Vísir að eignabólu á íbúðamarkaði – „Varasöm“ ásókn í verðtryggð lán

Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd Seðla­banka Íslands telur að „vísir að eigna­bólu á íbúða­mark­aði gæti verið til staðar“ hér­lendis í ljósi þess að verð­hækk­anir á mark­aðnum hafi verið langt umfram ákvarð­andi þætti frá vor­mán­uðum 2021. Líkur á stöðnun eða leið­rétt­ingu raun­verðs hafi auk­ist.

Þetta kemur fram í fund­ar­gerð vegna síð­asta fundar fjár­mála­stöð­ug­leika­nefndar sem fram fór um miðjan júní. Fund­ar­gerðin var birt fyrir helgi. Hlutverk nefnd­ar­innar er að taka ákvarð­anir um beit­ingu stjórn­tækja Seðla­banka Íslands varð­andi fjár­mála­stöð­ug­leika. Á meðal þeirra tækja sem hún hefur beitt er að setja reglur um hámark veð­setn­ingar- og greiðslu­byrð­ar­hlut­falls íbúða­lána og að leggja á hinn svo­kall­aða sveiflu­jöfn­un­ar­auka, sem er ætlað að auka við­náms­þrótt fjár­mála­fyr­ir­tækja gagn­vart sveiflu­tengdri kerf­is­á­hættu og veita þeim þannig svig­rúm til þess að mæta tapi og við­halda láns­fjár­fram­boði á álags­tímum.

Í nefnd­inni sitja seðla­banka­stjóri, allir þrír vara­seðla­banka­stjór­arnir og þrír utan­að­kom­andi nefnd­ar­menn.

Á fund­inum ákvað fjár­­­mála­­stöð­ug­­leika­­nefnd að lækka hámarks veð­­­setn­ing­­­ar­hlut­­­fall fast­­­eigna­lána fyrir fyrstu kaup­endur úr 90 pró­­­sentum niður í 85 pró­­­sent. Það þýðir að fyrstu kaup­endur munu þurfa að geta reitt fram að minnsta kosti 15 pró­­­sent af kaup­verði eignar í útborg­un, í stað tíu pró­­­senta áður.

[adspot]Nefndin setti einnig fram nýtt við­mið um vexti við útreikn­ing greiðslu­byrðar í reglum sínum um hámark greiðslu­byrðar fast­eigna­lána til neyt­enda. Vext­irnir sem lán­veit­endum er gert að horfa til eru nú að lág­marki þrjú pró­sent fyrir verð­tryggð lán og 5,5 pró­sent fyrir óverð­tryggð íbúða­lán. Þá ákvað nefndin að stytta hámarks­láns­tíma við útreikn­ing greiðslu­byrðar fyrir verð­tryggð lán og miða þar við 25 ár. Breyt­ing­unum á greiðslu­byrð­ar­hlut­falli er ætlað að efla áhættu­vit­und lán­tak­enda við val þeirra milli láns­forma.

Ástæða þess, sam­kvæmt fund­ar­gerð­inni, eru áhyggjum fund­ar­manna á því að allt of margir lán­tak­endur séu að færa sig aftur í verð­tryggð lán. Það er þróun sem þeir telja vara­sama.

Verðhækkanir langt umfram ákvarðandi þætti

Í fund­ar­gerð­inni kemur fram að nefndin hefði farið yfir stöð­una á fast­eigna­mark­aði á fund­inum þar sem kom fram að ójafn­vægi milli fram­boðs og eft­ir­spurnar fast­eigna væri enn mikið. Þar væri mesta kerf­is­sveiflan sem þyrfti að bregð­ast við um þessar mundir. „Verð­hækk­anir höfðu verið langt umfram ákvarð­andi þætti frá vor­mán­uðum 2021 og taldi nefndin að líkur á stöðnun eða leið­rétt­ingu raun­verðs hefði auk­ist. Kom fram að fast­eigna­verð hefði hækkað um 2,1 pró­sent að nafn­virði milli mán­aða að með­al­tali und­an­farna sex mán­uði og í apríl hefði fast­eigna­verð mælst 22,3 pró­sent hærra en á sama tíma 2021.“

Umfram­eft­ir­spurn eftir hús­næði hafði auk­ist um allt land og hefði verð á fjöl­býli og ein­býli því hækkað mikið í öllum lands­fjórð­ungum. „Síðustu vikur fyrir fund nefnd­ar­innar komu þó fram vís­bend­ingar um að fram­boð væri að aukast og hafði fjöldi aug­lýstra eigna til sölu auk­ist lít­il­lega en með­al­sölu­tím­inn var enn mjög stuttur og mæld­ist undir 30 dögum.“

Mikil ásókn í verðtryggð lán þrátt fyrir háa verðbólgu

Frá því í fyrra­vor hafa stýri­vextir Seðla­banka Íslands hækkað um fjögur pró­sentu­stig og frá ára­mótum hafa þeir hækkað um 2,75 pró­sentu­stig.

Á meðan að á kór­ónu­veiru­far­aldr­inum stóð, og vextir voru í sögu­legum lægðum, þre­föld­uð­ust óverð­tryggð hús­næð­is­lán við­skipta­bank­anna, fóru úr 370 millj­örðum króna í 1.090 millj­arða króna. Greiðslu­byrði þessa hóps hefur hækkað gríð­ar­lega sam­hliða vaxta­hækk­unum. Í nýj­ustu hag­sjá Lands­bank­ans var tekið dæmi af 40 millj­óna króna láni á lægstu óverð­tryggðu vöxt­um. Vaxta­byrði þeirra hefur hækkað um 98 þús­und krónur frá því í maí í fyrra. Lands­bank­inn býst við því að vextir haldi áfram að hækka og að vaxta­byrðin muni aukast um 25 þús­und krónur í við­bót á þessu ári. Þá hefur hún farið úr 110 þús­und krónum á mán­uði i 233 þús­und krónur á mán­uð­i.

Margir lán­takar hafa því í auknum mæli verið að festa vexti íbúða­lána til allt að fimm ára und­an­farið til að reyna að verja sig fyrir frek­ari hækkun á greiðslu­byrði. Í fund­ar­gerð fjár­mála­stöð­ug­leika­nefndar kemur fram að 54 pró­sent allra lána hafi með fasta vexti í apríl og 67 pró­sent nýrra útlána en á sama tíma í fyrra voru 44 pró­sent lána með fasta vexti.

Annað sem er að ger­ast er að hlut­deild verð­tryggðra lána af nýjum fast­eigna­lánum hefur líka verið að aukast skarpt á síð­ustu mán­uðum. Það var 33 pró­sent í apríl sam­an­borið við 28 pró­sent í sama mán­uði í fyrra. Ávinn­ing­ur­inn af þess­ari til­færslu er lægri greiðslu­byrði til skamms tíma. Hin hliðin er þó sú að raun­vextir, í ljósi þess að verð­bólga er 8,8 pró­sent, eru orðnir yfir tíu pró­sent.

Verðtryggingin lifir góðu lífi

Þessi ásókn í verð­tryggð lán, sam­hliða versn­andi verð­bólgu­horfum, veldur fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd áhyggjum.

[links]Formaður hennar, seðla­banka­stjór­inn Ásgeir Jónsson, hafði enda boðað dauða verð­trygg­ing­ar­innar í við­tali við Frétta­blaðið í júní 2020. Þar sagði hann: „Verð­trygg­ingin var upp­haf­lega sett á vegna þess að við réðum ekki við verð­bólg­una. Núna eru tím­arnir breytt­ir. Í fyrsta sinn er það raun­veru­legur val­kostur fyrir heim­ilin að skipta yfir í nafn­vexti og þannig afnema verð­trygg­ing­una að eigin frum­kvæði af sínum lán­um. Þetta eru mikil tíma­mót og fela í sér að verð­trygg­ingin mun deyja út.“

Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd telur nú að auknar líkur séu á því að heim­ili lands­ins leiti í verð­tryggð lán til að lækka greiðslu­byrði til skamms tíma. „Töldu nefnd­ar­menn að sú þróun gæti verið vara­söm. Nefndin taldi mik­il­vægt að heim­ilin skuld­settu sig ekki um of byggt á for­sendum sem munu að öllum lík­indum ekki stand­ast til lengri tíma litið. Einnig væri greiðslu­byrði verð­tryggðra lána hlut­falls­lega létt­ari í upp­hafi láns­tím­ans en þyngri eftir því sem líður á hann. Verð­bólgan legð­ist beint ofan á höf­uð­stól lán­anna sem gæti dregið veru­lega úr við­náms­þrótti skuld­settra lán­tak­enda.“