Segja verðtryggða íbúðalánavexti mögulega vera orðna hagkvæmari en óverðtryggða

Frá byrjun árs 2019 hefur verið hag­kvæmara að taka óverð­tryggð lán á Íslandi en verð­tryggð. Lág verð­bólga framan af tíma­bil­inu sam­hliða því að vextir voru lækk­aðir skarpt skóp þessa stöðu.

Í nóv­em­ber 2019 hélt Ásgeir Jónsson seðla­banka­stjóri erindi á Pen­inga­mála­fundi Við­skipta­ráðs Íslands. Þar sagði hann meðal ann­ars að Seðla­bank­inn hefði getað lækkað vexti en samt gert ráð fyrir hjaðn­andi verð­bólgu. „Ísland er því að verða eins og venju­leg þjóð í því hvernig við beitum pen­inga­stefn­unni.“

Sumarið 2020, þegar stýri­vextir voru eitt pró­sent og verð­bólga 2,6 pró­sent, sagði Ásgeir í við­tali við Frétta­blaðið að verð­trygg­ingin hefði upp­haf­lega verið sett til að Íslend­ingar gætu ráðið við verð­bólgu. „Núna eru tím­arnir breyttir. Í fyrsta sinn er það raun­veru­legur val­kostur fyrir heim­ilin að skipta yfir í nafn­vexti og þannig afnema verð­trygg­ing­una að eigin frum­kvæði af sínum lánum. Þetta eru mikil tíma­mót og fela í sér að verð­trygg­ingin mun deyja út.“

Nú er staðan önnur. Stýri­vextir eru komnir í sex pró­sent sem skilað hefur óverð­tryggðum íbúða­lána­vöxtum í að fara að nálg­ast átta pró­sent að jafn­aði og óverð­tryggðir vextir stærstu bank­anna þriggja, sem halda á 72 pró­sent af útistand­andi íbúða­lánum, hafa ekki verið jafn háir síðan 2010. Verð­bólgan stendur í 9,6 pró­sentum.

Í nýj­ustu mán­að­ar­skýrslu Húsnæðis- og mann­virkja­stofn­unar (HMS) kemur fram að ef verð­bólgu­spá Seðla­banka Íslands, sem spáir því að hún muni hjaðna niður í 4,4 pró­sent næsta árið, gengur eftir og vextir á hús­næð­is­lánum hald­ist óbreyttir þá „ borgar sig nú frekar að taka verð­tryggt lán en óverð­tryggt og hefur sú verið raunin frá því í júní síð­ast­liðnum.“

Hins vegar eru óverð­tryggð lán enn hag­kvæm­ari ef verð­bólga á eftir að hjaðna hægar en í spánni.

Ekki ráðlegging

HMS tekur sér­stak­lega fram að í þessu felist ekki ráð­legg­ing um lán­tökur. Það geti borgað sig að taka óhag­kvæmara lán þegar tekið sé til­lit til ann­arra þátta. Þar er sér­stak­lega nefnt að verð­tryggð lán geri fólki kleift að kaupa dýr­ari íbúðir en óverð­tryggð. „Meiri eigna­myndun vegna hækk­andi íbúða­verðs getur vegið á móti hærri fjár­magns­kostn­aði. Þetta á sér­stak­lega við um fólk sem hefur tök á að kaupa sér íbúð með verð­tryggðu láni en ekki með óverð­tryggðu því það ræður ekki við greiðslu­byrð­ina.“

[adspot]Í ágúst gerð­ust þau tíð­indi að að hrein ný verð­tryggð útlán voru jákvæð í fyrsta sinn síðan í byrjun árs 2020. Það þýðir að útlán voru hærri en upp­greiðslur og óreglu­legar inn­borg­anir. Í skýrsl­unni kemur fram að verð­tryggð lán hafi unnið hratt á síðan þá. Í októ­ber voru þau tæp­lega 47 pró­sent allra nýrra útlána og því nokkurn veg­inn á pari við óverð­tryggð lán í vin­sældum.

Því er morg­un­ljóst að verð­trygg­ingin er ekki dauð. Þvert á móti eru verð­tryggð lán að sækja í sig veðrið.

Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd Seðla­banka Íslands hafði lýst yfir áhyggjum af þess­ari mögu­legu þróun í júlí síð­ast­liðnum. Í fund­ar­gerð hennar frá þeim tíma sagði að nefndin teldi þá auknar líkur á að heim­ilin væru að leita í verð­tryggð lán til að lækka greiðslu­byrði til skamms tíma. „Töldu nefnd­ar­menn að sú þróun gæti verið vara­söm. [...] Verð­bólgan legð­ist beint ofan á höf­uð­stól lán­anna sem gæti dregið veru­lega úr við­náms­þrótti skuld­settra lán­tak­enda.“

Yfir 100 prósent hækkun á greiðslubyrði

Ástæða þess að fólk leitar í verð­tryggð lán er, líkt og áður sagði, meðal ann­ars sú að þá getur það keypt dýr­ari íbúð en fyrir óverð­tryggt en samt stað­ist greiðslu­mat. Það er vegna þess að í verð­tryggðum lánum er greiðslu­byrðin lægri en á móti leggj­ast verð­bætur á höf­uð­stól láns­ins sem þýðir að það greið­ist mun hægar niður.

Þegar vextir voru í sögu­legu lág­marki á Íslandi á árunum 2019 og fram til maí­mán­aðar í fyrra, þegar stýri­vextir stóðu í 0,75 pró­sent, flykkt­ust heim­ili lands­ins í óverð­tryggð lán.

Það hefur lækkað hlut­deild verð­tryggðra lána af úti­stand­and­andi lánum en sam­kvæmt nýj­ustu útgáfu rits­ins Pen­inga­mál, sem Seðla­banki Íslands heldur úti, er hún samt sem áður en um 56 pró­sent. Meiri­hluti útistand­andi lána er því verð­tryggður.

[adspot]Þegar stýri­vextir fóru að hækka – þeir hafa nú verið hækk­aðir tíu sinnum í röð og standa í sex pró­sentum – hækk­aði greiðslu­byrði þeirra sem voru með óverð­tryggð lán gríð­ar­lega. Í skýrslu HMS kemur fram að frá miðju ári 2020 hafi greiðslu­byrði fast­eigna­verðs á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hækkað um 34,7 pró­sent ef miðað er við verð­tryggð lán og heil 105,1 pró­sent ef miðað er við óverð­tryggð lán.

Stór hluti heimila með verulega aukinn kostnað

Um fjórð­ungur allra íbúða­lána eru óverð­tryggð og á breyti­legum vöxtum. Sá hópur tekur því á sig þessar vaxta­hækk­anir af fullum þunga.

[links]Í skýrslu HMS kemur fram að greiðslu­byrði óverð­tryggðra lána væri 63.600 krónur fyrir hverjar tíu millj­ónir króna sem teknar eru að láni. Það þýðir að fyrir þann sem er með 50 milljón króna lán er greiðslu­byrðin á mán­uði 318.000 krón­ur. Í maí í fyrra, þegar stýri­vextir voru í sögu­legu lág­marki, var greiðslu­byrði af láni upp á sömu upp­hæð 188.500 krón­ur. Hún hefur því hækkað um 129.500 krónur á einu og hálfu ári, eða um 69 pró­sent. Það er aukin greiðslu­byrði upp á rúm­lega 1,5 millj­ónir króna á ári.

Ef horft er styttra aftur í tím­ann, til maí 2022, hefur greiðslu­byrðin af ofan­greindu láni hækkað um 89.500 krónur á mán­uði, eða um 39 pró­sent.

Ofan á þetta eru 4.451 heim­ili með óverð­tryggð lán á föstum vöxtum sem komi til end­ur­skoð­unar næsta árið. Fjöldi heim­ila lýkur líka fast­vaxta­tíma­bili sínu á árinu 2024 en alls koma 340 millj­arðar króna í óverð­tryggðum íbúða­lánum til vaxta­end­ur­skoð­unar á þessum tveimur árum. Á árinu 2025 koma svo lán upp á 250 millj­arða króna í við­bót til end­ur­skoð­un­ar, en þorri þeirra lána eru óverð­tryggð.

Því er ljóst að stór hluti heim­ila í land­inu annað hvort býr við veru­­lega auk­inn hús­næð­is­­kostnað eða sér fram á veru­­lega aukn­ing­u.