Eðlisbreyting á húsnæðislánamarkaði – Lántakendur flýja lífeyrissjóðina

Sjóðs­fé­lagar í líf­eyr­is­sjóðum lands­ins greiddu upp lán hjá þeim fyrir 333 millj­ónir krónum meira en þeir tóku lán í júní­mán­uði. Það er í fyrsta sinn síðan að minnsta kosti í byrjun árs 2009 sem að upp­greiðslur líf­eyr­is­sjóðs­lána eru meiri en nýjar lán­tökur, en lánin eru tekin af sjóðs­fé­lögum til fast­eigna­kaupa. Þetta kemur fram í nýjum tölum Seðla­banka Íslands, en sam­an­tektir hans á nýjum útlánum líf­eyr­is­sjóða til heim­ila ná ein­ungis aftur til jan­úar 2009.

Alls voru greidd upp verð­tryggð lán hjá líf­eyr­is­sjóðum fyrir 896 millj­ónum krónum meira en slík lán voru tekin. Sjóð­irnir lán­uðu hins vegar út 563 millj­ónum krónum meira í óverð­tryggð lán en var greitt upp af slíkum.

Ástæðan fyrir þess­ari stöðu er nokkuð ein­föld, vaxta­lækk­anir stóru bank­ana þriggja: Lands­bank­ans, Íslands­banka og Arion banka, á hús­næð­is­lánum á síð­ustu mán­uðum hafa gert hús­næð­is­lán þeirra þau hag­stæð­ustu, ef frá eru talin hús­næð­is­lán sem Birta líf­eyr­is­sjóður býður sjóð­fé­lögum sín­um. Lán Birtu eru hins vegar að hámarki fyrir 65 pró­sent af kaup­verði á meðan að bank­arnir lána fyrir 70 pró­sent þess.

[adspot]Breyti­legir óverð­tryggðir vextir á hús­næð­is­lánum Lands­bank­ans eru nú til að mynda 3,5 pró­sent. Á sam­bæri­legum lánum hjá Arion banka verða vext­irnir 3,54 pró­sent og hjá Íslands­banka 3,70 pró­sent. Einu lánin í þessum flokki sem bera lægri vexti eru, eins og áður seg­ir, hjá Birtu líf­eyr­is­sjóði. Lán með breyti­legum óverð­tryggðum vöxtum hjá Birtu eru 2,10 pró­sent. Vaxta­kjörin hjá þeim líf­eyr­is­sjóðum sem bjóða upp á óverð­tryggð lán eru almennt óhag­stæð­ari en hjá bönk­un­um, en óverð­tryggð lán eru nú mun eft­ir­sókn­ar­verð­ari val­kostur en verð­tryggð lán. Verð­bólga er enda þrjú pró­sent og óverð­tryggðu lánin mörg hver hag­stæð­ari, að minnsta kosti sem stendur, en þau verð­tryggðu sem standa til boða.

Forskotið farið

Líf­eyr­is­sjóð­irnir hafa verið með for­skot á hús­næð­is­lána­mark­aði frá haustið 2015, þegar þeir hófu að bjóða upp á skap­legri lána­skil­yrði og kjör. Við­skipta­bank­arnir töldu sig ekki geta keppt við þá vexti sem sjóð­irnir buðu upp á, og því flykkt­ust við­skipta­vinir yfir til þeirra.

Alls lán­uðu líf­eyr­is­sjóðir lands­ins 101,6 millj­arðar króna í sjóðs­fé­laga­lán á árinu 2019. Það er hæsta upp­hæð í krónum talið sem þeir hafa nokkru sinni lánað til íbúð­ar­kaupa, en fyrra metið var 99,2 millj­arðar króna árið 2017. Þegar tekið er til­lit til verð­bólgu síð­ustu tveggja ára var raun­virði útlána þó hæst á því ári.

Framan af ári virt­ist ekki ætla að vera mikil breyt­ing á þessu. Í jan­úar voru ný útlán líf­eyr­is­sjóða 11,6 millj­arðar króna. Í febr­úar lán­uðu þeir 7,6 millj­arða króna og í mars 6,8 millj­arðar króna. Í apríl og mái sner­ist taf­lið þó hratt við og útlánin dróg­ust skarpt saman. Í maí námu þau 918 millj­ónum króna, sem er eitt átt­undi af því sem líf­eyr­is­sjóð­irnir lán­uðu til hús­næð­is­kaupa í sama mán­uði í fyrra.

Ástæðuna er að finna í ann­ars vegar skar­pri stýri­vaxta­lækkun Seðla­banka Íslands, sem hafa fóru úr 4,5 pró­sentum í eitt pró­sent á 13 mán­uðum, og hafa aldrei verið lægri. Hana er líka að finna í því að Seðla­bank­inn aflétti tveggja pró­senta sveiflu­jöfn­un­ar­auka á fjár­mála­fyr­ir­tæki í mars. Aflétt­ingin hefur það í för með sér að aukið svig­rúm skap­ast til nýrra útlána.

Þá var sam­þykkt að lækka banka­skatt úr 0,376 pró­sentum í 0,145 pró­sent fyrir árs­lok. Það hefur aukið svig­rúm við­skipta­banka til útlána.

Þeir brugð­ust við, líkt og áður sagði, með því að keyra niður vexti. Þetta leiddi til þess að nettó ný útlán bak­anna voru 27,5 millj­arðar króna í júní síð­ast­liðnum, en höfðu til sam­an­burðar verið tæp­lega ell­efu millj­arðar króna í jan­úar 2020.