiðslubyrðin á höfuðstólin. Þau geta lengt í lánunum eða breytt úr jafngreiðsluláni í jafnar afborganir. En sá kostur sem flest heimili sem lenda í greiðsluvandræðum velja er að færa sig úr óverðtryggðu láni, sem tryggir að eign í húsnæði myndast hraðar, yfir í verðtryggt lán, sem tryggir mun lægri greiðslubyrði á mánuði en hefur þær afleiðingar í 7,7 prósent verðbólgu líkt og nú er að eigið fé tekur að étast upp þegar verðbætur leggjast á höfuðstólinn.

Flóttinn mun halda áfram

Búast má við að tilfærslan yfir í verðtryggð lán muni halda áfram næstu ár að óbreyttu. Í nýjasta Fjármálastöðugleikariti Seðlabanka Íslands er greint frá því að fjárhæð þeirra óverðtryggðu íbúðalána sem ljúka fastvaxtatímabilinu sínu á síðustu fimm mánuðum ársins 2023 sé um 53 milljarðar króna. Á næsta ári nemur sú upphæð 128 milljörðum króna og 2025 281 milljarði króna. 

Fastir vextir þeirra sem eru með óverðtryggð lán í banka sem losna á seinni hluta næsta árs eru 4,47 prósent. Því fólki mun standa til boða að færa sig yfir í óverðtryggða vexti sem eru í dag, lík og áður sagði, í besta falli um ellefu prósent.

Haldi yfirstandandi þróun áfram, og fleiri heimili færa sig í sífellu yfir í verðtryggð lán, mun mánaðarleg greiðslubyrði þeirra lækka. Það þýðir að svigrúm til einkaneyslu mun aukast en Seðlabankinn hefur markvisst verið að reyna að draga úr henni í baráttu sinni við verðbólguna. 

Bólan sprungin og húsnæðisverð að lækka

Heildarumfang verðtryggðra útlána hefur farið úr því að 622 milljarðar króna um síðustu áramót í að vera 729 milljarðar króna í lok ágúst. Það er aukning 17 prósent á átta mánuðum. 

Í krónum talið hefur umfang verðtryggðra íbúðalána aldrei verið meira. Ástæðan þess að hækkun á útistandandi verðtryggðum íbúðalánum er umfram þau lán sem voru tekin er sú að í mikilli verðbólgu, líkt og hefur geisað undanfarna mánuði, leggjast verðbætur á höfuðstól lánanna og hækka hann. 

Umfang óverðtryggðra íbúðalána hefur hins vegar dregist umtalsvert saman síðustu mánuði. Í lok síðasta árs var umfang þess lánastabba um 1.130 milljarðar króna. Í lok júní síðastliðins var hann kominn niður í 1.077 milljarða króna og hafði þar með lækkað um 53 milljarða króna á átta mánuðum, eða um tæp fimm prósent. 

Í Fjármálastöðugleikaritinu var greint frá því að tölfræðipróf sem bankinn framkvæmir til að bera kennsl á bólumyndun á eignamörkuðum sýni að það sé ekki lengur merki um að bóla sé á íbúðamarkaði á höfuðborgarsvæðinu.

Íbúðaverð þar hafi þvert á móti lækkað um 5,3 prósent að raunvirði undanfarið ár. Það eru mikil tíðindi enda hækkaði íbúðaverð á svæðinu um þriðjung frá byrjun árs 2021 og fram til síðustu áramót og tvöfaldast á áratug.