Samkvæmt mælingum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar var síðastliðinn febrúar umsvifamesti febrúarmánuður á fasteignamarkaði frá því að stofnunin hóf mælingar árið 2002 en útgefnir kaupsamningar í mánuðinum voru 1048 talsins sem er 9,7% aukning frá því í janúar og 22% aukning frá sama mánuði árið á undan. Framboð á íbúðum til sölu hefur á sama tíma dregist saman svo um munar.

Ólafur Sindri Helgason, yfirhagfræðingur HMS, segir minnkun á framboði íbúða ekki vera af hinu góða en hún geti leitt af sér hækkun á íbúðarverði sem getur gert ákveðnum hópi fólks erfiðara fyrir að komast af leigumarkaði inn á fasteignamarkaðinn. „Þetta segir mér að eftirspurnin er gríðarleg, vextir hafa aldrei verið svona lágir og það er ekki gott ef að framboðið minnkar og minnkar og það kemur ekkert inn á markaðinn í staðinn,“ segir hann. 

Vanalega rólegt í febrúar

Fasteignamarkaðurinn er vanalega rólegur í febrúarmánuði en tölfræði sýnir fram á það að aðeins sé hægt að finna einn mánuð á árunum 2008 til 2019 sem var með fleiri seldar íbúðir. Samkvæmt skýrslunni má gera ráð fyrir að þróunin haldi áfram á sama veg svo fremur sem framboð af íbúðum verði enn til staðar. Samkvæmt nýrri skoðanakönnun sem framkvæmd var í febrúar töldu 9% svarenda líklegt eða öruggt að þeir myndu kaupa sér íbúð á næstu sex mánuðum sem er fremur hátt hlutfall miðað við eldri kannanir. 

„Þetta gæti breikkað bilið á milli þeirra ef fasteignaverð heldur áfram að hækka, þá verður fasteignamarkaðurinn meira fyrir þá sem eiga fasteignir nú þegar“

Ólafur segir ástandið á fasteignamarkaðnum ekki einskorðast við Ísland en að hans sögn má sjá hið sama eiga sér stað víða erlendis. „Þetta er að gerast alls staðar annars staðar í heiminum líka. Covid-19 faraldurinn og vaxtalækkanir í kjölfar hans hafa hleypt lífi í fasteignamarkaði víðsvegar. Það er til að mynda gríðarleg eftirspurn eftir stærri eignum í Bandaríkjunum og reyndar víðar. Fólk er að nýta sér lægri vexti í að stækka við sig,“ segir hann og metur að mögulega sé um tímabundið ástand að ræða sem muni lagast þegar Covid- 19 gengur yfir og efnahags óvissa minnkar. 

Lágir vextir gera það að verkum að auðveldara er að festa kaup á fasteignum en að mati Ólafs þarf fólk að hafa í huga að skuldsetja sig ekki ofar getu því vextir muni á einhverjum tímapunkti hækka. „Fólk verður auðvitað að hafa í huga að spenna bogann ekki of hátt, að skuldsetja sig fyrir mörgum tugum milljóna, kaupa of stórar íbúðir ef það rétt svo ræður við greiðslubyrðina. Ef það rétt ræður við greiðslubyrðina eins og ástandið er núna þá þarf að hafa í huga að vextir hafa aldrei verið lægri og að öllum líkindum munu þeir hækka á næstu tveimur til þremur árum,“ segir hann og útskýrir að eðlilegt sé að vextir hækki í kjölfar efnahagskreppu. „Það þarf alltaf að lækka vexti þegar það skellur á efnahagskreppa þannig að þeir munu hækka þegar efnahagurinn tekur við sér,“ útskýrir hann. 

Framboðið dregist verulega saman

Eins og áður hefur verið nefnt hefur framboð íbúða á sölu dregist saman en á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðum til sölu fækkað um 58,4% á höfuðborgarsvæðinu. Fleiri íbúðir seljast en eru settar á sölu. Að svo stöddu eru um 830 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu miðað við 980 þann 1. mars. 

Ólafur segir að þegar vextir lækka með þessum hætti verði tilfærsla af leigumarkaði og á fasteignamarkaðinn, margir hafi tök á að kaupa eign í fyrsta skipti sem hafi svo aftur áhrif á framboðið sem minnki því nýjar eignir komi ekki inn á markaðinn á móti þeim keyptu. 

Takmarkað framboð gæti samkvæmt skýrslunni dregið úr umsvifum á fasteignamarkaði til lengri tíma litið en gæti þó einnig leitt til frekari verðhækkana en sú þróun er nú þegar farin af stað. 

Bilið gæti breikkað

Að mati Ólafs er ákveðinn hópur fólks sem vel gæti nýtt sér slíka stöðu á markaðnum en annar hópur fólks gæti hins vegar færst fjær því að geta keypt fasteign. „Það er stór hluti fólks sem hefur það bara fínt og hefur ekki misst vinnuna og getur því nýtt sér þetta ástand. En það er ekki gott að ef að þeir sem eftir sitja á leigumarkaði missa af lestinni. Húsnæðisverð hækkar og hækkar og þar með þarf fólk að eiga meira í útborgun til að komast inn á fasteignamarkaðinn. Þeir sem eiga pening núna, þeir sem geta orðið sér út um fjármagn reyna að kaupa sér íbúðir núna til að losna af leigumarkaði en aðrir geta það ekki. Þetta gæti breikkað bilið á milli þeirra ef fasteignaverð heldur áfram að hækka, þá verður fasteignamarkaðurinn meira fyrir þá sem eiga fasteignir nú þegar,“ segir hann. 

„Það þarf alltaf að lækka vexti þegar það skellur á efnahagskreppa þannig að þeir munu hækka þegar efnahagurinn tekur við sér“

Aðgengi að fjármagni segir hann gott og þar sem vextir eru lágir eru þeir sem eru í þeim hugleiðingum að kaupa sér fasteign yfirleitt ekki í miklum vandræðum með það en annar hópur fólks á leigumarkaði getur ekki að sama skapi safnað sér pening og er á sama tíma að leiga dýrar eignir. Ólafur segir leiguverð ekki hafa lækkað mikið á sama tíma og íbúðarverð hefur hækkað. „Það er náttúrulega hópur sem lendir meira í kreppunni en aðrir og hann getur lent í vandræðum með að kaupa sér húsnæði. Maður vill auðvitað sjá hækkun í kaupverði í takt við kaupmáttaraukningu.“

Slegist er um eignir

Ástandið hefur einnig gert það að verkum að íbúðir seljast nú yfir ásettu kaupverði en í febrúarmánuði var kaupverð hærra en ásett verð í 28,4% af seldum íbúðum sem er næst hæsta hlutfall frá upphafi slíkra mælinga árið 2013. „Í dag er seljendamarkaður því framboð er mjög lítið og eftirspurn mjög mikil, þá hækkar hlutfallið af íbúðum sem seljast yfir ásettu verði,“ segir Ólafur.

Allt hefur þetta leitt til þess að sölutími íbúða hefur ekki verið styttri frá því að mælingar hófust, hvorki á höfuðborgarsvæðinu né á landsbyggðinni. Á höfuðborgarsvæðinu tók að meðaltali 44 daga að selja íbúð. Til samanburðar tók 85 daga að selja íbúð vorið 2015. Þá segir Ólafur að dæmi séu til um það að slegist sé um eignir og eignir keyptar án þess að vera skoðaðar. „Fólk verður að gefa sér tíma í að skoða íbúðir og það er á þeirra ábyrgð að skoða þær vel,“ segir hann.