Umdeilt leigufélag ratar enn og aftur í fréttir vegna frásagna af okri á leigjendum

Á þriðju­dags­kvöld greindi Ragnar Þór Ing­ólfs­son, for­maður VR, frá því á Facebook-síðu sinni að hann hefði fengið tölvu­póst frá leigu­taka á almennum leigu­mark­aði. Póst­ur­inn var frá konu sem heit­ir Brynja Bjarna­dóttir, er 65 ára ein­stæð kona og sjúk­lingur sem leigir hjá Ölmu íbúða­fé­lagi. „Alma býður henni nýj­an 12 mán­aða leigu­samn­ing sem mun taka gildi frá byrj­un fe­brú­ar á næsta ári með hækk­un upp á 75.247 kr. á mán­uði miðað við vísi­tölu í nóv­em­ber, sem var 555,6 en er kom­in 560,9. Það þýðir að hækk­un­in sem henni stend­ur til boða verður 78.347 kr. á mán­uði frá og með fe­brú­ar næst­kom­andi en fer að öll­um lík­ind­um hækk­andi fram að þeim tíma.“ Leiga Brynju myndi sam­kvæmt þessu hækka upp í 328 þús­und krónur á mán­uði.

Þessi tíð­indi vöktu hörð við­brögð víða. Rætt var um þau á þingi þar sem Ást­hildur Lóa Þórs­dóttir, þing­maður Flokks fólks­ins, fór fram á að sett yrðu neyð­ar­lög til að verja heim­ili lands­ins fyrir hækk­unum eins og þessum. Bjarni Bene­dikts­son, fjár­mála- og efna­hags­ráð­herra, tók undir gagn­rýn­ina og sagði hækk­un­ina „ófor­svar­an­lega“. Ekki væri hægt að þola hvaða fram­komu sem er gagn­vart leigj­endum.

Fram­kvæmda­stjóri Ölmu leigu­fé­lags, Ingólfur Árni Gunn­ars­son, hefur enn sem komið er neitað að koma í við­töl vegna máls­ins en sendi frá sér yfir­lýs­ingu á fimmtu­dags­kvöld þar sem sagði meðal ann­ars að Alma væri „nauð­beygð til að hækka leigu­verð.“

Áthildur Lóa Þórs­dóttir, þing­maður Flokks fólks­ins.

Mynd: Eyþór Árnason

Ekki minnk­aði óró­inn þegar greint var frá því að hagn­aður Ölmu hafi verið 12,4 millj­arðar króna í fyrra. Ofan á það nam hagn­aður félags­ins á fyrstu sex mán­uðum árs­ins 2022 4,7 millj­örðum króna. Sam­an­lagt hagn­að­ist félagið því um 17,1 millj­arð króna á 18 mán­uðum, eða um 950 millj­ónir króna að með­al­tali á mán­uði. Í áður­nefndri yfir­lýs­ingu Ingólfs sagði að hagn­að­ur­inn væri að mestu til­kom­inn vegna mats­breyt­inga á eignum og hækkun á virði hluta­bréfa sem Alma á í. Þar er um að ræða hluti í fast­eigna­fé­lög­unum Eik, Reitum og Reginn sem öll eru skráð á markað. Þeir hlutir eru í gegnum dótt­ur­fé­lagið Brim­garða, sem er stærsti ein­staki eig­andi Eikar með 16,5 pró­sent hlut, stærsti einka­fjár­festir­inn í Reitum með 5,6 pró­sent hlut og í Reginn með 3,9 pró­sent hlut. Þessi þrjú fast­eigna­fé­lög eru langstærstu slíku félögin á Íslandi. Sam­eig­in­legt heild­ar­mark­aðsvirði þeirra er um 159 millj­arðar króna.

Í eigu fjögurra systkina og fjölskyldna þeirra

Undir Ölmu íbúða­fé­lag heyra níu dótt­ur­fé­lög. Auk Brim­garða eru það Alma lang­tíma­leiga ehf., Alma hót­el­í­búðir ehf., FS Glað­heimar ehf., Glað­smíði ehf., Höf­uð­borgin okkar ehf., U26 ehf., Ylma ehf. og 14. júní ehf.

Eigandi Ölmu er fjár­fest­inga­fé­lagið Langisjór. Það er stór­tækt í mat­væla­fram­leiðslu og á meðal ann­ars Mata hf., Matfugl ehf. Sal­at­húsið ehf. og Síld og fisk ehf. Langisjór hagn­að­ist alls um 13,7 millj­arða króna í fyrra og eigið fé þess var 23 millj­arðar króna. Félagið er að í eigu fjög­urra systk­ina: Eggerts, Guðnýjar Eddu, Gunnars Þórs og Halldórs Páls Gísla­sona og fjöl­skyldna þeirra. Á sam­fé­lags­miðlum síð­ustu daga hafa margir hvatt til þess að allar vörur sem fyr­ir­tæki í eigu Langa­sjávar selja verði snið­gengnar. Á meðal þeirra er Gunnar Smári Egilsson, for­maður fram­kvæmda­stjórnar Sós­í­alista­flokks Íslands. Færslu hans hefur verið deilt yfir 1.200 sinnum.

Langisjór stóð frammi fyrir fleiri vand­ræðum í síð­ustu viku. Á föstu­dag stað­festi Lands­réttur dóm Hér­aðs­dóms Reykja­víkur í máli sem sner­ist um við­skipti með skulda­bréf milli tengdra félaga í sam­stæð­unni sem mynd­uðu skatta­legt tap. Áður hafði rík­is­skatt­stjóri og yfir­skatta­nefnd kom­ist að þeirri nið­ur­stöðu að um sýnd­ar­gjörn­ing hafi verið að ræða til að skapa afföll upp á skulda­bréf­unum. Þau afföll voru svo nýtt til að lækka skatt­stofn og borga lægri skatta. Annað félagið innan sam­stæð­unnar, 14. júní ehf., skap­aði afföll með skulda­bréfa­sölu innan sam­stæðu upp á 859 millj­ónir króna sem nýtt voru til að draga verð­bæt­ur og af­föll upp á 306 millj­ón­ir króna frá tekj­um félags­ins um margra ára skeið. Hitt félagið, Brim­garðar, skap­aði afföll með skulda­bréfa­sölu upp á 1,26 millj­arða króna og dró verð­bæt­ur og af­föll upp á 940 millj­ón­ir frá tekj­um fé­lags­ins.

Nú hefur verið stað­fest af rík­is­skatt­stjóra, yfir­skatta­nefnd, Hér­aðs­dómi og Lands­rétti að þetta hafi verið ólög­legt.

Skýrsla gerð árið 2011 af seðlabankastjóra og frægum trommara

Ljóst má vera að ofan­greindu að Alma Íbúða­fé­lag er sú ein­ing sem skilar þorra hagn­að­ar­ins í til Langa­sjávar. Félagið rekur á og rekur tæp­lega 1.200 íbúðir sem stað­settar eru á höf­uð­borg­ar­svæð­inu og víðs­vegar um landið.

Langisjór keypti Ölmu í febr­úar í fyrra á um ell­efu millj­arða króna. Alma, sem hafði áður verið í eigu GAMMA, á sér hins vegar lengri sögu, sem teygir sig aftur til árs­ins 2011.

Það ár var Sölvi Blöndal, hag­fræð­ingur sem var þekkt­astur fyrir að hafa verið trommari og drif­fjöður hljóm­sveit­ar­innar Quarashi, og Ásgeir Jóns­son, þá efna­hags­ráð­gjafi GAMMA og lektor við Háskóla Íslands en í dag seðla­banka­stjóri, beðnir um að skrifa skýrslu um fast­eigna­mark­að­inn á Íslandi. Þar kom fram að hús­næð­is­verð hefði lækkað mikið árið 2009 og hefði ekki náð sér eftir það. Lítið sem ekk­ert hafði þá verið byggt af nýju hús­næði á Íslandi frá hruni og von var á risa­stórum árgöngum á mark­að­inn. Leigu­verð hefði sömu­leiðis lækkað eftir hrunið og leiga væri 20 til 30 pró­sent lægri að raun­virði en hún hafði verið árið 2007. Nið­ur­staða skýrsl­unnar var að fyr­ir­sjá­an­legur skortur væri á hús­næði og að það væri tæki­færi að mynd­ast til að fjár­festa í íbúð­ar­hús­næð­i.

Keyptu upp húsnæði í miðborginni og grónum hverfum

Skýrslan var kynnt fyrir hópi fjár­festa á lok­uðum fundi í lok árs 2011. Þeir sáu tæki­færin sömu­leiðis og tveir fag­fjár­festa­sjóð­ir, GAMMA: Centrum og GAMMA: Eclipse, voru settir á lagg­irnar til að kaupa upp lítið og með­al­stórt íbúð­ar­hús­næði í mið­borg Reykja­víkur og grónum hverfum í kringum hana. Það var gert án þess að mikið færi fyrir því. Það lá á að ná að kaupa eins mikið og hægt væri áður en að aðrir rynnu á lykt­ina. Það tókst vel.

Tveimur árum síðar var eft­ir­spurnin eftir leigu­hús­næði orðin marg­falt fram­boðið á slíku. Búið var að stofna leigu­fé­lag, sem síðar fékk nafnið Almenna leigu­fé­lag­ið, utan um útleigu íbúð­anna sem sjóð­irnir sem GAMMA stýrðu höfðu keypt, sem voru þá nokkur hund­ruð. Ljóst var á þróun íbúða- og leigu­verðs að grein­ingin sem sett hafði verið fram í lok árs 2011 hafði verið hár­rétt. Og hækk­anir meira að segja meiri en menn reikn­uðu með. Fjár­fest­ar, sem voru meðal ann­ars líf­eyr­is­sjóð­ir, högn­uð­ust vel.

„Búa til bólu sem springur eins og graftarkýli á unglingi“

Fjár­fest­ing í íbúð­ar­hús­næði er þó ekki eins og að fjár­festa í verð­bréfum eða atvinnu­hús­næði. Hún getur haft bein áhrif á dag­legt líf fólks. Fyrir því fékk GAMMA og Almenna leigu­fé­lagið að finna.

Mynd: Kjarninn

Fyr­ir­tækið var gagn­rýnt fyrir að hafa skrúfað upp leigu­verð, fyrir að beita þrýst­ingi á íbúð­ar­eig­endum í fjöl­býl­is­húsum sem sjóðir þess höfðu keypt sig inn í til að selja og fyrir að vera erfitt í sam­starfi við aðra íbúð­ar­eig­endur þegar kom að við­haldi.

Í við­tali við Frétta­tím­ann sál­uga sem birt var 22. mars 2013 sagði Svanur Guð­munds­son, þá for­maður Félags lög­giltra leigu­miðl­ara:„ „Þeir eru að búa til bólu sem springur eins og graft­ar­kýli á ung­lingi. Þeir eru líka eins og ung­lingar á þessum mark­aði. Þetta eru bara verð­bréfa­miðl­arar sem eru í öðrum heimi. Það kæmi mér ekk­ert á óvart að leigu­verðið þyrfti að hækka um fimm­tíu pró­sent til að standa undir verði eign­anna. Þessir menn eru ekki tengdir inn á hinn almenna borg­ara.“

For­svars­menn GAMMA tóku gagn­rýn­inni illa og töldu hana ómak­lega. Þeir bentu á að þeir hefðu hvorki verið ráð­andi á leigu­mark­aði og að stór­aukin útleiga á íbúð­ar­hús­næði til ferða­manna í gegnum AirBnB hefði miklu meiri áhrif til hækk­unar á leigu­verði en umsvif sjóða GAMMA.

„Óþekkt húsnæðisöryggi“

Árið 2018 var GAMMA komið í mik­inn rekstr­ar­vanda og greint var frá því að Kvika banki væri að kaupa félagið. Þegar þau kaup gengu eftir færð­ist sjóð­ur­inn sem hélt á Almenna leigu­fé­lag­inu til bank­ans, en raun­veru­legir eig­endur þess voru þó fjár­fest­arnir í þeim sjóði.

Vorið 2019 var Almenna leigu­fé­lag­inu breytt í Ölmu. Í til­kynn­ingu vegna þessa sagði að Alma myndi bjóða áður „óþekkt hús­næð­is­ör­yggi“ á íslenskum leigu­mark­aði. Til stæði að gefa leigj­endum kostur á að leigja til allt sjö ára á föstu leigu­verði sem væri ein­ungis tengt vísi­tölu neyslu­verðs. Allir leigu­samn­ing­ar yrðu gerðir til árs í senn en að ári liðnu hefði leigj­and­inn ein­hliða rétt á að fram­lengja samn­ing­inn um annað ár. „Þegar samn­ing­ur er fram­­lengd­ur kem­ur ekki til neinn­ar hækk­­un­ar á leig­u­verði um­fram breyt­ing­ar á vísi­­tölu neyslu­verðs og er því leig­u­verð tryggt til allt að sjö ára,“ sagði í til­kynn­ing­unn­i.

Skömmu áður hafði Ragnar Þór, for­maður VR, mót­mælt fyr­ir­hug­uðum hækk­unum á leigu hjá Almenna leigu­fé­lag­inu með því að hóta að taka út rúma fjóra millj­arða króna sem VR á í stýr­ingu hjá Kviku. Í bréfi sem stjórn VR birti sagði meðal ann­ars: „„VR hafa borist gögn með sam­skiptum Almenna leigu­fé­lags­ins við nokkra leigj­endur sína þar sem enn á ný er án fyr­ir­vara, eða nokk­urra hald­bærra raka, kraf­ist tug­þús­unda hækk­unar leigu og leigj­endum settir þeir afar­kostir að sam­þykkja hækk­un­ina ellegar vera hent á göt­una án húsa­skjóls. Umhugs­un­ar­frestur sem leigj­endum er gef­inn til að sam­þykkja eða hafna til­boð­inu er ein­ungis fjórir dag­ar. Ljóst er að tug­þús­unda hækkun á leigu gerir væntar hækk­anir sem VR er nú að semja um við Sam­tök atvinnu­lífs­ins að eng­u,“ segir í bréf­in­u.“

Eftir fundi milli for­manns VR­ og fram­kvæmda­stjóra Almenna leigu­fé­lags­ins var ákveðið að falla frá hækk­un­inn­i.

Langisjór keypt svo, líkt og áður sagði, Ölmu í febr­úar í fyrra. Kaupin voru fjár­mögnuð af Arion banka.

Margir búa við íþyngjandi leigukostnað

Húsnæðis- og mann­virkja­stofnun (HMS) fær mark­aðs­rann­sókn­ar­fyr­ir­tækið Prósent árlega til að gera leigu­kann­anir fyrir sig.

Í þeirri síð­ustu, sem var gerð 10. júní til 14. sept­­em­ber síð­­ast­lið­inn, að 44 pró­­sent leigj­enda hjá einka­reknum leigu­fé­lögum á borð við Ölmu greiddu yfir 50 pró­­sent af ráð­­stöf­un­­ar­­tekjum sínum í leigu. Til sam­an­burðar greiddu 26 pró­sent þeirra sem leigðu af óhagn­að­ar­drifnu leigu­fé­lagi meira en helm­ing ráð­stöf­un­ar­tekna sinna í leig­u. Um 13 pró­­sent leigj­enda einka­rek­inna leigu­fé­laga eða á almenna mark­aðnum greiða yfir 70 pró­­sent af ráð­­stöf­un­­ar­­tekjum sínum í leigu en átta pró­sent þeirra sem leigja af óhagn­að­ar­drifnum félög­um.

Í könn­un­inni kom fram að 84 pró­sent þeirra sem leigja íbúð af óhagn­að­­ar­drifnum leigu­fé­lögum, á borð við Bjarg eða Bríet, voru ánægðir með hús­næðið sem þeir leigja. Þeir eru ánægð­­astir allra á leig­u­­mark­að­i og hjá þeim mælist mesta hús­næð­is­ör­ygg­ið.

Í könnun sem Öryrkja­banda­lagið (ÖBÍ) lét Félags­vís­inda­stofnun Háskóla Íslands gera nýverið kom fram að fatlað fólk væri mun lík­lega til að vera á leigu­mark­aði og borga stærri hluta tekna sinna í hús­næð­is­kostnað en aðrir á Íslandi. Alls sögð­ust 64 pró­sent svar­enda sem búa í leigu­hús­næði eða við ann­ars konar búsetu­skil­yrði húsa­leigu eða afborg­anir af hús­næð­is­lánum vera þunga eða nokkra byrði.

Í síð­ustu mán­að­ar­skýrslu HMS kom fram að um 28 pró­sent af ráð­stöf­un­ar­tekjum leigj­enda fari að jafn­aði í leigu sem er fjórða hæsta hlut­fallið í löndum OECD. Það er þó mjög svipað hlut­fall og á hinum Norð­ur­lönd­unum enda eru aðstæður hér að mörgu leyti svip­aðar. Þetta eru til að mynda allt þjóðir þar sem tekjur eru háar og tekju­jöfn­uður mik­ill í sam­an­burði við önnur lönd.