Þrír stærstu bankar landsins lánuðu íslenskum heimilum 2,9 milljarða króna í óverðtryggð lán í síðasta mánuði. Það er lægsta upphæð sem heimilin hafa tekið í slík lán hjá bönkunum; Landsbankanum, Íslandsbanka og Arion banka síðan í júní 2017.
Lánin voru að uppistöðu bílalán eða það sem flokkast sem „önnur“ lán. Að frádregnum upp- og umframgreiðslum voru óverðtryggð lán til íbúðarkaupa neikvæð um 323 milljónir króna. Það hefur ekki gerst, að hrein óverðtryggð lán séu neikvæð, síðan í desember 2016. Og þau hafa ekki verið neikvæð upp á svo háa krónutölu síðan í október það ár.
Til samanburðar þá lánuðu bankarnir þrír 56,2 milljarða króna í óverðtryggð íbúðalán í október 2020, þegar vextir voru sögulega lágir, og útlán í hámarki.
Þetta má lesa út úr nýbirtum hagtölum Seðlabanka Íslands um útlán í íslenska bankakerfinu.
Helmingur íbúða kallar á greiðslubyrði yfir 400 þúsund
Ástæða þess að vinsældir óvertryggðra lána hafa dvínað blasir við. Kaupmáttur launa hefur dregist saman tvo ársfjórðunga í röð, gengið hefur á sparnað margra heimila sem safnaðist upp í kórónuveirufaraldrinum og íbúðaverð hefur hækkað um 17,4 prósent síðastliðið ár, þótt það hafi lækkað lítillega milli mánaða. Stærsta ástæðan er þó aukin vaxtakostnaður, eftir tíu stýrivaxtahækkanir í röð sem hafa skilað stýrivöxtum Seðlabanka Íslands í sex prósent. Nú eru lægstu óverðtryggðu vextirnir sem bjóðast hjá bönkum 7,6 prósent.
Í nýrri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS), sem birt var í gær, kemur fram að ef fólk ætlar að taka óverðtryggð lán fyrir 80 prósent af kaupverði og hefur greiðslugetu upp á 250 þúsund krónur á mánuði komi einungis 100 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu til greina. Áður en kórónuveirufaraldurinn skall á í byrjun árs 2020 gat slíkur hópur valið úr um 800 íbúðum sem voru skráðar til sölu á verðlagi hvers tíma fyrir sig. Í maí 2020, þegar vextir höfðu verið lækkaðir skarpt sem viðbragð við faraldrinum, var sá fjöldi íbúða 1.600.
„Til þess að kaupa þær íbúðir á óverðtryggðum vöxtum, og fá lánað fyrir 80 prósent af kaupverðinu, þarf að takast á við mánaðarlega greiðslubyrði sem er yfir 400 þúsund krónur á mánuði.“
Í skýrslunni kemur fram að yfir helmingur íbúða á höfuðborgarsvæðinu, eða 51,5 prósent þeirra, kosti nú 76 milljónir króna eða meira. Til þess að kaupa þær íbúðir á óverðtryggðum vöxtum, og fá lánað fyrir 80 prósent af kaupverðinu, þarf að takast á við mánaðarlega greiðslubyrði sem er yfir 400 þúsund krónur á mánuði. Þá eru ekki taldar með þær íbúðir sem eru ekki með ásett verð, en hægt er að ganga út frá því að þær seljist flestar á meira en 76 milljónir króna.
Flótti í verðtryggð lán
Þeir sem ráða ekki við þessa greiðslubyrði hafa þann kost að taka frekar verðtryggð lán. Þá þarf að sætta sig við að verðbætur vegna verðbólgu, sem er 9,6 prósent um þessar mundir, leggist ofan á höfuðstól lánsins.
Það eru sífellt fleiri að gera. Í nóvember voru verðtryggð lán 86 prósent af hreinum nýjum lánum til heimila. Þriðja mánuðinn í röð voru þau yfir sjö milljarðar króna, en fara þarf aftur til sumarsins 2017 til að sjá viðlíka verðtryggð útlán hjá bönkum til íbúðarkaupa.
Í síðustu mánaðarskýrslu sinni á árinu 2022 sagði HMS að ef verðbólguspá Seðlabankans gangi eftir og vextir á húsnæðislánum haldist óbreyttir þá borgaði sig frekar að taka verðtryggt lán en óverðtryggð. Nú þegar óverðtryggðir hafa hækkað enn frekar, vegna síðustu stýrivaxtahækkunar Seðlabankans, hefur munurinn aukist.
Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabanka Íslands hafði lýst yfir áhyggjum af þessari mögulegu þróun í júlí síðastliðnum. Í fundargerð hennar frá þeim tíma sagði að nefndin teldi þá auknar líkur á að heimilin væru að leita í verðtryggð lán til að lækka greiðslubyrði til skamms tíma. „Töldu nefndarmenn að sú þróun gæti verið varasöm. [...] Verðbólgan legðist beint ofan á höfuðstól lánanna sem gæti dregið verulega úr viðnámsþrótti skuldsettra lántakenda.“
Umsvif lítil
HMS segir í skýrslunni sem birtist í gær að ef aðeins væru óverðtryggð lán í boði væru fáir sem gætu yfir höfuð keypt sér íbúð. „Ríflega þriðjungur íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru með auglýst söluverð yfir 95 m.kr. sem jafngildir greiðslubyrði upp á 590.000 kr. eða meira ef tekið er verðtryggt lán fyrir 80 prósent af lánsupphæðinni. Greiðslubyrði af verðtryggðu láni væri hins vegar aðeins 320.000 kr. en vegna nýrra viðmiða í greiðslumati þyrfti greiðslugetan að vera tæplega 450.000.“
Á móti komi að ör eignamyndun íbúðareigenda á undanförnum árum geti gert það að verkum að fólk þurfi ekki lán fyrir jafn háu hlutfalli af kaupverði og áður, sem getur aukið möguleika þeirra á íbúðarkaupum. „Það sem stendur þó eftir er að umsvif eru lítil og eftirspurn virðist hafa dregist verulega saman með vaxtahækkunum. Ef verðtryggð lán stæðu ekki til boða væru mögulega komnar fram talsverðar verðlækkanir og mögulega ríkti hér hálfgert frost á fasteignamarkaði.“
Athugasemdir (1)