Hluti þjóðar mokgræðir á hærra fasteignaverði – Restin situr eftir

Eigið fé Íslend­inga í fast­eignum þeirra tvö­fald­að­ist í krónum talið frá lokum árs­ins 2010 til loka árs 2015. Eigið fé þeirra, þ.e. eign miðað við fast­eigna­mat að frá­dregnum skuldum, var 1.146 millj­arðar króna í lok árs 2010 en 2.284 millj­arðar króna fimm árum síðar. Þau tíu pró­sent fjöl­skyldna sem áttu mest eigið fé í fast­eignum í lok tíma­bils­ins juku það um tæp­lega 500 millj­arða króna á því. Þetta kemur fram í tölum Hagstofu Íslands um eigið fé Íslend­inga í fast­eignum.

Miklar hindranir fyrir tekjulága og eignarlitla

Frá árs­lokum 2015 hefur hús­næð­is­verð haldið áfram að hækka hratt. Frá febr­úar 2016 til febr­úar 2017 hækk­aði það til að mynda um 18,6 pró­sent, sam­kvæmt vísi­tölu hús­næð­is­verðs á höf­uð­borg­ar­svæð­inu.

Á sama tíma er mikil umfram­eft­ir­spurn eftir hús­næði á Íslandi, sér­stak­lega á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Íbúðum fjölg­aði enda ein­ungis um 7.057 á öllu land­inu frá lokum árs 2008 og fram að síð­ustu ára­mótum.

Það er langt frá því að svala eft­ir­spurn. Til að halda í við mann­fjölda­þróun (Íslend­ingum hefur fjölgað um 22.890 á tíma­bil­inu) og fjölgun ferða­manna, sem nýta sér líka íbúð­ar­hús­næði (ferða­menn voru um 500 þús­und árið 2010 en áætlað er að þeir verði 2,3 millj­ónir í ár), þarf að byggja miklu meira. Bara á höf­uð­borg­ar­svæð­inu er talið að það þurfi að byggja 1.500 til 1.700 íbúðir á ári og Arion banki áætl­aði í nýlegri grein­ingu að það þyrfti að byggja um átta þús­und íbúðir á næstu þremur árum til að vinna upp upp­safn­aða eft­ir­spurn og koma jafn­vægi á hús­næð­is­mark­að­inn á ný.

Staðan er því þannig að fyrir hluta lands­manna sem á ekki fast­eign versnar ástandi dag frá degi. Leigu­verð hefur til að mynda hækkað um 62,7 pró­sent frá byrjun árs 2011. Alls hefur sú vísi­tala íbúða­verðs á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hækkað um 78 pró­sent frá lokum árs 2010. Á sama tíma hefur vísi­tala neyslu­verðs, sem mælir verð­bólgu, hækkað um 20 pró­sent.

Þetta hefur myndað miklar hindr­anir fyrir þá sem ekki kom­ast inn á eigna­markað.

Á sama tíma batnar staða þeirra sem hafa komið sér í eigið hús­næði gríð­ar­lega nán­ast dag frá degi. Þeir efn­ast á meðan að hinir standa í stað eða drag­ast aftur úr. Og bilið er stans­laust að breikka.

Afleiðingar hrunsins sýnilegar 2010

Í árs­lok 2010 áttu Íslend­ingar 1.146 millj­arða króna í eigin fé í fast­eignum sínum. Þau tíu pró­sent lands­manna sem áttu mestar eignir, alls 18.669 fjöl­skyldur (ein­stak­linga og sam­skatt­aðra), áttu 672,5 millj­arða króna af þeirri upp­hæð, eða 58,7 pró­sent af öllu eigin fé sem þjóðin átti í fast­eignum sínum.

[links]Þau 20 pró­sent sem áttu mest eigið fé í fast­eignum sínum áttu 87,4 pró­sent af öllu eigin fénu í fast­eignum, eða 1.002 millj­arða króna.

Sá fimmt­ungur lands­manna sem átti minnst eigið fé í fast­eign, alls um 40.500 fjöl­skyldur, skuld­uðu 97 millj­örðum krónum meira í fast­eignum sínum en virði þeirra var áætlað. Þau 70 pró­sent þjóð­ar­innar sem áttu minnst eigið fé voru sam­an­lagt með nei­kvætt eigið fé upp á 24,7 millj­arða króna. Þau sem­sagt skuld­uðu meira en þau áttu. Hin 30 pró­sentin áttu hins vegar 1.171 millj­arða króna í eigið fé í fast­eignum sínum.

Allt breyttist á örfáum árum

Síðan þá hefur auð­vitað mikið vatn runnið til sjávar. Stór hluti fólks var keyrður í gegnum sér­tæka skulda­að­lögun, 110 pró­sent leið­ina og fjöl­margir fengu geng­is­tryggð lán nið­ur­felld. Þá ákvað rík­is­stjórn Sig­mundar Davíðs Gunn­laugs­sonar að gefa hluta þeirra sem voru með verð­tryggð lán á árunum 2008 og 2009 72,2 millj­arða króna úr rík­is­sjóði í skaða­bætur fyrir verð­bólgu­skot þeirra ára. Sú aðgerð er ótrú­leg þegar horft er til þess að eigið fé lands­manna í fast­eignum tvö­fald­að­ist í krónum talið frá árinu 2010 og til loka árs­ins 2015, eða um rúm­lega 1.100 millj­arða króna. Án Leið­rétt­ing­ar­innar hefði það „bara“ hækkað um rúm­lega þús­und millj­arða króna.

Hlut­falls­lega var aukn­ingin mest hjá þeim hópum sem áttu minnst.

Þau 70 pró­sent þjóð­ar­innar sem áttu minnst eigið fé í fast­eignum sínum juku það úr því að vera nei­kvætt um 24,7 millj­arðar króna í að vera jákvætt um 220,1 millj­arðar króna. Við­snún­ing­ur­inn var 244,8 millj­arðar króna.

Þótt staða þessa hóps hafi batnað hlut­falls­lega lang­mest þá bætt­ist mest af krónum við eigna­hlið þeirra rík­ustu. Efstu tíu pró­sent lands­manna, sem voru 20.251 fjöl­skyldur árið 2015, juku eignir sínar í fast­eignum um 494,3 millj­arða króna á tíma­bil­inu og áttu 1.167 millj­arða króna í eigið fé í fast­eignum í lok árs 2015. Samtals áttu þau 30 pró­sent lands­manna sem áttu mest eigið fé í fast­eignum 2.064 millj­arða króna í slíku.