Dæmi eru um að heimildir vegna uppbyggingar íbúðarhúsnæðis hafi verið ónýttar svo áratugum skiptir eftir að deiliskipulag hefur verið samþykkt. Sökum þess hafa orðið óeðlilegar tafir á uppbyggingu húsnæðis enda hafa sveitarfélög ekki úrræði í skipulagslöggjöf til að þrýsta á um að lóðarhafar hefji framkvæmdir. Sigurður Ingi Jóhannsson innviðaráðherra áformar nú breytingar á skipulagslögum til að koma í veg fyrir að uppbygging dragist úr hófi.
Inviðaráðuneytið hefur lagt fram í samráðsgátt stjórnvalda áform um breytingu á skipulagslögum sem byggir á tillögum átakshóps um aðgerðir í húsnæðismálum, sem skipaður var í tengslum við kjaraviðræður á almennum vinnumarkaði á síðasta ári. Þær tillögur voru síðan útfærðar í rammasamningi ríkis og sveitarfélaga í júlí sama ár. Í rammasamningnum er kveðið á um að ráðherra leggi fram frumvarp um að tímabinda uppbyggingarheimildir á grundvelli samþykkts deiliskipulags.
Í greiningu sem Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu létu framkvæma kom í ljós að eftir að deiliskipulag hefur verið samþykkt gerir skipulagslöggjöf ekki ráð fyrir tímamörkum á því hvenær lóðarhafi þurfi að hefja uppbyggingu, né hvenær henni skuli lokið. Slík sólarlagsákvæði er hins vegar almennt að finna í löggjöf nágrannaríkja.
Óheppilegt þykir að lóðarhafar sem aðhafist ekkert í framkvæmdum árum saman geti byggt rétt sinn á því, jafnvel í áratugi, að í skipulagi hafi verið gert ráð fyrir uppbyggingarheimildum á landi sem þeir hafi umráð yfir. Því er stefnt að því að skoða hvort rétt sé að setja almenna reglu um gildistíma byggingarheimilda, sem og hvort rétt sé að setja sólarlagsákvæði í skipulagslöggjöf sem til að mynda væri þess efnis að uppbyggingarheimildir falli úr gildi að ákveðnum tíma liðnum. Yrði þá horft bæði til samþykkts deiliskipulags en jafnframt einnig mögulega til aðalskipulags sveitarfélaga. Verði ekkert aðhafst má telja líkur á að áfram verði óeðlilegar tafir á uppbyggingu íbúðarhúsnæðis.
Þrátt fyrir að álagning á húsbyggingamarkaði hér á landi sé margföld á við það sem þekkist í okkar heimshluta og nánast fullkomnar markaðsaðstæður séu fyrir hendi þá hefur skapast fordæmalaus húsnæðisskortur. Hann birtist til að mynda einmitt í þessari staðreynd að það er enginn hvati fyrir fjárfesta á húsnæðismarkaði að auka framboð og því sitja þeir oft á byggingaréttum út í hið óendanlega. Svo er hitt ekki síðri ástæða fyrir tregðu fjárfesta við að nýta byggingarétti sú staðreynd að verið er að braska með þessar lóðir og þær byggingaheimildir sem þeim fylgja. Dæmi er um að í viðskiptum með þær hafi verðið jafnvel sexfaldast. Með slíku braski er verið að auka kostnað og taka út mikinn hagnað sem svo seinna notað sem ástæða fyrir háu söluverði á íbúðum.
Aðstæður í byggingageiranum hafa verið betri undanfarin áratug en oftast í sögunni. Hér eru mjög lág laun hjá verkafólki í byggingaiðnaði og jafnfram er algengt að verktakar hafi stóran hluta launa verkafólksins hreinlega af þeim í gegnum leigusamband sem þeir eiga við launþega sína. Hér eru líka gríðarlega öflug verktakafyrirtæki sem framleiða stærsta hluta íbúða þannig að stærðarhagkvæmni í byggingageiranum hefur margfaldast á síðustu 15-20 árum sem ætti að hafa skilað sér í ódýrari og meiri framleiðslu. Hér er fólksfjölgun og eftirspurn umfram það sem áður hefur þekkst. Við búum einnig við meira landrými en flest önnur lönd í Evrópu og því aðgengileg og byggingartsvæði allt um kring. Hér fádæma góður aðgangur að jarðvegi, sem vegur að einhverju leyti upp á móti þætti kostnaðarsams innflutnings á byggingarefnum. Á undanfarinni hálfri öld hefur húsnæði reglulega hækkað jafnt og þétt umfram almennt verðlag og því engin áhætta af fjárfestingu í uppbyggingu húsnæðis.
Af hverju skapast þá þessi skortur?
Það er einfaldlega vegna þess að einkaaðilar hafa tögl og haldir á þessum markaði. Hið opinbera er eiginlega áhorfandi með sín 4-5% af félagslega reknu húsnæði. Einkaaðilar geta mjög einfaldlega ráðið álagningu með því að viðhalda skorti því að það er enginn annar valkostur fyrir almenning en að gangast við þeim skilyrðum sem einka-aðilar á markaði setja.
Flest öll stærstu greiningafyrirtæki í heiminum telja að hagnaður af fasteignaverkefnum eigi að liggja á bilinu 15-30%. Savills sem er eitt það stærsta í heimi skilaði skýrslu til borgarstjórna London um efnið og sagði að til að tryggja ásókn fjárfesta inn á húsbyggingamarkað þar þá þyrfti hagnaðurinn að liggja á milli 22-28%. https://www.london.gov.uk/.../app17_savills_residential...
Hér á landi er álagning yfir 100% skv skýrslu frá hagfræðingi BHM https://www.visir.is/g/20232409002d.... Margar vísbendingar eru um að álagning sé hinsvegar í kringum 200%. Skv reiknivél hagstofunnar um byggingakostnað og reiknivél um gatnagerðagerðagjald (líkt byggt á byggingakostnaði) þá er byggingakostnaður við hvern fermeter í "vísitöluíbúð" í kringum 300.000 kr. Brunatryggingareiknivél VÍS sem tryggir miðað við byggingakostnað metur Byggingakostnað í kringum 400.000 kr (en telur hann geta verið bæði lægri eða hærri og er mismunandi á milli svæða). Kostnaður við fermeter í fjölbýlishúsi var metin 260.000 kr í skýrslu í skýrslu Fasteignaskrár um Brunabótamat árið 2018, uppreiknup er upphæðin 339.000 kr. Söluverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu er hinsvegar í kringum 900.000 - 1.000.000 kr þ.e. allt að þrisvar sinnum hærra en byggingakostnaður.
Skorturinn er þess vegna skipulagður, og honum er viðhaldið. Það sem verra er að stjórnvöld styðja þessa framvindu og hafa byggt undir hana og slegið þannig skjaldborg um fjármagnið.
Það er ekkert í kortunum um að það fari að breytast. Ef lífeyrissjóðirnir eiga að koma að uppbyggingu á húsnæði þarf það að vera á allt öðrum forsendum en sem ríkja núna og hafa ríkt undanfarna tvo áratugi.